Groen en blauw stuwt huizenprijzen op

De nabijheid van natuur doet veel voor de aantrekkelijkheid van een woonplaats. Dat bewijst de nieuwste editie van de Atlas voor gemeenten. Daarom kost in Apeldoorn een huis al snel 20.000 euro meer. Zelfs de nabijheid van bedreigde diersoorten heeft een gunstige invloed.

Senior onderzoeker Marten Middeldorp loopt bellend over de Veluwe, een paar kilometer van Beekbergen verwijderd, ten zuiden van Apeldoorn. Hij heeft het er niet om gedaan, zegt hij. Toevallig is hij met zijn gezin een weekje weg. Maar zijn verblijf op de Veluwe past wonderwel bij de nieuwste editie van de Atlas voor gemeenten. Dit is de jaarlijkse publicatie van onderzoeksbureau Atlas Research met een woonaantrekkelijkheidsindex voor de vijftig grootste gemeenten in Nederland, oftewel de G50.

Nadrukkelijker dan in andere jaren hebben Middeldorp en zijn mede-onderzoekers de aanwezigheid van groen en blauw (water) meegenomen in hun analyse van de Nederlandse betalingsbereidheid ten aanzien van woningen. Neem Apeldoorn. Van de G50 is deze stad het meest ideaal bij een natuurgebied gelegen: de stad wordt aan drie kanten omsloten door de Veluwe. Inwoners hebben bijna 30.000 hectare meer natuur binnen hun bereik dan de gemiddelde inwoner van een grote gemeente.

Zoiets heeft invloed op de huizenprijzen, die de grote graadmeter vormen van hoe aantrekkelijk een plek wordt gevonden. De ideale ligging van Apeldoorn maakt dat woningen er 5 procent duurder zijn. Op een gemiddelde huizenprijs van 394.000 euro telt dat op tot bijna 20.000 euro. Zoveel kost het om door de Veluwe omringd te zijn.

Herijkt

De aloude woonaantrekkelijkheidsindex van Atlas Research is voor deze nieuwste editie herijkt, zegt Middeldorp. In eerdere jaren werd geanalyseerd op de schaal van gemeenten, waarvan er in Nederland 342 zijn. Dit keer is de schaalgrootte verkleind tot viercijferige- postcodegebieden, waarvan we er iets meer dan 4.000 tellen. Ook de indicatoren zijn verbeterd en uitgebreid. Van oudsher kijkt Atlas bijvoorbeeld naar de aanwezigheid van een universiteit. Dat is een belangrijk criterium voor de woonaantrekkelijkheid van een plaats, alleen al omdat academische studies een gunstige invloed hebben op de lokale economie.

De blik hierop is verfijnd. Dit jaar heeft Atlas Research niet gekeken naar sec de aanwezigheid van een universiteit, maar naar de lokale bereikbaarheid van een bepaalde hoeveelheid aan opleidingen. Volgens Middeldorp sluit zo’n herijking beter aan bij de beleving van de gemiddelde Nederlander. Neem een plek als Amstelveen. De inwoners daar wonen niet ver van de Vrije Universiteit, gevestigd in het zuiden van Amsterdam. ‘Daardoor scoort Amstelveen nu hoger in de index’, vertelt Middeldorp. ‘Woon je daar, dan kunnen je kinderen thuis blijven wonen als ze al studeren, en pas later op zichzelf gaan wonen.’ Elk jaar kent de Atlas een ander hoofdthema.

Dit keer: blauw en groen. Anders dan in eerdere jaren is niet slechts gekeken naar de nabijheid van grotere natuurgebieden, maar is tevens ingezoomd op de aanwezigheid van plantsoenen in stadswijken en zelfs op de hoeveelheid groen in straten. Atlas Research combineerde hiervoor databestanden op verschillende schaalniveaus: de Europese inventarisatie CORINE Land Cover, het Bestand Bodemgebruik van het Centraal Bureau voor de Statistiek, en infrarood-luchtfoto’s waarmee bladgroen in straten te meten is.

