De groeigemeente is grijs geworden

Hoe stimuleer je als gemeente doorstroming op de huizenmarkt? Die vraag speelt overal, maar zeker in New Towns. Zestig jaar geleden boden die een antwoord op de toenmalige wooncrisis. Nu kampen ze met grote cohorten senioren, terwijl starters er geen plek kunnen vinden.

‘Wij hebben hier veel empty nesters’, zegt Ronald Weerwag, wethouder wonen en ruimtelijke ordening van Zoetermeer namens de Lijst Hilbrand Nawijn (LHN). ‘Het zijn mensen die hier met een gezin zijn komen wonen of dat hier hebben verwekt. Nu zijn de kinderen de deur uit en wonen ze alleen of met z’n tweeën in een grote eengezinswoning. Ze willen best kleiner gaan wonen, maar ze willen ook de wijk niet uit.’

Weerwag beschouwt het als een compliment, ‘want het betekent dat ze het hier naar hun zin hebben’. Maar, zegt hij er meteen achteraan: ‘Het vraagt wel om herontwikkeling: er moeten voorzieningen voor ouderen komen en woonruimte voor jonge gezinnen. En daarbij lopen wij als Zoetermeer tegen grenzen aan. De ruimte is niet onbeperkt, omdat we ook waarde hechten aan het groen in onze stad.’

Zoetermeer probeert daarom op plaatsen die in wijken vrijkomen appartementencomplexen neer te zetten. Dan kunnen de senioren daarnaartoe verhuizen en komen hun eengezinswoningen vervolgens vrij. Maar met die ogenschijnlijk logische aanpak is lang niet iedereen blij. Weerwag: ‘Dan hoor ik: “Meneer de wethouder, wat doet u nu? Al dertig jaar kijk ik tegen een leuk grasveldje aan. Nu wilt u daar appartementen neerzetten!”’

Zoetermeer heeft het nog relatief makkelijk, aldus Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing systems aan de TU Delft. ‘Die gemeente behoort tot de New Towns die de afgelopen decennia zijn blijven bijbouwen. Daardoor heeft Zoetermeer een meer gespreide leeftijdsopbouw. Andere New Towns als Hellevoetsluis en Spijkenisse hebben vooral in één bepaalde periode veel gebouwd. Dus die hebben een nog eenzijdiger opbouw.’

Vergrijsde gemeenten

Ooit waren die nieuwkomers allemaal jong. Maar een halve eeuw later zijn de New Towns vergrijsde gemeenten waar de inwoners een bovengemiddeld beroep doen op de zorg. Door het sterk overheersende aanbod van eengezinswoningen kunnen de ouderen binnen hun gemeente geen kant op. En daarmee zetten ze de lokale woningmarkt ook op slot voor jonge gezinnen en voor starters.

Wat kunnen de New Towns aan die situatie doen? Boelhouwer ziet vijf mogelijkheden. De eerste, meest voor de hand liggende: bouwen. En toch gebeurt dat lang niet genoeg. Boelhouwer: ‘Ik schrik nu het aantal bouwaanvragen zelfs terugloopt.’ Ten tweede moeten het dan wel de juiste woningen zijn. ‘Gemeenten denken te vaak: het zijn ouderen, die kunnen we wel in kleine hokjes schuiven. Maar ook senioren willen minimaal drie kamers.

Er bestaat daarnaast een enorme behoefte aan woonvormen met collectieve voorzieningen. Iedere gemeente moet er in mijn ogen minimaal twee programmeren.’ Op de derde plaats moeten de New Towns er volgens Boelhouwer zeker in de sociale huur voor zorgen dat de prijs niet al te gek wordt.

‘Ten vierde moeten de voorzieningen voor senioren in de wijk van onderop worden georganiseerd. Daar zijn namelijk al allerlei netwerken, waarin mensen mantelzorg geven of die ontvangen. Het helpt als de gemeenten bij die netwerken kunnen aansluiten. Ten vijfde moeten ze ontzorgen, zeker bij de echte ouderen, want mensen zien als een berg op tegen verhuizen.’

Uitblinkgemeente

Bouwen. Helmond pakt in elk geval Boelhouwers eerste punt serieus aan. Vorig jaar riep BNR Nieuwsradio de stad uit tot ‘uitblinkgemeente’ omdat er procentueel het grootste aantal woningen was bijgebouwd. ‘Het streven is 750 woningen per jaar’, zegt Gaby van den Waardenburg, onder meer wethouder wonen en stedelijke ontwikkeling (D66). ‘Rond het station komen er tienduizend woningen bij. We kiezen voor deze plaats omdat we de mensen uit de auto en in het openbaar vervoer willen.’

Ook probeert Helmond de juiste woningen te bouwen. Van den Waardenburg: ‘Senioren willen graag een gelijkvloers appartement met een tuintje. Nu kan dat niet altijd in het centrum. Maar we kunnen wel in de hoogte appartementen bouwen met fatsoenlijke terrassen en verder ook voldoende ruimte, zodat mensen hun kinderen en kleinkinderen kunnen ontvangen. We hebben dit eerder gedaan in het duurdere segment, vanaf 450.000 euro. Daar kwamen vooral senioren op af en dat liep als een tierelier. We bouwen verder patiowoningen, ietsje verder van het centrum. Die lopen ook goed. Zo komt het treintje van de doorstroming op gang en maken we eengezinswoningen vrij voor jongeren.’

