‘We hebben de markt lui gemaakt’

Het gemeentelijke sportcomplex Nieuw Welgelegen in Utrecht wacht op nieuwe gebruikers. Meer loslaten en overlaten aan de markt is het idee. Maar die houdt zich voorlopig stil.

Verrast trekt Marcel Sturkenboom zijn wenkbrauwen op. De cafédeur waaraan hij rammelt zit op slot, de ruime kroeg erachter is donker en stil. De voorzitter van de stichting die het prestigieuze multifunctionele centrum beheert zucht als hij de ingeperkte openingstijden ziet op het briefje naast de deur. ‘Tja, dit is dus een deel van het probleem.’

Het probleem waarover Sturkenboom zal vertellen is de leegstand in het imposante multifunctionele sportcomplex Nieuw Welgelegen in Utrecht. De door sportvelden omgeven kleurrijke kolos is sinds 2009 het thuishonk van een tiental sportverenigingen, twee scholen, twee commerciële sportscholen, een jeugdzorg­instelling, gemeentelijke diensten op sport- en welzijnsgebied, een groep fysiotherapeuten, een kerkgemeente en het café. De gemeente Utrecht is eigenaar en exploitant van het complex.

De horecagelegenheid op het sport- en leerpark op de grens van de krachtwijken Transvaal en Kanaleneiland was bedoeld als “kloppend hart van het pand voor wijkbewoners, sporters, publiek en bedrijven die een goede, gezonde & betaalbare lunch en/of maaltijd op prijs stellen”, zo meldt de website. In die metafoor zou Nieuw Welgelegen deze ochtend zo dood als een pier zijn. Dat valt mee, scholieren genoeg in het trappenhuis. Maar de lunchkaart ligt vermoedelijk bij het oud papier, gezien de nieuwe openingstijden vanaf 17 uur.

Rijke tijd
Met een kopje automaatkoffie nemen we plaats in een flexruimte – daar hadden nu natuurlijk ondernemers moeten vergaderen, of wijkactiviteiten kunnen plaatsvinden. Maar ook daarin zit een ‘uitdaging’, nuanceert Sturkenboom zijn eerdere woordkeuze. Oorzaak: de rijke tijd waarin Nieuw Welgelegen werd ontwikkeld, maakte plaats voor economische malaise en gemeentelijke bezuinigingen. Maar ook: het succesvol exploiteren van maatschappelijk vastgoed vraagt een veel zakelijker benadering dan zowel overheid als maatschappelijke organisaties gewend zijn. De stichting Nieuw Welgelegen, waarin alle huurders zijn vertegenwoordigd, hoopt dat er snel een gezonder exploitatiemodel komt.

Om te beginnen moet er opnieuw worden gekeken naar de huurcontracten, meent Sturkenboom. ‘In de mooie tijd leek het een goed idee om die voor dertig jaar af te sluiten. Maar nu de organisaties hun subsidies zien teruglopen, zijn de hoge huren een molensteen geworden.’

Huurders vertrekken, commerciële ruimtes staan voor 30 procent leeg. Aanloop van ondernemers of bewoners uit de wijk is nooit goed op gang gekomen. Ze vinden Nieuw Welgelegen schitterend, maar weten eigenlijk niet wat er te doen is, bleek drie jaar na de start uit onderzoek door het Mulier Instituut. Gelukkig kan Nieuw Welgelegen op begrip rekenen van de wethouders onderwijs, sport en wijken, zegt Sturkenboom. ‘Het college heeft onderzoek laten doen naar nieuwe mogelijk­heden en daarover zijn we nu in gesprek.’ Zijn inzet is de komst van een zakelijk locatiemanager. Iemand die namens de partners met de gemeente overlegt, die een marktanalyse maakt van de behoeftes in de wijk en die met een frisse, zakelijke blik kijkt hoe samenwerking tussen de partijen meer toeloop en inkomsten kan genereren.

Een kleine peiling onder bewoners toonde eerder aan dat er best mogelijkheden zijn: gebruik van de sporthal voor Turkse bruiloften bijvoorbeeld, of verhuur van bedrijfsruimte aan bewoners die als kleermaker of fietsenmaker aan de slag willen. Nieuw Welgelegen zou zich ook prima kunnen profileren als kennis­instituut voor sport en onderwijs, met congressen of opleidingsprogramma’s, denkt Sturkenboom. Dat vergt van zowel de gemeente als de huidige partners in het gebouw een meer commerciële aanpak, met private partijen die een deel van de exploitatie op zich nemen. ‘Misschien moet Nieuw Welgelegen losgemaakt worden van het logge gemeentelijke vastgoedbedrijf’, oppert Sturkenboom. ‘Er moet iets gebeuren om de negatieve spiraal te doorbreken.’

Leegstand
De cijfers die het Kadaster deze week presenteerde op het BB-debat ‘Toekomst voor maatschappelijk vastgoed’, maken duidelijk dat ook in andere gemeenten werk aan de winkel is. De leegstand van gemeentelijke sportlocaties, buurthuizen, scholen en bibliotheken dreigt de komende vijftien jaar minstens zo groot te worden als de leegstand van kantoren en winkels bij elkaar, bleek eerder uit cijfers die kennisplatform Bouwstenen voor Sociaal op een rij zette. De boodschap daarbij – gemeenten hebben hier te weinig aandacht voor – is inmiddels goed doorgekomen bij burgemeesters, wethouders en raadsleden in het land, merkt Marco de Weger, projectmanager bij adviesbureau KplusV. ‘Het punt is alleen dat wat je in veertig tot zestig jaar hebt opgebouwd, niet zomaar is omgebouwd.’