Ook gebruikte Atlas Research de Rode Lijst met bedreigde diersoorten van de internationale natuurorganisatie IUCN. Dat levert opmerkelijke inzichten op. Zo staat in het rapport: ‘Mensen zijn bereid om gemiddeld 2 procent meer te betalen voor een woning in een wijk waar tien extra bedreigde soorten per kilometer voorkomen.’

Wijken in Nijmegen tellen gemiddeld vijftig Rode Lijst-soorten. Ook Zwolle en Maastricht scoren goed als de Rode Lijst van de IUCN erbij wordt gepakt. Niet dat inwoners staan te turven hoeveel dieren en planten er in hun omgeving te vinden zijn. Maar wel geeft de indicator aan dat Nederlanders kwaliteit van de natuur meewegen. ‘Wij hebben zowel indicatoren gemaakt voor natuurkwantiteit als -kwaliteit’, zegt Marten Middeldorp. ‘We zien dat de kwaliteit gemiddeld veel sterker de betalingsbereidheid van mensen beïnvloedt dan de kwantiteit. Natuur waar daadwerkelijk bijzondere diersoorten zich vestigen vinden mensen meer waard dan, zeg, een grasveld waar geen opvallende planten of diersoorten voorkomen.’

Drie niveaus

‘We hebben op drie niveaus onderzocht wat mensen waarderen aan groen en blauw in of bij hun stad’, zegt hij. ‘Op het niveau van de straat, als een inwoner uit het raam kijkt; op het niveau van de wijk, of je makkelijk groen of water kunt bereiken als je een wandelingetje maakt of met je kinderen naar een recreatieplas wil; en tot slot op het niveau van de wijde omgeving. Als je die niveaus vergelijkt, blijkt dat natuur in de wijk, binnen een straal van vijfhonderd meter bij de woning, het zwaarst meetelt in de betalingsbereidheid van mensen voor groen en blauw.

Dan gaat het om plantsoen en parken.’ Het lijkt er dus op dat mensen het belangrijker vinden om te kunnen picknicken of struinen in een park in de buurt, dan om roodborstjes te horen fluiten en spechten te horen tikken in een boom in de eigen straat. Maar Middeldorp vraagt zich af of het groen in de eigen straat ook op langere termijn minder gewaardeerd blijft. Groen in de straat zorgt namelijk voor verkoeling. Dat kan zwaar gaan wegen in een land dat meer hittedagen gaat tellen. Stenen houden warmte veel sterker vast dan hout. Daardoor ontstaat het effect van het hitte-eiland: vooral na zonsondergang blijft een stad warmer dan z’n landelijkere omgeving.

Tegelwippen

‘Het interessante is dat er nu juist veel aandacht is voor de aanwezigheid van groen in de straten: je hebt het NK Tegelwippen, veel gemeenten zijn bezig met subsidies voor perkjes dicht bij de huizen om straten iets groener te maken’, zegt hij. ‘Kijk je inderdaad naar de klimaatimpact die op middellange termijn verwacht wordt, dan zullen mensen die veel groen in hun straat hebben waarschijnlijk minder last van hittestress hebben. Misschien staan we daarom aan de vooravond van een herwaardering van groen in de straat, en blijken mensen die zich daar nu al mee bezig houden straks de voorlopers.’

Toch is de aanwezigheid van groen en blauw niet allesbepalend. Emmen werd in de jaren zeventig stedelijk uitgebreid met nadrukkelijk veel groen in de wijken. Maar ook dit jaar staat de gemeente laag op de woonaantrekkelijkheidsindex van de G50. En Amsterdam staat zoals vanouds bovenaan. ‘Een stad die in ons oude model hoog scoorde, scoort nu nog steeds hoog’, zegt Middeldorp. ‘Ook op basis van betere gegevens blijven aantrekkelijke steden aantrekkelijke steden. Amsterdam is nog steeds nummer één omdat de stad zoveel voorzieningen heeft: van cultuur en kunst tot goede restaurants. Ook zijn er veel meer banen bereikbaar dan in plekken die onderaan staan in de lijst.’

‘In Emmen kun je heel mooi wonen. Mensen die minder om het voorzieningenniveau geven, zullen Emmen een hogere waarde toekennen dan de gemiddelde Nederlander. Maar die gemiddelde persoon woont, als ik het plat zou zeggen, liever in Amsterdam of Utrecht.’