Een gat in de stad

Het faillissement van V&D zadelde ruim zestig gemeenten in het voorjaar van 2016 op met een leeg pand. Vaak van enorme afmeting, beeldbepalend en centraal gelegen. Wat gebeurde ermee? Hengelo, Sittard-Geleen en Groningen kozen elk voor een andere invulling.

Hengelo: appartementen

‘Vroeger was Hengelo dé koopstad, het shopping center van Twente’, vertelt wethouder Gerard Gerrits (binnenstad, VVD). ‘En misschien wel van een veel groter deel van het oosten.’ Dat imago brokkelde gaandeweg de twintigste eeuw af. ‘Duitsers trokken op zaterdagmiddag naar Enschede. Die stad begon al in de jaren negentig met het aanpakken van de binnenstad. Hengelo heeft toen de boot gemist. De leegstand was op het moment dat V&D in 2016 de deuren sloot bij ons al skyhigh. Bijna een kwart van de winkels stond leeg.’

Het faillissement van V&D betekende volgens Gerrits voor Hengelo ‘een enorme klap’ voor de werkgelegenheid. Tegelijk vormde het ‘een extra zet’ voor de noodzaak om ‘in breder opzicht naar de binnenstad te gaan kijken’. Er kwam een actieplan voor een vitale Hengelose binnenstad, om zo de winkelleegstand terug te dringen en meer bezoekers te trekken.

Later werden voor het centrum nieuwe gebiedsprofielen werden opgesteld. ‘In het kernwinkelgebied is alleen nog ruimte voor ondersteunende horeca. In het kernhorecagebied willen we geen nieuwe wooneenheden meer toevoegen.’ Nieuwe programma’s moeten de binnenstad beter bereikbaar maken, aantrekkelijker, bruisender (door nieuwe evenementen en meer cultuur) en meer ruimte bieden voor ondernemerschap.

Indikken

Maar dat nieuwe centrum telt straks wel beduidend minder winkels. ‘Mensen dachten dat Hengelo terug kon naar de oude tijden’, zegt Gerrits. ‘Dus de winkels moesten snel weer worden gevuld. Mijn taak als wethouder was te laten zien dat dat door de verschuiving naar online winkelen niet meer kon. Ook hebben we een grote winkelstad als Enschede vlak naast ons. Sinds 2018 zijn we aan het indikken.’ Hij kreeg investeerders, projectontwikkelaars, pandeigenaren én de Hengelose raad in die aanpak mee – ook voor wat betreft de nieuwe invulling van de leegstaande V&D.

‘Toen ik hier als wethouder begon, zag ik dat we maar een heel beperkt aantal woningen mochten bijbouwen’, zegt Gerrits. ‘We zijn er daarna met de provincie over in gesprek gegaan. Als je een transformatie van een dergelijke groot pand van 6.500 vierkante meter op gang wilt brengen, zul je ook naar woningen moeten kijken. Anders krijg je het niet van de grond. Maar dat moet wel onder duidelijke, door de gemeente gestelde randvoorwaarden.’ Een paar regionaal gewortelde ontwikkelaars zagen er brood in. ‘Die snappen ook wel dat je aan de centrale Markt geen woontoren van tachtig meter kunt bouwen.’

De Hengelose V&D wordt de komende jaren omgebouwd tot appartementen in het midden- en hoge segment en een kwart sociale huur. Gerrits: ‘Dit voorjaar wordt de omgevingsvergunning aangevraagd. Als het een beetje meezit, hoop ik dat we eind dit jaar de eerste schop in de grond zetten. Dan kunnen wellicht begin 2024 de eerste bewoners erin.’ Volgens Gerrits komt de voortvarende aanpak van Hengelo voort uit ‘duidelijke keuzes maken en vertrouwen uitstralen.’ Het leegstandspercentage in het Hengelose centrum is in 2021 voor het eerst in vijf jaar gedaald. ‘Met name door de transformatie naar wonen. Er bestond onder inwoners de laatste jaren weinig waardering voor de binnenstad. We zien dat we nu alweer een 6,5 scoren, een positieve kentering.’

Is de nieuwe situatie met appartementen straks een vooruitgang ten opzichte van de oude, met V&D? Gerrits: ‘Die tijd krijg je nooit meer terug, want we kopen allemaal op internet. De nieuwe appartementen brengen meer bewoners en dus meer reuring in de binnenstad. In kwalitatief opzicht krijgen het pand en de omgeving een enorme upgrade. Want dat V&D-gebouw hier in Hengelo was ronduit lelijk.’

