'De markt kan de gemeente helpen'
Voorzitter Maxime Verhagen van Bouwend Nederland geeft advies. ‘We kunnen nooit alles binnenstedelijk oplossen.’
Bijna een miljoen woningen moeten er tussen nu en 2030 worden gebouwd, aldus het recent gesloten akkoord tussen bouwminister Hugo de Jonge en de provincies. Maar waar dan, hoe en wanneer? Voorzitter Maxime Verhagen van Bouwend Nederland geeft ongevraagd advies. ‘We kunnen nooit alles binnenstedelijk oplossen.’
Nee, de champagnefles ging 13 oktober jongstleden niet open in huize Verhagen. Rijk en provincies sloten die dag een akkoord waarin ze beloofden om tot en met 2030 om precies te zijn 917.193 woningen te bouwen. Daar wordt dan toch thuis bij de voorzitter van Bouwend Nederland op getoost? ‘Helaas niet’, reageert Maxime Verhagen (66) droogjes. ‘Dat aantal van 900.000 lijkt mooier dan het is. Om te beginnen geven de provincies aan dat die woningen niet worden gerealiseerd zonder extra geld voor infrastructuur en ontsluiting. En zo sommen ze nog een behoorlijk aantal andere knelpunten op. Dus ze zetten er direct een disclaimer op. En verder bestaat het merendeel uit zachte plancapaciteit, die nog niet in bestemmingsplannen is aangegeven.’
Verhagen verwijst voor zijn nuchtere houding ook naar het Economisch Instituut voor de Bouw, dat inmiddels heeft berekend hoeveel van die provinciale plannen eigenlijk realistisch zijn. ‘Dan komen ze uit op 34 procent. Dan praat je ineens niet meer over 900.000, maar slechts over 300.000 woningen. En het huidige tekort op de woningmarkt bedraagt al 390.000 woningen.
De nieuwe plannen zijn dus niet eens voldoende om het huidige tekort op te vangen, terwijl we weten dat dit tekort de komende jaren door bevolkingsgroei hard oploopt.’ Hij geeft aan dat ‘de sector’ in gesprek is met minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) om ervoor te zorgen dat de woondeals die momenteel met verschillende regio’s worden gesloten ook realistisch zijn. ‘We bekijken hoe we samen knelpunten kunnen oplossen.’ Maar zeker is dat het voorlopig een uitdaging blijft om de woningnood in Nederland aan te pakken.
Het s-woord houdt overal nog steeds huis. In een provincie als Noord-Holland dreigt volgens Verhagen zo’n 90 procent van de woningbouwprojecten in gevaar te komen vanwege stikstof. Daags na het interview zet de Raad van State met zijn uitspraak in de Porthos-kwestie ook nog eens een streep door de stikstofvrijstelling tijdens de bouw. ‘Ik schat in dat de helft van alle bouwplannen opnieuw beoordeeld moet worden’, mailt Verhagen als reactie op de uitspraak. ‘Om te zorgen dat de bouw door kan, moeten we zorgen dat piekbelasters als de bliksem uitgekocht worden en de beschikbare ruimte voor de bouw wordt ingezet. Als sector willen we versneld emissiearm of emissieloos bouwen. Dit vraagt grote investeringen en versnelde afschrijving van bouwbedrijven. Met ruime subsidies kan de overheid dergelijke grote investeringen een extra impuls aan geven.’
Dan is er de onzekerheid rond de invoeringsdatum van de Omgevingswet en het grote gebrek aan vergunningverleners bij gemeenten. Verhagen: ‘We zien al gemeenten waar geen enkele vergunningaanvraag meer in behandeling wordt genomen. Zaanstad is er een bekend voorbeeld van, en ook Meierijstad.’ En als gemeenten wel vergunningen afgeven (zoals Alphen of in de kop van Noord-Holland), dan ligt de provincie als landschapshoeder daar weer dwars.
Landelijke plicht
Zo bedreigt een kluwen van uitdagingen de broodnodige nieuwbouw. Nog niet eens gememoreerd is de toenemende netschaarste, waardoor vers opgeleverde woningen soms een half jaar moeten wachten op stroom.
