Leegstaande winkels: ‘Laissez-faire is niet de juiste houding’

Het heeft allemaal sterk te maken met ruimtedruk en grondprijzen. Het oude stadscentrum was volop multifunctioneel. Denk aan de kleine bedrijfjes die er zaten, evenals winkels, horeca, en later kantoren. Voor de notaris ging je naar de binnenstad, maar ook voor de huisarts, de tandarts, noem het allemaal op. Voor de oorlog zaten zelfs de ziekenhuizen nog in de binnensteden, dat waren grote ruimtevreters. Alle voorzieningen zaten dus in de binnenstad. Hetzelfde was het geval bij een dorp. Maar in de naoorlogse periode groeide de bevolking sterk en kwam er steeds meer druk op die centra, waardoor grondprijzen stegen en de functies met de laagste grondprijzen het centrum werden uitgedrukt. In het vastgoed is het altijd zo geweest dat met winkels veel te verdienen valt, dus hebben die de andere functies eruit gedrukt.

Als een projectontwikkelaar een unit verhuurt aan een timmermanswerkplaats of en fietsenmaker kan die daar lang niet zo'n hoge huurprijs voor vragen als voor een winkel. Dat betekent dat voor alles wat er in de binnenstad vrijkomt, geldt dat het lucratief is er winkels te ontwikkelen. Ja, dat was big business. Het werd bovendien op een gegeven moment een hobby in Nederland om lekker te winkelen op zaterdag en woensdag, en op koopavonden. Die winkels hebben het ongelooflijk goed gedaan, totdat de klad erin kwam met de e-commerce. Dat gebeurde rond het wisselen van het millennium.

Toen ontstond er steeds meer leegstand, en gingen er ook winkelketens failliet: zoals de V&D, die in de binnensteden enorme gaten sloeg. Bovendien hebben winkelketens strategischer gekozen voor de locaties waar wel nog te verdienen viel. Dus de middelgrote en minder aantrekkelijke steden waren het haasje. Daardoor heb je nu het beeld dat de echt grote steden het nog wel aardig doen, maar vooral de categorie eronder het behoorlijk moeilijk heeft. Boodschappencentra doen het ook nog wel goed; een supermarkt met drie winkeltjes erbij. De problemen zitten bij alles daar tussenin, en daar is actief ingrijpen van belang.

Eerst even de makkelijke transformatie. Je kunt je een gemiddelde binnenstad wel voorstellen, met echte winkelstraten en daaromheen woonstraten, waar af en toe ook nog een pandje een winkelfunctie heeft. Je begrijpt dat die panden in de woonstraten makkelijk omgezet kunnen worden naar woningen.

Maar in de echte winkelstraten staan panden die puur als winkel zijn gerealiseerd. Die panden zijn vaak niet aantrekkelijk voor bewoning, zeker niet als ze na de oorlog zijn gerealiseerd in geplande winkelcentra. Die transformatie is een behoorlijke operatie, ook omdat je aanloopt tegen de eigendomssituatie: veel geplande winkelcentra hebben meerdere eigenaren. Dat is ooit een constructie geweest waar winkeliers zich makkelijk in konden kopen. Maar bij gedeeld eigendom heb je met veel partijen te dealen wanneer je wilt herontwikkelen. Dus: ingewikkeld, ingewikkeld.

We hebben op dit moment een behoorlijk tekort aan woningen. Zeker in de Randstad, maar ook in een hoop andere delen van het land. Veel winkelcentra zijn als een platte doos ontwikkeld. Als je daar volume aan toevoegt, kun je tot een business case komen. Want als je die platte doos van winkels sloopt, kost dat in eerste instantie geld. Je haalt namelijk een functie weg. Stel dat je diezelfde doos weer terugbouwt, dan heb je verlies geleden. Maar stel dat je daar nog een paar lagen appartementen bovenop zet, dan kun je dat verlies compenseren. Dat doe je met het realiseren van extra woningen: je zorgt ervoor dat er een financieel haalbaar project ontstaat. Daar zit dus een win-win-situatie: je kunt én een bijdrage leveren aan het woningentekort, én ervoor zorgen dat verouderde winkelcentra een nieuw leven kunnen krijgen.

Er is een uitgebreid pakket aan instrumenten dat gemeenten kunnen hanteren. Het begint ermee dat een gemeente een visie maakt voor het toekomstige centrum en daar een onderzoek aan ten grondslag ligt. Je kunt gewoon berekenen hoeveel meter winkel je in de toekomst kan handhaven. Daarnaast kun je daar andere functies aan toevoegen. Ook dat is te berekenen. Zo heb je op een gegeven moment een totaalplaatje van hoeveel meter aan voorzieningen op langere termijn in stand gehouden kan worden. Je hebt dan iets robuusts in handen waarmee je aan de slag kunt: allereerst door te kijken hoe het stratenpatroon van het centrum eruit moet gaan zien, zodat dat centrum als geheel gaat functioneren en zodat de functies die bezoekers trekken op de juiste plek komen: pleintjes waar je uit kunt rusten of 's avonds een biertje gaat drinken, de juiste plek voor zorgvoorzieningen. 

