Mall splijt Brabant

Burgemeester Ruud Vreeman heeft het Tilburgse college altijd kunnen inspireren tot grootse en meeslepende plannen. Doorzetten, niet bang zijn voor de middelmaat, ferme stappen durven nemen. De Midi-bioscoop voor komiek Adje renoveren omdat de stad er beter van wordt, Neerlands grootste winkelcentrum (Mall) propageren omdat Tilburg én Brabant wel zullen varen bij een Mall gericht op het hogere marktsegment.

‘Een unieke kans voor Brabant’, zegt de Tilburgse wethouder Joost Möller, ‘desastreus voor Brabant’, vindt de Bossche wethouder Bert Pauli. De andere Brabantse steden staan pal achter Pauli, net als MKB-Brabant, de Ondernemers Federatie van Tilburg en een deel van de gemeenteraad. Wat nu? Volhardt het Tilburgse college in haar enthousiasme voor de Mall of kiest het eieren voor zijn geld?

Een beslissing is nog niet genomen, benadrukt hij, maar de Tilburgse wethouder Joost Möller (VVD, Economische Zaken) blijft ondanks de kritiek enthousiast over de Mall. Niks eieren voor zijn geld. Möller: ‘Deze Mall wordt een hele belevenis. We hebben de neiging om dergelijke initiatieven in de Randstad neer te zetten en ik vind het heel mooi voor Brabant dat dit initiatief nu naar ons komt.’

Den Bosch, Breda, Helmond en Eindhoven vinden het heel wat minder mooi. Deze overige leden van Brabant- Stad schreven vorige week een brandbrief aan het Tilburgse college. Het is ‘de verkeerde Mall met het verkeerde aanbod op de verkeerde plek’, aldus wethouder Bert Pauli (VVD, Economische Zaken) van Den Bosch.

Een onbegrijpelijke uitspraak, vindt Karin Laglas, directielid van projectontwikkelaar OVG, want daarmee ‘stuurt hij de Mall liever naar de Randstad dan dat hij hem in Brabant wil hebben’. Niet waar, zegt Pauli, ‘maar ik heb geleerd dat je moet vissen waar de vis zit.’ De wethouder: ‘En die vissen zitten in de Randstad en niet hier. Probeer maar eens dames uit het Gooi te vertellen dat ze hun Louis Vuttontas niet meer in de ‘PC’ moeten kopen maar ergens in een Mall tussen Tilburg en Kaatsheuvel.’

Die exclusieve Mall zal de Brabantse economie volgens wethouder Pauli van Den Bosch ondergraven en niet versterken. Pauli: ‘Hier is gewoon geen ruimte voor zo’n Mall. De Mall zal leiden tot duurzame ontwrichting van de binnensteden in Brabant. Als de Mall slaagt - maar dan moet je aan wishful thinking doen want je zult winkelformules naar Brabant moet halen die er nu niet zijn in Nederland en België - zal 74 procent van de omzet nog steeds verdringingsomzet zijn. Omzet die wordt weggehaald uit Brabantse steden. Daarmee breek je de ruggengraat van de binnensteden.’

Ook voormalig bijzonder hoogleraar Retail Marketing aan de Universiteit Tilburg Henk Gianotten vindt het het concept achter de Mall ondeugdelijk. Hij onderzocht voor EIM Onderzoek in opdracht van Den Bosch, Breda, Helmond en Eindhoven de economische gevolgen van de komst van een Mall in Tilburg. Gianotten: ‘Het verzorgingsgebied is te klein. Rond Tilburg is dat ongeveer 1,5 miljoen inwoners. Voor een Mall van 100.000 vierkante meter heb je toch wel bijna vijf miljoen inwoners nodig (volgens Tilburg omvat het verzorginggebied ook vijf miljoen inwoners, red.).

Het tweede probleem is dat de ontwikkelaar een groot segment van exclusieve winkels in de Mall wil stoppen. Dat is onhaalbaar op die locatie. Het gemiddelde besteedbare inkomen in Brabant is te laag voor een exclusieve Mall. Wereldwijd onderzoek wijst uit dat een Mall het voor 75 procent van zijn omzet moet hebben van mensen die op een half uur rijden wonen. De koopkracht moet in de regio zitten, maar hoeveel Hummers rijden hier rond?’

Oberhausen

Als de projectontwikkelaars er onverhoopt tóch in slagen om in de Mall zoveel exclusiviteit te bieden, dan zal de Tilburgse binnenstad daar onder lijden. ‘Net als is gebeurd in Oberhausen’, zegt Gianotten. ‘De hoogwaardige winkels uit Tilburg zullen naar de Mall vertrekken. Je krijgt een binnenstad die kan gaan verpauperen. Bestuurders moeten die gevolgen van hun beslissingen onderkennen, maar dat doen ze vaak niet.’

Als het concept van exclusiviteit niet slaagt, en dat verwacht onderzoeker Gianotten, zal de Mall onvermijdelijk meer van hetzelfde gaat bieden en ook de Tilburgse binnenstad aanvreten. ‘De ontwikkelaar zal terechtkomen bij het reguliere aanbod. De Mall wordt dan gevuld met winkels die je overal aantreft of het wordt een urban desert. Je hebt de investering wel gedaan maar er zijn geen huurders. In Den Haag heb je dat gezien met de Megastores.’

