Metropool deelt vierkante meters

De ene leegstand is de andere niet, zo hebben de gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam ondervonden. Binnen het Platform Bedrijven Kantoren (Plabeka) maken ze sinds twee jaar afspraken over de ontwikkeling van nieuwe kantoorlocaties en bedrijventerreinen. De resultaten worden nauwlettend gevolgd.

 

In een monitor wordt bijgehouden hoe het staat met het aanbod van en de vraag naar kantoren en bedrijventerreinen in de Amsterdamse regio. Dat is nog niet zo eenvoudig. Tot voor kort had elke gemeente haar eigen vastgoedmonitor, met een eigen definitie van leegstand. Lastig als je afspraken wilt maken over hoeveel vierkante meter kantoor en bedrijfsruimte nodig is voor een gezonde economische ontwikkeling van de regio.

 

‘We hebben nu redelijk inzichtelijk hoeveel leegstand er is en welke plannen gemeenten tot 2030 hebben,’ zegt Arthur van Dijk, wethouder in gemeente Haarlemmermeer (Economische Zaken, VVD) en voorzitter van Plabeka. ‘Dat geeft ons beter inzicht in trends in de markt.’ Toen Van Dijk in 2003 wethouder werd, verbaasde hij zich erover dat er in de Noordvleugel wel regionale plannen waren voor ruimtelijke ordening en verkeer, maar niet voor economische ontwikkeling, terwijl juist op economisch gebied gemeenten elkaar nogal eens beconcurreren met goedkope vestigingsvoorwaarden. Het gevolg is bekend: een landelijk overaanbod aan kantoren en bedrijventerrein.

 

Ideaal

 

Dat moet anders vond Van Dijk, die met de gemeenten Amsterdam, Haarlem, Almere, Haarlemmermeer, Hilversum en Zaanstad, Stadsregio Amsterdam en de provincies Noord-Holland en Flevoland Plabeka oprichtte. Doel: de regio als één economische vestigingslocatie presenteren en onderling afspraken maken over waar nieuwe ontwikkelingen nodig en gewenst zijn. Van Dijk: ‘Het belangrijkste is dat we voortaan uitgaan van de vraag in de markt, waar in het verleden sprake was van aanbodgerichte ontwikkeling.’

 

De gezamenlijke regionale monitor van kantoren en bedrijventerrein is één van de activiteiten van Plabeka. De door alle gemeenten formeel bekrachtigde Uitvoeringsstrategie Plabeka is leidend bij de plannen voor nieuwe kantoor- en bedrijfsruimte in de regio. De partijen stemmen af wat waar gaat komen. Althans, in het ideaalplaatje. Nieuwe kantoren en bedrijven zijn voor gemeenten belangrijke bronnen van inkomsten die niet zomaar aan de buurman worden gegund.

 

‘Concurrentie houd je altijd,’ zegt Van Dijk. ‘Al was het maar omdat niet alle grond in handen is van de gemeente. Dus je kunt het niet altijd voorkomen. Maar we hebben de afgelopen jaren veel voortgang geboekt in de samenwerking. We beseffen nu hoe afhankelijk we van elkaar zijn. De verschillende gemeenten waren op gebied van economische ontwikkeling erg in zichzelf gekeerd. Nu is er, zowel ambtelijk als bestuurlijk veel meer afstemming.’

 

Plabeka heeft al enkele concrete resultaten geboekt. Toen uit een eerste inventarisatie bleek dat gezamenlijk liefst 6,5 miljoen vierkante meter meer kantoorruimte hadden gepland dan nodig was, hebben ze drastisch in hun plannen gesneden. Inmiddels is 3,5 miljoen vierkante meter geschrapt. De kantoorleegstand in de Amsterdamse regio is met vijftien procent nog altijd hoog, maar een van de effecten van Plabeka lijkt dat de pijn eerlijker wordt verdeeld. De verschillen in leegstand tussen de gemeenten zijn kleiner geworden.

 

Hoge winst

 

Ook is er een duidelijker indeling gekomen in bedrijvenclusters: welk soort bedrijven in welke gemeente gewenst is. Voor Zaanstad zijn dat bijvoorbeeld voedingsmiddelenbedrijven, terwijl de gemeente Haarlemmermeer zich richt op de logistiek. Van Dijk: ‘Deze samenwerking dwingt tot keuzes. Je kunt als gemeente niet alles meer willen, maar je moet aangeven wat je wel en niet binnen je gemeentegrenzen wil hebben. Niet iedereen kan hetzelfde. De Amsterdamse Zuidas is uniek, daar moeten we niet op gaan beknibbelen om elders wat meer ontwikkelingen mogelijk te maken.’

 

De deelnemende gemeenten stellen voortaan gezamenlijk de eis dat zestig procent van de ruimte is verhuurd vóórdat nieuwe kantoren mogen worden gebouwd. De afspraken binnen Plabeka worden in bestemmingsplannen en structuurplannen verwerkt. Binnen de samenwerking is ook ruimte voor verdergaande afspraken. Zo hebben Haarlemmermeer en Amsterdam afgesproken tijdens de crisis de grondprijzen niet te verlagen.

 

‘Als je de concurrentiepositie van de regio wil versterken, moet iedereen bereid zijn plannen te schrappen,’ zegt Van Dijk. ‘Dat kan forse financiële consequenties hebben. In Haarlemmermeer hadden we te veel lucht in het grondbedrijf. Te veel plannen, te hoge winstverwachtingen en te weinig mensen om plannen uit te voeren. We hebben 140 miljoen aan verwachte winst geschrapt. Maar nu hebben we wel realistische plannen.’