Met het bevorderen van doorstroming wil Helmond ook meteen de sociaaleconomische verdeling gelijkmatiger maken. Van den Waardenburg: ‘Helmond is een gesegregeerde stad, met wijken met veel huur en wijken met juist veel koop. Ook qua prijs en woon-huurverhouding willen we een betere mix. Sociale huur, middenhuur, koop – iedereen moet een plek in Helmond kunnen vinden, ongeacht de dikte van de portemonnee.’ Voor Zoetermeer geldt ongeveer hetzelfde, vertelt Weerwag. ‘We proberen te segmenteren op sociale huur, maar ook op vrije sectorhuur en goedkope koop. Dat vraagt om creativiteit. Je hoeft die flats niet te slopen, vertel ik corporaties. Je kunt ook twee vijfkamerflats veranderen in drie nieuwe appartementen.’

Minder energiekosten

Boelhouwers derde punt – de prijs – kan lastig zijn, maar is niet onoverkomelijk, merkt Weerwag. ‘Huurders zeggen: ik wil wel mijn grote eengezins woning uit, maar als ik naar een driekamerappartement ga, betaal ik 100 euro meer aan huur. Mijn uitleg naar de woningbouwcorporaties is: mensen wonen al lang in hun eengezinswoning en betalen daar relatief weinig. Op het moment dat die woning vrijkomt, kunnen jullie de huur indexeren. Dus de – in dit voorbeeld – 100 euro hoeven jullie niet door te rekenen, omdat jullie die terugkrijgen uit de vrijgekomen woning.’

Daarnaast gaat degene die zijn eengezinswoning verlaat vermoedelijk een lagere energierekening tegemoet. Weerwag: ‘We leggen de mensen die verhuizen dat ook uit: als u nu verhuist naar een duurzamere woning, bespaart u die 100 euro aan hogere huur op energie. Inmiddels hebben we in samenwerking met de woningbouwcorporaties een aantal seniormakelaars aangesteld. Die helpen mensen om voor een goede prijs een geschikte woning te vinden. Vorige week kregen we nog taart van iemand omdat hij zo blij was met zijn nieuwe huis.’

Dan Boelhouwers vierde punt: voorzieningen voor senioren in de wijk door burgers en de markt zelf laten organiseren. Volgens Van den Waardenburg sluit dat aan bij de woon- en zorgvisie die gemeenten moeten opstellen. ‘De zorg moet anders worden georganiseerd, onder meer wegens vergrijzing en personeelstekorten. De inwoners zullen er zelf een grotere rol in moeten spelen. Dat betekent ook dat we anders moeten gaan bouwen. Het mooie is dat onze zes woningcorporaties en de zorgpartijen elkaar vinden in die visie.’

Van den Waardenburg geeft een voorbeeld van samenwerking tussen een coöperatie en een zorgaanbieder. ‘In een wijk komt de locatie van een school vrij. De partijen kijken samen of ze daar senioren en jongeren kunnen huisvesten. Mogelijk krijgen jongeren eerder een woning toegewezen of hoeven ze minder huur te betalen als ze een deel van de zorg op zich nemen. Een andere coöperatie en zorgaanbieder gaan een verouderd gebouw voor ouderen aanpakken. Nu komen mensen daar alleen als hun oma er woont. Straks komen ze er misschien wel voor de kantoorruimte, sociale huurwoningen of de ontmoetingsplek rond een omsloten tuin die we daar toevoegen.’

Verhuiscoach

Buurtparticipatie is hierbij cruciaal, volgens Weerwag. ‘Als we met de woningbouwcorporaties over lokale prestatieafspraken spreken, zitten de huurdersverenigingen daar ook bij. Verder houden we al in een zeer vroeg stadium informatieavonden over nieuwe projecten. Ik ben daar zelf ook bij en haal daar twee dingen uit. Enerzijds spreken omwonenden hun zorg uit, anderzijds vragen ze: wanneer kan ik hier komen wonen?’

Ten slotte het ontzorgen van burgers. Zoetermeer doet dat met de al genoemde seniorenmakelaar; Helmond heeft een verhuiscoach. Van den Waardenburg: ‘Mensen gaan vaak pas denken over verhuizen als het al bijna te laat is. Als iemand slecht ter been raakt, wordt verhuizen opeens noodzaak. Met de corporaties draaien we de pilot “Van groot naar beter wonen”. Een coach helpt ouderen een nieuwe passende woning te vinden.’

Tot zover de succesverhalen. In de praktijk ziet Peter Boelhouwer grote verschillen tussen gemeenten. De kleinere missen soms de kennis en capaciteit. Bij middelgrote en grote gemeenten hebben de diensten soms hun eigen koninkrijkjes. ‘Als corporaties, de markt, gemeentelijke diensten en zorginstellingen op één lijn zitten, helpt dat enorm. Helaas is de samenwerking vaak niet transparant en vertrouwen de partijen elkaar niet.’

Volgens Weerwag begint het met vertrouwen: ‘Als ik zie welke plannen we in Zoetermeer hebben en wat we al doen, dan zeg ik: wij gaan de opgave halen. Maar dan moet de markt wel levensloopbestendige woningen bouwen. De woningbouwcorporaties moeten de woonvoorraad vergroten. Dat betekent ook dat wij als gemeente die partijen meer ruimte moeten geven. Omdat we tegen capaciteitsdruk aanlopen, hebben we net een motie voorliggen waarin staat dat wij als gemeente niet voor elk project de projectleider hoeven aan te wijzen. Dat kan ook iemand uit de markt zijn, als je maar duidelijke kaders meegeeft. Ik zeg niet dat mijn vertrouwen nooit beschaamd zal worden, maar tot nu toe werkt het behoorlijk goed.’