Onderzoek naar de gevolgen van de komst van een megawinkelcentrum bij Geldermalsen in opdracht van Utrecht, Den Bosch, Tiel, Gorinchem, Culemborg en Zaltbommel wees drie jaar geleden ook uit dat hun binnensteden daar ernstig onder zouden lijden, waarna de Staten van Gelderland het plan afschoten. Betekent dit dat een Mall met bijzondere winkels buiten de Randstad geen toekomst heeft?

Gianotten: ‘Een Mall heeft eigenlijk alleen maar overlevingskansen aan de noordvleugel van de Randstad en wellicht aan de zuidkant van de Randstad. Luxe en exclusieve winkels willen alleen in de regio Amsterdam zitten. Waarom? Je hebt grote verzorgingsgebieden nodig. Met het concept van exclusieve en luxe winkels kun je profiteren van Schiphol en de koopkracht in de Randstad. De hoge inkomens zitten daar en niet rond Tilburg.’ Toch is de Tilburgse wethouder Möller niet onder de indruk. Möller: ‘De projectontwikkelaar is bereid om 400 miljoen te investeren omdat ze denken dat er markt is voor een Mall in Tilburg. Voor eigen rekening en risico. Ik ben geneigd om deze investeerder eerder te geloven dan vier gemeenten die hun eigen winkeliers willen beschermen.’

Flankerende maatregelen

Volgens Advies- en ingenieursbureau DHV is een Mall in Tilburg haalbaar, zolang de Mall niet groter wordt dan 100.000 vierkante meter, aanvullend is en ‘flankerende’ maatregelen worden genomen. De komst van de Mall in Tilburg-Noord zal het winkelaanbod in het centrum ook zeker opschudden maar de binnenstad zal er juist beter van worden, zegt de Tilburgse wethouder Möller.

‘Er komt een kans voor moderne winkels in Tilburg. Modezaken in het hogere segment die te weinig hebben geïnnoveerd, zullen het wellicht moeilijk krijgen. Winkels die hun formule hebben aangepast aan de moderne klantenwensen en blijven innoveren, lopen geen enkel risico. De modewinkeliers ageren ook het meest tegen de komst van de Mall. Hun geluid klinkt overal door en is dominant binnen de winkeliersverenigingen. Lang niet iedereen is mordicus tegen.’ Wethouder Möller verwacht dat het stadscentrum gebruikt zal worden voor doelgerichte aankopen en de Mall om recreatief te winkelen. De wethouder: ‘Niet iedere Gooise vrouw zal naar de Mall komen, maar ik durf er een goede fles champagne op te zetten dat er wel degelijk dames uit het Gooi naar de Mall zullen komen.’

In de raadsdebatten die deze maand volgen, zal de PvdA van burgemeester Vreeman een essentiële rol spelen. De grootste fractie is ondanks de kritiek nog steeds positief over de Mall. PvdA-fractievoorzitter Auke Blaauwbroek: ‘De Mall biedt mogelijkheden om Tilburg op de kaart te zetten. Wij zien ook dat de stad relatief weinig winkelgebieden in verhouding tot het aantal inwoners heeft. Een Mall zou dat gebied ruim verdubbelen en de aantrekkingskracht van Tilburg voor mensen van buiten de stad enorm vergroten.’

En wat vindt Blaauwbroek van het argument dat het verzorginggebied van de Tilburgse Mall simpelweg te klein is? ‘Aperte onzin. Dan ga je ervan uit dat Breda, Den Bosch en Eindhoven buiten het primaire omzetgebied vallen (volgens onderzoeker Gianotten zijn deze steden wel meegerekend in het verzorgingsgebied van 1,5 inwoners, red.). Die steden en de ondernemers klagen omdat ze er blijkbaar vanuit gaan dat er geen dynamiek op de detailhandelmarkt kan bestaan. Ik ga ervan uit dat winkeliers hun aanbod en presentatie aanpassen. Dat is ondernemen. Je moet niet bij voorbaat alles afwijzen omdat je bang bent voor omzetverlies. De Mall is wat ons betreft complementair aan wat we in Tilburg hebben. Er komen geen supermarkten maar mooie winkels waar je goede producten kunt kopen. Ik ben afgelopen week naar Breda geweest om schoenen te kopen die ik in Tilburg niet kan vinden. Met de Mall is dat verleden tijd.’

27 voetbalvelden

Burgemeester Vreeman en de toenmalige wethouder voor Economische Zaken Hans Janssen presenteerden op 3 september 2007 met de ontwikkelaars OVG en MDG de plannen om samen onderzoek te doen naar de bouw van een Mall in Tilburg. Deze Mall zou gebouwd moeten worden op het ontmantelde MOB-complex (opslagterrein voor explosieven) in Tilburg-Noord dat in december door het rijk werd overdragen aan de provincie Noord- Brabant. De omvang van het complex zou minimaal 27 voetbalvelden moeten beslaan, met een winkeloppervlak van 15 velden. Afhankelijk van de grootte zal de Mall volgens de projectontwikkelaars 2 - tot 3 duizend arbeidsplaatsen opleveren. De bedoeling is dat het college op 9 of 16 september de Mall behandelt en dat op 22 september een hoorzitting wordt georganiseerd. Op 27 oktober behandelt de voltallige raad de Mall.