Leegstand is erg

Geregeld krijg ik de vraag waarom ik me zo druk maak om de stijgende leegstand, de trage noodzakelijke verduurzaming van de vastgoedmarkt en waarom ik geen vertrouwen heb in de markt. Van dit ‘glas is half leeg’-denken wordt de situatie echt niet beter. De aantrekkende economie heeft juist vertrouwen en optimisme nodig, wordt mij gezegd.

Daarbij komt dat de overheid met haar marktinterventies een hoge (afboek)prijs heeft betaald voor actieve grond- en vastgoedpolitiek uit het verleden, aldus mijn critici. Kijk maar naar de situatie in Apeldoorn, Lansingerland en Delft, waar de gemeente mede-veroorzaker is van de hoge leegstand. De gemeente moet zich druk maken om haar eigen leegstaande bezit, blijkt ook als je lokale rekenkamerrapporten uit onder meer Enschede en Eindhoven leest. Leg geen belemmeringen op, maar laat de markt haar werk doen, klinkt het dan.

Voor het gemak wordt even vergeten dat die markt samen met de overheid de huidige (leegstands)problemen heeft veroorzaakt. Ook de markt keek nauwelijks verder dan de excellsheet met exploitatiecijfers. Een nieuw gebouw werd wel als duurzaam verkocht, maar over de achterblijvende locatie die na te kort gebruik (gedeeltelijk) leeg kwam te staan, werd niet gerept. Inzicht in de daadwerkelijke vraag, herbestemmingspotentie en plannen in de omgeving en regio ontbrak. Op menig plek is sprake van drie tot vijf keer de frictieleegstand.

Door dit ‘kansdenken’ is er veel te weinig aandacht voor het feit dat leegstand voor eigenaren erg is. Soms lijkt het in de berichtgeving bijna alsof eigenaren de boel bewust leeg laten staan tot er een grote vis voorbij komt. Nee. Het kost bakken met geld, bedreigt de financiële positie van bedrijven en investeerders en is ook een risico voor aflossing van langlopende leningen in de bankensector. Deze sociaaleconomische kant van leegstand is onderbelicht.

Markt en overheid hebben gezamenlijk gezorgd voor de huidige leegstand en inefficiënt gebruik van gebouwen. Ze staan dan ook gezamenlijk aan de lat te werken aan de noodzakelijke verduurzaming. De veroorzakers betalen. In deze vastgoedspecial staan goede voorbeelden van provincies als Utrecht en Gelderland die doorpakken met schrappen en het instrument aanwijzen niet schuwen. Men is zich ervan bewust dat herbestemmen zonder een stevige rem op nieuwbouw, dweilen met kraan open is. Steeds vaker verbieden gemeenten retail op perifere locaties om de binnenstad te versterken.

De ernst van leegstand en noodzaak hard in te grijpen en te schrappen, wordt door de overheid meer en meer erkend, maar vanuit de partijen die de markt vertegenwoordigen blijft het te stil. Rond de raadsverkiezingen in 2014 heeft de IVBN wel gepleit voor alleen bouwen in binnenstad, maar dat is gelet op het bezit van haar achterban in de centra wel logisch. Ik pleit niet voor een bouwstop, wel voor een rem op nieuwbouw. Er is ook door middel van nieuwbouw ruimte voor vernieuwing nodig, maar ik zie op teveel plekken ondanks de leegstand en overaanbod dat er veel bouwplannen boven de markt hangen. Het lijkt er niet op dat organisaties als Bouwend Nederland, NVB, VEB, Neprom, IVBN en Vastgoedbelang de trage en gebrekkige verduurzaming van de vastgoedmarkt erg vinden. Is het dan gek dat ik geen vertrouwen heb ik de markt?

Cees-Jan Pen is lector Brainport Fontys Hogescholen