Sneller meer woningen door planbatenheffing

Invoering van een planbatenheffing maakt woningbouwprojecten beter betaalbaar en kan daarmee leiden tot versnelling van de woningbouw. Tot die conclusie komen onderzoekers van het Groningse COELO en het Rotterdamse Erasmus Studiecentrum voor Belastingen van Lokale overheden (ESBL).

Coalitieakkoord

Een van de redenen waarom de bouw van woningen achterblijft bij de behoefte is de schaarste aan betaalbare bouwgrond. Een Kamermeerderheid en het recente coalitieakkoord spreken zich uit voor invoering van een planbatenheffing en een grondbelasting om dat probleem aan te pakken. COELO en ESBL onderzochten hoe die heffingen in Nederland kunnen worden ingevoerd, en of dit de bouw van woningen zal bevorderen.

Weglekken geld

Een belangrijke oorzaak van de achterblijvende woningbouw is de moeilijkheid om woningbouwprojecten financieel rond te krijgen. Ontwikkelaars zien vaak geen mogelijkheid om een redelijke winst te maken, en gemeenten lukt het vaak niet om de door hen te maken kosten voor de openbare ruimte te verhalen. ‘De vaak hoge grondprijs is hiervan een van de oorzaken. Wanneer de gemeente besluit dat grond mag worden bebouwd, of zelfs wanneer dat besluit alleen nog maar wordt verwacht, stijgt meteen de waarde ervan. Veel geld lekt zo weg naar de eigenaren van de grond, die niet bijdragen aan de ontwikkeling ervan’, aldus de onderzoekers.

Lagere grondprijzen

Wat zou kunnen helpen, is invoering van een gemeentelijke planbatenheffing: een heffing over het grondsurplus, het verschil tussen de waarde van grond waarop mag worden gebouwd en de waarde van die grond bij de functie (bestemming) die het daarvoor had. De verwachting is dat het de verwervingskosten van bouwgrond zal verlagen omdat een ontwikkelaar minder over zal hebben voor grond wanneer bij de start van de bouw nog een planbatenheffing moet worden afgerekend. Nog voordat kan worden begonnen met bouwen, moet de grondeigenaar over de grondwaardestijging die heffing namelijk afrekenen. ‘Doordat een grondeigenaar rekening gaat houden met de planbatenheffing, daalt de grondprijs. Daardoor zijn woningbouwprojecten beter rendabel te maken’, aldus de onderzoekers.

Betere kwaliteit

Een planbatenheffing voorkomt volgens hen niet dat soms nog steeds te veel voor bouwgrond zal worden betaald, maar dit teveel wordt er wel kleiner door. Exploitatietekorten worden in deze gevallen lager door lagere grondprijzen. Het is dan ook minder nodig om publiek geld in te zetten, zoals woningbouwimpulsgelden of gemeentelijke bijdragen.

Gemeenten kunnen met de opbrengst van de heffing een bijdrage leveren in gevallen waarin de exploitatie nog niet sluit. Het deel van die opbrengst dat daar niet voor nodig is kan ook elders worden ingezet. Gemeenten zijn zo beter in staat door hen te maken kosten in de openbare ruimte te verhalen. Ze kunnen de opbrengst desgewenst eveneens gebruiken om projecten te subsidiëren met meer betaalbare woningen of met een betere kwaliteit.

Grondbelasting

Met een grondbelasting kunnen grondeigenaren financieel worden geprikkeld om bebouwbare grond te bebouwen. De onderzoekers namen twee varianten van grondbelasting onder de loep: een algemene grondbelasting en een grondbelasting specifiek op bebouwbare onbebouwde grond.

Omdat een algemene grondbelasting ook grond treft waarop al is gebouwd, is deze volgens de onderzoekers minder geschikt om niet op gang komende bouwprojecten vlot te trekken. ‘Een specifieke grondbelasting van bouwgrond met woonbestemming kan wel werken. Omdat het echter niet vaak voorkomt dat woningbouw vastloopt om speculatieve redenen, zal ook deze variant niet op veel plaatsen tot versnelling van woningbouw leiden’, veronderstellen ze.

Overgangsregeling

Zowel de planbatenheffing als beide uitgewerkte varianten van een grondbelasting zijn uitvoerbaar maar vereisen wel een zorgvuldige vormgeving. Invoering van een planbatenheffing vereist bovendien een overgangsregeling. Het nieuwe kabinet zou er desgewenst direct mee aan de slag kunnen, aldus het in opdracht van het ministerie van Financiën uitgevoerde onderzoek.