‘Nog minder huizen in Achterhoek’

Zeven gemeenten in de Gelderse Achterhoek, met Doetinchem als centrumgemeente, namen vorig jaar een opzienbarend besluit. In samenspraak met de provincie en de vijf in het gebied actieve corporaties werden de woningbouwprogramma’s tegen het licht gehouden en op elkaar afgestemd. Resultaat: van de 14.000 te bouwen huizen werd meer dan de helft geschrapt. De nieuwe opgave luidde: 5.900 woningen erbij tot 2020. Aanleiding hiervoor was de bevolkings- en huishoudenskrimp, waarmee de Achterhoek de komende jaren steeds meer te maken krijgt.

De corporaties denken dat de gemeenten niet ver genoeg zijn gegaan bij het terugsnoeien van hun plannen. Naar hun inschatting hoeven er tot 2020 in de Achterhoek slechts 3.300 woningen bij te komen in plaats van de nu geplande 5.900, blijkt uit een vorige week gepubliceerd visiedocument. Te veel bouwen kan leiden tot leegstand, onverkoopbaarheid van woningen en waardedaling, waarschuwen de corporaties. Als dit pleidooi wordt gevolgd, zou minder dan een kwart van de oorspronkelijke planning van 14.000 huizen overblijven.

Wethouder Peter Drenth van de gemeente Doetinchem (Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting, CDA) zegt dat de gemeenten vooralsnog niet meegaan in de visie van de corporaties. Al sluit hij niet op voorhand uit dat bestaande plannen in de toekomst opnieuw naar beneden moeten worden bijgesteld. ‘Maar of dat nodig is, zal later moeten blijken, daar leggen we ons nu nog niet op vast.’

Het snoeien in de oorspronkelijke planning, gaat de gezamenlijke gemeenten naar schatting 100 miljoen euro kosten. Deze schadepost zal volgens Drenth ‘kwadratisch’ groeien als nu ook het mes wordt gezet in plannen die de eerste ronde hebben overleefd.

De corporaties en gemeenten verschillen van mening over de vraag hoe een gezonde woningmarkt eruitziet. De gemeenten willen volledig bouwen naar behoefte. De corporaties menen dat een tekort van 1,5 procent nodig is voor ‘een gezonde spanning’ op de markt. ‘Wij zeggen: een tekort van 0 verdeelt zich nooit precies over een hele regio. Dan krijg je toch te maken met een feitelijk tekort in bepaalde buurten of dorpen, en elders met een overschot. Zo’n overschot is in een krimpende regio heel gevaarlijk. Huizen staan dan langer te koop, en er treden prijsdalingen op’, zegt corporatiedirecteur Claus Martinot namens de gezamenlijke corporaties.

De discussie tussen corporaties en gemeenten speelt al langer, maar was tot nu toe niet naar buiten gekomen. Martinot: ‘De gemeenten hebben, vanuit de optiek “we moeten terug, en dat is al zo moeilijk”, gekozen voor de meest ruime variant. Als corporaties kiezen wij de veilige kant. De gemeenten zeggen: we bouwen 5.900 huizen en doen er zo nodig nog wat af. Wij zeggen: maak plannen voor 3.300 huizen en voeg later eventueel toe wat je nog extra nodig hebt.’

Begrip

Gemeenten en corporaties hebben afgesproken dat de ontwikkelingen op de woningmarkt jaarlijks nauwgezet in beeld worden gebracht. Deze monitoring, waarbij onder meer wordt gekeken naar de bevolkingsontwikkeling en naar eventuele leegstand, wordt leidend bij de verdere planontwikkeling. Wethouder Drenth zegt begrip te hebben voor het standpunt van de corporaties: ‘De corporaties hebben het liefst een wachtlijst, maar als gemeenten willen wij daar juist van af. Als mensen een woning zoeken, moeten ze die ook snel kunnen vinden. Daarom wil ik geen tekort op de woningmarkt. Starters moeten nu soms jaren wachten op een geschikte woning. Een bijkomend voordeel van bevolkingskrimp is dat je een eind kunt maken aan de wachtlijsten. Die mogelijkheid moeten we nu benutten.’

Stagnatie

 De samenwerkende corporaties vinden een wachttijd van 1 jaar voor een woning acceptabel, schrijven zij in hun rapport. Als de woningmarkt ‘(te) ontspannen’ is, worden woningzoekenden extra kritisch. Prijzen dalen, potentiële kopers worden afgeschrikt, en daardoor stagneert de doorstroming nog meer, schetsen de corporaties in een ‘doemscenario’. Leegstand en verloedering van minder gewilde buurten zou hierdoor ‘onvermijdelijk’ zijn.

De huursector loopt volgens de corporaties extra risico’s: ‘Bij prijsdaling kunnen huurders en starters gemakkelijker een woning kopen, dit kan een uitstroom uit de huursector veroorzaken. Aan de andere kant stagneert de instroom van ouderen. Als zij hun huis niet kunnen verkopen, zullen ze de overstap naar de huursector niet maken.’ Hierdoor vrezen de corporaties in minder gewilde buurten extra veel woningen te moeten slopen.

Corporatiedirecteur Martinot zegt niet te veel nadruk te willen leggen op de discussie over aantallen te bouwen woningen. ‘Er is nog nooit een prognose precies uitgekomen. Het blijft een kwestie van in de glazen bol kijken. De situatie zal in 2020 anders zijn dan we nu kunnen voorzien. Daarom is het zaak dat we erbovenop blijven zitten, en waar nodig bijsturen. Als blijkt dat de wind draait, stellen we de plannen bij.’

Volgens Martinot staat pal overeind dat gemeenten en corporaties de gevolgen van de krimp in eendrachtige samenwerking willen opvangen. ‘De gemeenten willen een gezonde woningmarkt, zonder leegstand. En wij willen niet dat de wachttijden voor een woning oplopen tot 3 of 4 jaar. Zolang we het daar over eens zijn, komen we er altijd uit.’