 

Een dilemma bij regionale economische samenwerking is de eerlijke verdeling van de lusten en lasten. Minder kantoren en bedrijventerreinen betekent minder (prijs) concurrentie en uiteindelijk hogere inkomsten. Maar als in Plabeka de ene gemeente wel nieuwbouw ontwikkelt en de ander niet, zijn de directe inkomsten wél voor de ontwikkelende gemeente. Plabeka is geen gezamenlijk ontwikkelingsbedrijf waarin de deelnemende gemeenten hun grond inbrengen en de inkomsten verdelen. Dat is een stap te ver, vermoedt Van Dijk. ‘De toegevoegde waarde van zo’n gezamenlijk grondbedrijf is beperkt. Haarlemmermeer richt zich op een heel ander cluster bedrijven dan Zaanstad.

 

‘Belangrijk is dat je als regio de juist bedrijvigheid binnenhaalt. De inkomsten komen op lange termijn bij iedereen terecht. Als het regent in Amsterdam, druppelt het in Haarlemmermeer. In Amsterdam zitten veel creatieve bedrijven, maar die zijn doorgaans erg klein, tot vijf mensen. Als ze grotere locaties zoeken, gaan ze ook in de buurgemeenten zoeken. Voor het buitenland is deze hele regio Amsterdam. In het buitenland ben ik vice mayor van Amsterdam, Haarlemmermeer zegt ze niks.’

 

Verouderd

 

Het overschot aan bedrijventerrein in de Amsterdamse metropoolregio is beperkt. Plabeka schat dat slechts 3 procent van de ruimte op de bedrijventerreinen leeg staat. In de recente monitor wordt ervan uitgegaan dat de bestaande plannen voor nieuwe terreinen moeten worden uitgevoerd om in de behoefte te voorzien, maar wat de kredietcrisis voor effect heeft is daarin nog niet meegenomen.

 

Net als elders in Nederland kampt ook de Noordvleugel met verouderde bedrijventerreinen die dringend aan herstructurering toe zijn. Met de herstructurering is binnen Plabeka nog niet zoveel voortgang geboekt. Er is hiervoor sinds september een speciaal kantoortje ingericht dat de samenwerking op dit gebied moet bevorderen. Plabeka is ook aangewezen als pilotproject in het kader van Noordanus, de commissie die aanbevelingen heeft gedaan over de herstructurering. ‘Elke gemeente binnen

 

Plabeka doet aan herstructurering, maar we willen de kennis op dat terrein bundelen en ervaringen delen,’ zegt Hans Luiten, wethouder in Zaanstad (Economische Zaken, PvdA) en binnen Plabeka verantwoordelijk voor de herstructurering.

 

Plicht

 

In totaal moet er binnen Plabeka zo’n 1700 hectare aan bedrijventerrein worden opgeknapt. Dat kost geld. En de bestaande potjes van Noordanus, VROM en EZ zijn niet voldoende. Wethouder Luiten zou het liefst zien dat de opbrengsten van nieuwe terreinen worden geïnvesteerd in de op te knappen terreinen. Dat kan op verschillende manieren: ontwikkelaars die nieuwbouw mogen ontwikkelen krijgen dan de plicht om elders een oud pand of terrein op te knappen. Er zou ook verevening tussen gemeenten kunnen plaatsvinden.

 

Luiten: ‘Op termijn kun je denken aan een regionale herstructureringsmaatschappij die nieuwe terreinen ontwikkelt en met de inkomsten daaruit oude terreinen opknapt. We zijn in de slag met pensioenfondsen die in zo’n maatschappij willen investeren. Dat moet interessant zijn als ze voor lange termijn zekerheid krijgen dat zo’n bedrijventerrein ook bedrijventerrein blijft. Maar het duurt nog wel tien jaar voordat we zoiets van de grond krijgen.’

 

Luitens eigen gemeente heeft liefst 37 bedrijventerreinen binnen de gemeentegrenzen. Er komen geen nieuwe terreinen bij. Evenmin wordt ervoor gekozen om bedrijventerreinen uit de stad naar buiten te verplaatsen. ‘De mode om terreinen in stedelijk gebied om te zetten naar woongebied is een perverse prikkel om nieuwe terreinen aan te leggen in de rand van de stad. Daar zit Zaanstad niet op te wachten, maar binnen Plabeka verschillen daarover de meningen. Prima. Zolang we maar wel gezamenlijk afspraken maken over nieuwe terreinen in de regio. Er is nu een zekere krapte in de markt en het is misschien niet zo slecht om die in stand te houden.’

 

Plabeka kan de deelnemende gemeenten niet dwingen af te zien van nieuwe ontwikkelingen, constateert Van Dijk. ‘Het lastige van dit soort samenwerkingsverbanden is om iedereen aan de afspraken te houden. We hebben geen sanctiemiddelen, we moeten het hebben van de kracht van het argument dat regionale samenwerking uiteindelijk voor iedereen beter is. Het helpt als de grote gemeenten in zo’n samenwerking het goede voorbeeld geven. Als die kleur bekennen, wat verder kijken dan het eigen belang, gaan andere gemeenten makkelijker mee.’ <

 

De Plabeka-monitor is te vinden op www.metropoolregioamsterdam.nl