Dat is een puzzel die gelegd moet worden. Als je dat hebt gedaan, kun je daar met allerlei instrumenten naar streven: de omgevingsvisie of het omgevingsplan, of subsidies die winkeleigenaren verleiden om bijvoorbeeld van een stadslocatie aan de rand van het centrum wat meer naar het centrum toe te verhuizen. Daar moet je wel een jaartje of vijf voor uit trekken, maar dat is goed mogelijk. 

Jazeker. Dat werkt heel goed. Sterker nog, dat heeft ook nog weer een spin-off: de eigenaren van panden in de omgeving gaan ook zelf weer investeren in hun vastgoed. Dat alles werkt waardeverhogend voor het vastgoed van een heel gebied. Ook de leefbaarheid neemt toe. Dus het is zowel voor de bevolking als voor de vastgoedpartijen aantrekkelijk. 

Ik heb in mijn boek onder andere de casussen Beverwijk en Assen-binnenstad beschreven. Dat zijn langdurige, grootschalige projecten geweest, met best succesvolle resultaten. In Beverwijk was al in een heel vroeg stadium veel leegstand. De vastgoedeigenaren waren onbekend bij de gemeente. Dus het begon ermee te onderzoeken wie die eigenaren nu eigenlijk waren en hen vervolgens aan te spreken. Er bleken ook eigenaren niet te vinden te zijn, of in het buitenland te zitten. Maar het merendeel van de eigenaren is in beeld gebracht en daarna gevraagd: wie van jullie wil de kar gaan trekken? 

Toen heeft een aantal wat grotere winkel- en vastgoedpartijen een kopgroep gevormd. Samen met deze partijen ontwikkelde de gemeente een centrumvisie. De andere vastgoedeigenaren volgden. Zij hebben vervolgens een groot deel van de binnenstad van Beverwijk getransformeerd; het winkelgebied is kleiner gemaakt. Hierbij werd het Bestemmingsplan (nu Omgevingsplan) als instrument gehanteerd. En ook is er veel gedaan aan de branchering (regels stellen aan de detailhandel, red), en aan de openbare ruimte met groenvoorzieningen. Die hele binnenstad heeft een facelift gekregen. Daar hebben ze echt goed over nagedacht. 

Op iets kleinere schaal: we hadden hier in Gouda een voormalig kantoor van een gemeente met daaronder winkels. Het stond al heel lang leeg, Dat is op een gegeven moment getransformeerd, naar woningen in combinatie met een herontwikkeling van de winkels daaronder. Dat is best succesvol: het is allemaal verhuurd, en daaraan kun je dat meestal afmeten. In Rotterdam-Zuid is een subsidieregeling voor winkeleigenaren getroffen waarmee zij deskundigen in konden huren. De eigenaren hebben met name gebruik gemaakt van architecten, die dan een mooi plannetje maakten om hun pand te transformeren van winkel naar woning. Dat was een aantrekkelijk concept.

Nee. Ik heb mijn bedrijf, Bureau Stedelijke Planning, twee jaar geleden verkocht aan een groot internationaal ingenieursbureau. Dus ik ben helemaal vrij. Ik zit tegenwoordig in de Provinciale Staten van Zuid-Holland, in de fractie van de VVD. Op dit moment schrijf ik een toekomstvisie voor Zuid-Holland in 2050. Daar zal dit onderwerp ook een onderdeel in worden. Provincies kunnen kaders uitzetten om transformatie van winkelgebieden te versterken of stimuleren. Hoe sturend ze daarin moeten zijn, is natuurlijk vraag twee. 

Een provincie kan bijvoorbeeld aangeven dat het wenselijk is ernaar te streven om centrumvoorzieningen zoveel mogelijk te concentreren in bestaande centra. Dat klinkt voor de hand liggend, maar is het niet in de praktijk. Denk aan een gemiddelde gemeente, waar een huisartsenpost komt met nog wat voorzieningen daaromheen; een verloskundige, een apotheek, enzovoort. De gemeente gaat dan op zoek naar een plek die in aanmerking komt, maar legt vaak niet de link met het centrum. Alleen al het bijbrengen van dat bewustzijn zou een hele goeie zijn. Maar ik ben er terughoudend in dat je daar als provincie met regelgeving op moet sturen.

Nou, er wordt bijvoorbeeld gestuurd op detailhandel. Een voorbeeld is het PDV-GDV-beleid, oftewel het beleid gericht op de perifere detailhandel en de meubelboulevards, enzovoort. Op dat punt mag er van alles niet. In die perifere gebieden mogen geen kleine winkeltjes komen. En terecht, want dat zou ten koste gaan van een binnenstad. Denk aan een fietsenwinkel: de eigenaar heeft er er vaak een verhaal bij waarom de winkel op een bedrijfsterrein moet. Omdat je een fiets moet kunnen testen, of omdat er opslagruimte nodig is. Er worden allerlei trucs uitgehaald om het toch mogelijk te maken. Maar in de tussentijd is de fietsenwinkel verdwenen uit de binnenstad. Dat is ook vervelend voor de bewoners: zij moeten nu naar het bedrijventerrein om hun band te laten plakken.

Ik vind het goed dat de provincie daar stevig in zit. Want desondanks zie je dit toch veel gebeuren. Met alle gevolgen voor de bestaande centra van steden. Met andere woorden: nog meer leegstand.