Dat heeft volgens De Weger vooral te maken met aanpassing van beleid en van de rol die de overheid voor zichzelf ziet. ‘Wat is ons vastgoedbeleid en hoe ziet onze ideale vastgoedportefeuille eruit? Dat is in veel gemeenten nog onvoldoende professioneel ontwikkeld’, constateert hij. Bovendien wordt tussen beleidsterreinen die over het maatschappelijk vastgoed gaan – sport, welzijn en cultuur – te weinig samengewerkt. ‘Iedereen zit in zijn eigen tempel, pompt voor elk nieuw gebouw het programma van eisen maximaal op, waardoor doublures ontstaan en er weer leegstand ontstaat waar je dertig jaar aan vastzit.’

Ontschotting tussen en binnen de beleidsterreinen dus en tegelijkertijd een nieuwe visie op de rol van de overheid. Die rol moet volgens De Weger niet langer sturend en dwingend zijn. Hij pleit voor een stapje terugdoen. ‘Kijk of binnen stevige kaders het maatschappelijk veld zelf in staat is om actie te ondernemen. Geef bijvoorbeeld de sociaal-culturele partners en de lokale horeca opdracht om zelf met een plan te komen dat meerwaarde biedt en levensvatbaar is. Zo is de exploitatie van een cultureel centrum in Nistelrode, gemeente Bernheze, volledig aan het veld overgelaten. Organisaties voor welzijn, cultuur en sport voor ouderen vormden zelf een beheerorganisatie en hebben nu een mooi centrum, dat optimaal is bezet.’

Zakelijker
We moeten het veel zakelijker benaderen, denkt ook De Weger. Niet zonder uitgekiend plan partijen bij elkaar in een mooi gebouw zetten en na twee jaar onderzoeken waarom de exploitatie niet rondkomt. Als het vooraf niet lukt om genoeg belangstellende huurders te vinden, dan is het bestaande aanbod te groot en kennelijk goed genoeg en moet je er niet aan beginnen. Op die manier zijn in het verleden de problemen ontstaan waar iedereen nu tegenaan loopt. ‘Gemeenten hebben het maatschappelijk veld lui gemaakt door voor iedereen eigen voorzieningen te organiseren. Elke club heeft zijn eigen sportveld of buurthuis, niemand werd gedwongen er het maximale rendement uit te halen.’

Volgens Remco Hoekman, onderzoeker bij het Mulier Instituut, is er nog een andere succesfactor van belang: een gedeelde visie tussen de deelnemende partners in de bewuste accommodatie. Alleen een paar clubs in een pand bij elkaar zetten is niet genoeg, betoogt hij. ‘Dan heb je allemaal organisaties die elk hun eigen identiteit hebben. Dat geeft meer kans op wrijving dan op synergie tussen de gebruikers. Als gemeenten uit oogpunt van vervanging en bezuiniging partijen willen clusteren, ontbreekt de gedeelde visie over wat de meerwaarde is van hun samenwerking.’ Die meerwaarde kan er zijn voor de partners – leden van de sportclub komen in de multifunctionele accommodatie laagdrempelig binnen bij de bieb – maar vooral ook voor de wijk. Wat kunnen de accommodatie en de wijk voor elkaar betekenen? Hoekman ziet volop kansen met de nieuwe sociale taken die gemeenten erbij krijgen. ‘Door de ontgroening neemt de komende jaren de behoefte aan sportactiviteiten af, terwijl juist ouderen en mensen met een beperking een belangrijke, grote doelgroep worden. Dagopvang voor ouderen, sport en fysiotherapie kan een mooie combinatie zijn. Sportverenigingen kunnen een rol spelen bij de taken van gemeenten in het kader van de Wmo.’

Sigarettenpeuken
Voorzitter Sturkenboom eindigt zijn rondleiding door Nieuw Welgelegen op het enorme dakterras van het gebouw. Je zou er feesten, partijen en sporttoernooitjes verwachten, maar je vindt er enkel wat sigarettenpeuken. Hij wijst naar de wijken rond het sportcomplex, waar de overheid een beroep op sociale cohesie en burgerkracht doet en tegelijkertijd buurthuizen en trapveldjes wegbezuinigt.

In deze tegengestelde bewegingen ziet hij een kans voor Nieuw Welgelegen als de plek waar sport, welzijn en onderwijs de krachten kunnen bundelen. ‘Mensen doen minder in verenigingsverband, maar sporten meer op straat, pleintjes en Cruyff Courts. Ik zie het wel voor me: uitzendteams van dans- en sportstudenten die zulke activiteiten ondersteunen in de wijk en tegelijkertijd een brugfunctie hebben naar Nieuw Welgelegen. Beschouw dit complex als een uitvalsbasis voor de wijk en als bron van inspiratie voor wat gewoon op straat gebeurt.’