Noord-Brabant knapt het op

Mediation wil hij het niet noemen, maar soms heeft het er toch veel van weg. Rob Gordon, directeur Projecten van de Brabantse Herstructureringsmaatschappij (BHB), probeert ondernemers zover te krijgen dat ze samen met de gemeente hun verpauperde bedrijventerrein weer opknappen. Samen hun parkeerproblemen oplossen, verouderde panden slopen en vervuilde bodems schoonmaken. De verpaupering van de terreinen ontstaat meestal niet door geldgebrek, zo weet Gordon na vijf jaar praten en samenwerken met ondernemers en gemeenten.

Vaak heeft zo’n bedrijventerrein een lange geschiedenis van uitbreiden, failliet gaan en weer opbouwen. Na pakweg veertig jaar is het er een ratjetoe van verschillende bedrijfsactiviteiten. Voor je het weet, ergert de ene ondernemer zich aan de verkeerd geparkeerde vrachtwagens van de ander, of verpest de groeiende buitenopslag bij de buren het uitzicht van het bedrijfspersoneel. Net zomin als ruziënde buren zij aan zij tuinieren in het openbaar groen van hun woonwijk, investeren zulke ondernemers in het verbeteren van hun gezamenlijk bedrijventerrein.

Toch ligt de openbare ruimte er vaak al goed bij, zegt Gordon. De gemeente komt er weleens langs om de stoeptegels recht te leggen of het asfalt te vernieuwen. Maar als de ondernemers niet actief meedoen, blijft het achter de hekken rondom de bedrijfsgebouwen een rommeltje. Wat hij met zijn team van ‘procesbegeleiders’ wil bereiken door met ondernemersverenigingen te praten, is dat ook de private kavels worden mee ontwikkeld. Dus: oude opstallen verwijderen, vervuilde bodems saneren en soms ook het wegenpatroon verleggen of de kades van een haven verstevigen. ‘Wij kiezen heel duidelijk voor een totaalaanpak’, aldus Gordon, ‘zo verbeteren we het vestigingsklimaat en kunnen we de bestaande ruimte beter benutten’.

Mediation gaat meestal over bemiddeling tussen scheidende partijen, zegt Rob Gordon, terwijl hij juist probeert ondernemers en gemeenten bij elkaar te brengen. Dat is nogal een verschil. Als regisseur gaat hij dan op zoek naar oplossingen waar alle partijen zó tevreden mee zijn dat ze bereid zijn erin te investeren.

De belangrijkste bijdrage van de BHB bestaat dan ook uit menskracht. En als uitvoeringsorganisatie legt hij er namens de provincie Noord-Brabant ook wat geld bij, maar dat is vrijwel altijd minder dan twintig procent van het totaal benodigde kapitaal. En die bijdrage is niet bedoeld als subsidie, benadrukt Gordon.

BHB ziet namelijk het liefst dat de door haar geïnvesteerde middelen ‘revolverend’ zijn. Dat wil zeggen dat het geld op de een of andere manier weer terug behoort te komen. Soms direct doordat de waarde van het perceel is toegenomen; veel vaker indirect, doordat de omgeving erop vooruit is gegaan: er zijn parkeeroplossingen gevonden, de ruimtelijke kwaliteit is verbeterd en er is milieuwinst geboekt. De behaalde winst hoeft dus niet per se financieel te zijn. Hoe slecht een bedrijventerrein er ook aan toe is, het heeft vrijwel altijd nog een bepaalde waarde, al is het maar een marginale huuropbrengst. Die huurinkomsten vallen meestal tijdelijk weg zodra het revitaliseren begint.

Rondedans

Hoe dat revitaliseren in zijn werk gaat? Meestal maakt Gordon met de gemeente en de ondernemersvereniging afspraken over het totale bedrijventerrein. Bij de eerste bijeenkomsten zijn dat vaak wel zestig of tachtig ondernemers, die zelf moeten aangeven waar de problemen zitten. Na de planvorming en de gemeentelijke besluitvorming worden de verwaarloosde gronden aangekocht. De betreffende eigenaar begint ergens anders opnieuw. Wel blijft hij vrijwel altijd lid van dezelfde ondernemersvereniging, zo leert de ervaring.

Doorgaans schuift hij een paar percelen op, terwijl zijn oude perceel weer wordt opgelapt. De ondernemersvereniging zelf investeert niet mee, wel is het vaak zo dat een van hen laat weten dat hij de kavel na afloop van het revitaliseren wel wil overnemen. Terwijl hun percelen één voor één worden opgeknapt, maken de ondernemers zo een rondedans op hun bedrijventerrein.

Verouderde bedrijventerreinen zijn er in overvloed. Volgens een recente schatting gaat het in heel Nederland om ruim 16.000 hectare, een gebied zo groot als Amsterdam. De Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen onder leiding van Peter Noordanus rapporteerde een maand geleden aan minister Cramer dat die veroudering liefst voor 2020 moet worden weggewerkt. Noordanus wil dat doen door het leeuwendeel van de bedrijventerreinen te revitaliseren met een grote of kleinere opknapbeurt - zonder de economische bestemming te wijzigen. Daarnaast stelt de taskforce voor om een kleine duizend hectare te herprofileren. Voor dit deel zou de bestemming moeten worden gewijzigd. Meestal betekent dit: meer kantoorfuncties.