Je kunt moeilijk verlangen dat mensen tot hun veertigste bij hun ouders wonen
Wie moet het voortouw nemen om die stapeling van problemen te lijf te gaan?
Verhagen: ‘Op zich het rijk, hè. In de Grondwet staat dat de landelijke overheid de zorg heeft voor huisvesting. Dan kun je niet zeggen: ja, jongens, we hebben alles gedecentraliseerd, dus het is mijn pakkie-an niet. Je zult er linksom of rechtsom voor moeten zorgen dat mensen een dak boven hun hoofd hebben. Dat betreft niet alleen de huisvesting van vluchtelingen en Oekraïners, maar ook die van starters op de woningmarkt. Je kunt moeilijk verlangen dat mensen tot hun veertigste bij hun ouders wonen.’
Neemt het rijk die taak voldoende op zich?
‘Het rijk wil meer regie nemen met betrekking tot de woningbouwopgave. Dus als er niet snel genoeg een oplossing vanuit gemeenten en provincies komt die recht doet aan de aantallen woningen die je als land nodig hebt, dan zal het rijk moeten ingrijpen. Overrulen. Wat in de Gnephoek bij Alphen binnenkort voor het eerst ook gaat gebeuren. Daar zegt het rijk tegen de provincie Zuid-Holland: jullie moeten de gemeente toestemming verlenen om daar te bouwen. Klaar.’
Middelen
Meer dwang dus, om weigerachtige provincies voor het blok te zetten. Volgens Verhagen kan het rijk ook meer doen om de gemeentelijke personeelsschaarste te helpen oplossen. ‘Allereerst door via het gemeentefonds voldoende middelen beschikbaar te stellen voor alle taken die gemeenten hebben. Er wordt nu beknibbeld op mensen die bezig zouden moeten zijn met bestemmingsplannen en vergunningverlening, omdat men het beperkte geld ook aan Wmo, thuiszorg en jeugdzorg geeft.’ Het rijk heeft daarin, ziet Verhagen, nu een kleine stap gezet door het vierde jaar in de begrotings cyclus óók te financieren (dat in gemeentekringen al ‘ravijnjaar’ begon te heten). ‘Die zekerheid heb je nodig bij langjarige ontwikkelingen als nieuwbouw. Maar de vraag is nog steeds of het totaalbedrag voldoende is.’
Daarnaast zou het rijk provincies kunnen helpen bij het opzetten van een ambtelijke pool van bouwversnellers, die op hun beurt weer gemeenten van dienst kunnen zijn. ‘We willen en kunnen’, steekt hij de hand in eigen boezem, ‘daarin als marktpartijen ook zelf meer doen. Ik weet dat in Noord- Holland de Woningmakers Alkmaar en West-Friesland actief zijn. Zij organiseren het overleg tussen marktpartijen, coöperaties, projectontwikkelaars. Om zo de regionale knelpunten te verzamelen die je zou moeten oplossen.’
Een oplossing zou volgens Verhagen kunnen zijn dat ontwikkelaars meer taken van gemeenten overnemen. ‘Dat wil niet zeggen dat je als gemeente een blanco cheque afgeeft. Je mag wel degelijk eisen aan de inbreng van ontwikkelaars stellen. Maar geef hun bijvoorbeeld een grotere rol bij het wijzigen van een bestemmingsplan. Sommige gemeenten maken daar gebruik van, andere niet. Er bestaat veel wantrouwen ten opzichte van de markt. Ik denk op een opgegeven moment: ja, jongens, graag of niet.’
Ziet u het gebrek aan bouwlocaties als hoofdprobleem of het gebrek aan lokale uitvoeringskracht?