Sittard-Geleen: ontmoetingsplek

Eind jaren zestig werd het fraaie, historische gemeentehuis van Sittard aan de centrale Markt gesloopt om plaats te maken voor een veel minder fraai, modern filiaal van V&D. Het belangrijkste argument, vertelt wethouder Pieter Meekels (stedelijke ontwikkeling, GOB), was dat buurgemeente Geleen ook een V&D had en Sittard uit oogpunt van concurrentie niet kon achterblijven. Lachend: ‘Moet je nagaan wat de afwegingen waren.’ Een halve eeuw later vormen de voormalige concurrenten een en dezelfde gemeente en kan de door veel Sittardenaren betreurde beslissing van destijds worden rechtgezet.

Dat gaat niet zonder slag of stoot, vertelt Meekels. ‘Na het vertrek van V&D kocht een ontwikkelaar het pand van 12.000 vierkante meter. Hij wilde er nieuwe retail in onder brengen. Na verloop van tijd bleek dat het niet lukte.’ De gemeente Sittard-Geleen was in diezelfde tijd met de provincie Limburg in gesprek om de winkelruimte in het centrum van Sittard terug te brengen met 15.000 vierkante meter. Zo moest de toenemende leegstand het hoofd worden geboden. ‘Een forse opgave’, volgens Meekels. ‘Met verplaatsingen van winkels vanuit de aanloopstraten naar ons kernwinkelgebied was eerder al een kleine 4.000 vierkante meter retail uit de markt gehaald.’

Andere discussie

Nu het met nieuwe winkels in het oude V&D-pand niet lukte, meldde de ene na de andere ontwikkelaar zich bij de gemeente. ‘Ze wilden van alles en nog wat, maar vooral appartementen realiseren. Voor ons was een belangrijke voorwaarde dat die dan wel betaalbaar moesten zijn.’ Maar daarnaast begon zich volgens Meekels gaandeweg een andere discussie te ontspinnen. ‘De gemeente Sittard-Geleen bestaat nu 22 jaar. We zitten nog allemaal in de oorspronkelijke gebouwen. Er bestaat al lang een roep om te komen tot concentratie van voorzieningen. In Geleen hadden we ooit op dienstverlening ingezet; in Sittard moest het meer gaan over ontmoeten. Maar hoe breng je dat in praktijk? Toen hebben we als college de knoop doorgehakt: breng de ambtenaren bij elkaar in Geleen en haal de ontmoeting met de burger naar het V&D-gebouw in Sittard.’

Het oude V&D-pand wordt dit jaar gesloopt en moet plaatsmaken voor het nieuwe Huis aan de Markt. Het ontwerp omvat onder meer een raadszaal, een trouwlocatie, flexwerkplekken en vergaderzalen. Ook wordt het ‘Experience Center’ van Visit Zuid-Limburg (de provinciale VVV) erin ondergebracht. Daarnaast is er ruimte voor dertig appartementen. Althans, dat is het plan.

‘Een eerste aanbesteding leverde drie geïnteresseerde consortia op’, vertelt Meekels. ‘Maar de ene die overbleef, voldeed niet aan de criteria.’ De gemeente hoopt binnen een half jaar alsnog de aanbesteding rond te hebben. ‘We hebben in de leidraad nadrukkelijk aangegeven dat het plan moet passen in de historische omgeving. Stedenbouwkundig is dat niet ingewikkeld, technisch wel. Als je een perfecte raadszaal wil creëren, moet er ook een tribune bij en daarmee ook een tweede verdieping. De combinatie van functies in het pand moet efficiënt zijn en meerwaarde bieden. Dat maakt het proces complex.’

Meekels merkt dat het onderwerp enorm leeft in de stad. ‘We hebben alle inwoners, dus niet alleen omwonenden, de gelegenheid gegeven om reacties in te sturen. Toen we het ontwerp presenteerden, was het hek van de dam. Een architect doet wat hij wil, zeg ik altijd. Zeker een goeie architect. Daar moet je in het proces veel energie en aandacht aan schenken, om het vertrouwen van de burgers niet te schaden.’ Eind 2024 kan het Huis aan de Markt worden opgeleverd. Is het voor Meekels een verbetering ten opzichte van de oude situatie? ‘Ik denk het wel, al was een open V&D het allerbeste geweest voor de levendigheid in de stad. Maar de next bestoplossing, dat is deze.’