Zo ging het ook in Roosendaal, op bedrijventerrein Majoppeveld. Een oude koekjesfabriek van Haust stond daar al jarenlang leeg. Er werd verder niets meer mee gedaan. Samen met de gemeente heeft de BHB die percelen en opstallen gekocht, evenals een vervuild terrein dat ook de kavels in de omgeving dreigde te verontreinigen.

‘Veel ondernemers dachten: dit gaat niet goed, hier moeten we wegwezen’, zegt Rob Gordon, ‘totdat wij die percelen kochten en saneerden.’ Drie jaar nadat het herstructureringsplan voor dit gebied was vastgesteld, werd in december 2007 het nieuwe hoofdkantoor van bouwbedrijf BVR feestelijk geopend. Sindsdien komt er ook weer leven in voorheen leegstaande panden en zijn er nieuwe plannen voor een al langdurig braakliggend terrein in de directe omgeving.

Lokaal opereren

Taskforce-voorzitter Noordanus stelt de Noord- Brabantse aanpak ten voorbeeld aan andere provincies. Met ruim tweehonderd hectare per jaar zit het tempo er goed in en ook voor de komende jaren heeft de provincie de financiering al toegezegd. Het geheim van het Brabantse succes is de gezamenlijke aanpak, benadrukt Gordon. Hij probeert zo dicht mogelijk bij de grondeigenaren en het lokale bestuur te staan en met een beperkt aantal partijen afspraken te maken. Meestal lukt dat binnen een half jaar tot een jaar.

Zitten er meer partijen aan tafel, bijvoorbeeld als enkele gemeenten eerst proberen regionale afspraken te maken, dan duurt de planvorming aanmerkelijk langer. In dat geval kan het jaren duren voordat er iets op gang komt dat zichtbaar is voor ondernemers, aldus Gordon. Een andere les, hoe klein ook: begin bij iedere herstructurering zo snel mogelijk met de praktische uitvoering. Zodra er lokaal, op kleine schaal, draagvlak ontstaat voor de eerste kleinere aanpassingen, wordt iedereen vanzelf enthousiast. Afspraken komen daarna gemakkelijker tot stand. ‘Wij werken als uitvoeringsorgaan het liefst bottom up’, aldus Gordon.

Wat hij bijzonder vindt aan de Brabantse aanpak is niet alleen dat de herstructureringsmaatschappij het mandaat en de financiële middelen heeft gekregen, maar ook dat ze als uitvoeringsorgaan op afstand staat van het provinciebestuur. Daardoor kunnen Gordon en zijn medewerkers lokaal en zelfstandig opereren. De medewerkers werken soms zelfs intern bij een gemeente om het herstructureringsproces te regisseren.

Of de gemeenten zelf geen rol spelen? Ze participeren niet rechtstreeks in het herstructureringsfonds, maar ze investeren wel lokaal mee, in hun eigen gemeente. Dat gaat dan om minimaal hetzelfde bedrag als de BHB, zegt Gordon, maar in de praktijk is het meestal het twee- of drievoudige. En het liefst ziet hij dat gemeenten na één keer meedoen zelfstandig doorgaan met herstructureren. ‘Uiteindelijk moet het grootste deel van de operatie door gemeenten, ondernemers en ontwikkelaars worden bekostigd’, besluit Gordon: ‘maar als uitvoeringsorgaan van de provincie geven we graag het goede voorbeeld’.

Herstructurering in cijfers

Het opknappen van verouderde bedrijventerreinen kost veel tijd en geld. De taskforce die hierover minister Cramer en minister Van der Hoeven adviseerde, schat de totale kosten tot 2020 op 6,35 miljard euro. Daarvoor wordt zo’n 16.000 hectare opgeknapt. Per hectare kost dat gemiddeld 230.000 euro bij eenvoudige revitalisering, tot 1,4 miljoen euro bij zware revitalisering en herprofilering. Het benodigde herontwikkelingstempo is 1.000 à 1.500 hectare per jaar, een veelvoud van het huidige tempo van 325 hectare per jaar.

Eenderde van alle verouderde bedrijventerreinen ligt in Brabant: 5.400 hectare. De Brabantse Herstructureringsmaatschappij (BHB) herontwikkelt sinds 2005 jaarlijks 150 tot 200 hectare voor gemiddeld 300.000 euro per hectare (BHB betaalt daarvan maximaal 20 procent). Begin 2008 stond de teller op ruim 400 hectare, in 2011 moet dat 1.000 hectare zijn en voor 2015 is het doel 1.795 hectare. Met 45 miljoen euro kan de BHB nog een jaar of vijf vooruit.