‘Dan toch die locaties. Het gebrek aan vergunningverleners zal tot vertraging leiden, maar zonder locaties begin je helemaal niks. En daarom moeten we vanuit het rijk ook een sterkere ruimtelijke visie hebben. Waar wonen we, straks? Waar werken we? Hoe ziet Nederland eruit in 2040 en wat is daarvoor nu nodig? Dan maak je de juiste ruimtelijke afwegingen, ook bij die 25 grootschalige bouwlocaties die nu door De Jonge zijn bepaald. Want als we kiezen voor meer bouw in het oosten en noorden, dan zul je ook betere verbindingen daarnaartoe moeten hebben.’
Het moet en-en zijn.
‘Ja. Je hebt naast nieuwe woningen ook heel goede infrastructurele verbindingen nodig. Anders gaat het gewoon niet werken. In het regeerakkoord is 7,5 miljard euro voor ontsluiting van die 17 grootschalige woningbouwlocaties gereserveerd. Ik betwijfel of dat voldoende is. Want de gedachte van het planbureau dat iedereen gaat thuiswerken, die blijkt iedere dag opnieuw niet waar te zijn.’
Wensdenken
En dan is er nog de discussie binnenstedelijk of buitenstedelijk bouwen. Vanuit de Rijksbouwmeester wordt keer op keer benadrukt dat met het eerste (bijna) kan worden volstaan. Wordt Verhagen daar zo langzamerhand niet moe van? Voorzichtig lachend: ‘De Rijksbouwmeester heeft enige jaren geleden ook al eens gezegd dat het land af was. Nou, dat zien we nu, hoe af ons land is. Het getuigt eerder van wensdenken dan van realiteitszin. Natuurlijk kan het allemaal niet meer zoals het vroeger kon, in de Vinex-tijd. We hebben beperktere ruimte en zullen een shift moeten maken. Maar we kunnen nooit alles binnenstedelijk oplossen, dat zeggen de Rijksadviseurs ook.’
Een ander hardnekkig misverstand is volgens Verhagen het type woning dat nu vooral moet worden gebouwd. ‘Het rijk heeft meerdere keren een woonwensenonderzoek uitgevoerd. De keuzes die wij nu in het bouwen maken, komen daar niet mee overeen. 70 procent van de Nederlanders wil een eengezinswoning, geen appartement in de stad. En wat staat er in de woningbouwplannen van de overheid: 60 procent appartement en 40 procent grondgebonden woningen. Dat komt dus nadrukkelijk niet overeen met de wensen van de mensen.’
Als je doorstroming wilt realiseren, zul je ook ergens naartoe moeten kunnen
Zullen er door doorstroming van bewoners naar appartementen niet veel eengezinswoningen vrijkomen?
‘Doorstroming is een deel van de oplossing. Mijn wijk hier bestaat uit eengezinswoningen uit de jaren 70. Daar wonen inmiddels veelal alleenstaande ouderen in. De kinderen zijn de deur uit, de partner is overleden. Veel bewoners zouden best naar iets anders toe willen. Er is hier in de buurt een initiatief geweest voor een knarrenhof. Maar dat wordt vervolgens niet gerealiseerd. Als je doorstroming wilt realiseren, zul je ook ergens naartoe moeten kunnen. Het Economisch Instituut voor de Bouw heeft becijferd dat je het hele woningtekort kunt oplossen met één extra straat in elk dorp of elke stad.’
In hoeverre is de onzekerheid rond de Omgevingswet een vertragende factor?
‘Vanaf het begin hebben we gezegd dat eerst het digitale stelsel goed moet functioneren. Ook ten aanzien van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, die gelijktijdig met de Omgevingswet wordt ingevoerd, ontbreekt het aan voldoende pilots. Je kunt beter de wet uitstellen dan een slecht werkende wet invoeren. Als alles goed werkt, zou de Omgevingswet tot versnelling moeten leiden. Omdat je dan nog maar één loket hebt. Tegelijkertijd zie je dat partijen tijd nodig hebben om er goed mee te leren werken.
Ik acht het daarom niet waarschijnlijk dat die versnelling snel tot stand komt. Je ziet dat de grootste vertraging bij bouwprojecten in de beroepsprocedures zit. Als de inspraak goed functioneert en je die meer naar voren haalt, zullen er wellicht minder bezwaarprocedures zijn. Maar ze blijven nog steeds mogelijk onder de Omgevingswet. En het wordt ook weer spannend hoe de Raad van State zich na invoering zal gaan opstellen.’