Groningen: kantorengebouw

‘De V&D-vestiging in Groningen was een van de weinige in Nederland die nog met een plus draaide’, vertelt wethouder Roeland van der Schaaf (ruimtelijke ontwikkeling, PvdA). ’De zaak was hier in de provincie een begrip, zeker voor oudere Groningers. Echt een reden voor hen om naar de binnenstad te gaan.’ Het faillissement van de keten was in die zin een gevoelig verlies. Tegelijk ontstonden nieuwe kansen.’ De V&D ligt aan de noordkant van de Grote Markt, waar ooit de stad ontstond door de verbinding met het rijke Hogeland. De afgelopen twintig jaar deed dat gebied het economisch steeds slechter. Het zwaartepunt van het centrum verschoof daardoor naar het zuiden en westen.’

De gemeente zette na het vertrek van V&D (15.000 vierkante meter) in eerste instantie in op een vervangend warenhuis. Van der Schaaf: ‘We zijn direct met de pandeigenaren en de ondernemersvereniging om tafel gaan zitten. Al snel kwam er een andere formule in, waarvan ik de naam alweer kwijt ben. Niet zo’n succes en na een jaar weg. Daarna hoopten we met Hudson’s Bay een moderne opvolger van de V&D te hebben. Pas toen dat niet lukte, zijn we met de nieuwe eigenaar naar andere oplossingen gaan kijken.’

De Grote Markt moest, in de visie van de gemeente, meer als huiskamer van de stad gaan functioneren. ‘Een beetje representatief voor alle functies die Groningen heeft. Je kunt eraan wonen. Het bestuur zit er met het stadhuis. De grootste studentenvereniging zit er. Een hotel, andere horeca. Maar we vonden dat de werkfunctie van de stad op de Grote Markt beter zichtbaar mocht zijn. Met het Groot Handelshuis voldoen we aan de behoefte aan flexibele bedrijfsruimte, waar verschillende bedrijven elkaar kunnen ontmoeten.’

Jammer

Transformatie van het pand tot appartementen was voor Groningen geen optie. Van der Schaaf: ‘Het zou jammer zijn als je een stuk publieke ruimte kwijtraakt. Maar je moet wel net de marktpartijen treffen die willen investeren in kwaliteit én die een hart hebben voor Groningen. Want een zieltogend voortbestaan van het pand, dat was voor die noordkant het ergste scenario. Nu ontstaat reuring en dynamiek. Het Groot Handelshuis zal ook een uitstraling krijgen naar de straten erachter.’

Het is, al met al, een ‘enorme vooruitgang’ ten opzichte van de leegstand van nu, vindt Van der Schaaf. ‘Ook het fietsparkeerprobleem lossen we met een stalling voor 1.500 fietsen in de kelder voor een groot deel op. Maar voor een deel van de Groningse bevolking had V&D echt aantrekkingskracht. Daarvoor zul je vervanging moeten zoeken. Voor mensen tot een jaar of veertig is in onze binnenstad van alles te doen; voor de zestigplusser valt er minder te beleven. De V&D voldeed daarin, ook door de horeca. Gelukkig komt La Place in het plan terug en is er ook een nieuw hotel met een horecafunctie voor een wat ouder publiek. Al vind ik nog steeds dat een stad als Groningen een mooi warenhuis met meerdere verdiepingen zou moeten hebben. Dus dat is dan toch een verlies, ja.’

Binnen een paar maanden opent het Groot Handelshuis de deuren. Heeft Van der Schaaf tips voor gemeenten die minder ver in hun plannen zijn? ‘Onze eerste reflex was: probeer een nieuwe V&D terug te krijgen. Doe dat niet. De panden staan vaak op bijzondere locaties, het waren ankerplaatsen in de binnenstad. Zorg dat je er weer iets bijzonders in krijgt. Dus niet de eenvoudige oplossing van verbouw tot appartementen of sloop. Het Groot Handelshuis moet het kloppend hart worden van zakelijk Groningen. Gun het V&D-pand zo’n nieuwe, belangrijke functie.’