Natuurinclusief
Integrale gebiedsontwikkeling is de mantra onder bouwend Nederland. Nieuwe huizen moeten energiezuinig en klimaatadaptief zijn. Ook Verhagen noemt het noodzakelijk. ‘Zeker als je aan de randen van de stad bouwt, vind ik dat het natuurinclusief moet. Ook binnenstedelijk zie je steeds meer problemen ontstaan na overvloedige regens. We moeten veel meer groen en blauw binnen de stad hebben, dat toont onderzoek van Natuur & Milieu ook aan. Daar wordt in de gemeentelijke aanbestedingen nog weinig rekening mee gehouden. Het tegels wippen wordt onder particulieren wel gestimuleerd, maar ik zie in sommige gemeenten nog steeds nieuwe stenen pleinen verschijnen.’
De nieuwbouw prijst zich door alle duurzame eisen nu al hier en daar de markt uit.
‘Een ontwikkelaar wil nooit bouwen voor de leegstand. Je zult van tevoren een bepaald percentage van de huizen verkocht moeten hebben of daar een garantie van de overheid voor moeten krijgen. Maar ik denk niet dat die ontwikkeling doorzet. De energiecrisis zal voorlopig blijven. Daarmee wordt een energieneutraal huis toch wel zeer aantrekkelijk. Waar ik problemen mee heb, is dat iedere gemeente afzonderlijk haar eigen duurzame eisen gaat stellen. Gezien de krapte op de arbeidsmarkt is het nodig dat we meer prefab, fabrieksmatig gaan bouwen. Ik heb tegen Hugo de Jonge gezegd: je mag de klimaateisen in het Bouwbesluit best nog wat hoger leggen, mits die voor elke gemeente gelijk zijn.’
Zijn gemeenten genoeg van de urgentie van de woningnood doordrongen?
‘Gemeenten richten zich vaak op de huidige bevolking. Proberen daar het beste voor te doen. Maar je bouwt niet alleen voor je eigen inwoners. Je hebt een grotere taak. Dan heb ik het niet alleen over vluchtelingen, maar ook over de groei van de bevolking en de trend van meer eenpersoonshuishoudens. Kijk ook naar de langere termijn. Dat wordt lang niet altijd gedaan. Ik ben in 1986 begonnen in de gemeentelijke politiek. Het leuke daarvan was dat je heel dicht bij de bewoners stond. Maar er zijn ook mensen die je niet rechtstreeks kunnen aanspreken. Dat zijn de kinderen en de kleinkinderen van morgen, de mensen die van elders komen. Ook daar heb je als gemeente een zorgplicht voor.’
Gemeenten starten vergunningadvies weer op
Hebben de gemeenten Meierijstad en Zaanstad inderdaad de vergunningaanvraag stopgezet, zoals Maxime Verhagen suggereert? Volgens Meierijstad is daarvan ‘op dit moment geen sprake’. Vooroverleggen die eerder stop waren gezet, worden weer opgestart. ‘Het blijkt wel erg lastig vergunningverleners met voldoende kennis, kunde en ervaring te vinden; dit geldt zowel voor vaste als inhuurmedewerkers.’
Zaanstad laat in een schriftelijke reactie weten dat de gemeente eind 2021 ‘vanwege een piek in de werkdruk’ is gestopt met het aanbieden van vergunningenadvies. ‘In de begeleiding van bouwprojecten gaven we prioriteit aan projecten met een forse sociale doelstelling en aan projecten die kansrijk zijn om binnenkort te starten met de bouw. Voor kleine projecten en aanvragen van beperkte omvang bleef het gewoon mogelijk om een aanvraag in te dienen via het Omgevingsloket.’ Volgens Zaanstad is er nu ‘weer wat ruimte voor stagnerende en nieuwe projecten, mits de projectkosten gedekt zijn’.
Plaats als eerste een reactie
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.