Rand loopt leeg

Waar de kantorenmarkt in de grote steden licht aantrekt, blijven de randgemeenten achter. Economische groei gaat het probleem zeker niet oplossen.

De vraag naar kantoorruimte beperkt zich tot de grote centrumsteden van de Randstad. Volgens makelaar DTZ Zadelhoff absorberen Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht de komende jaren de helft van de landelijke afzet aan kantoorruimte (huur en koop). Kantoorhouders vestigen zich tegenwoordig graag bij ov-stations, in een levendige omgeving met veel horeca en andere voorzieningen. En vanwege de globalisering staat Rotterdam beter op het visitekaartje dan Capelle aan den IJssel.

Het aantal lege kantoorgebouwen lijkt landelijk enigszins te stabiliseren. Nederland zit nu opgescheept met 8,3 miljoen vierkante meter kale kantoorvloer – het equivalent van 80 duizend eengezinswoningen – maar een steeds groter deel van deze leegstand drukt op de randgemeenten (zie grafiek).

Dit fenomeen doet zich ook voor buiten de Randstad. Almelo en Hengelo hebben leegstandspercentages van 29 en 28 tegen 18 procent in Enschede. De randgemeenten Son en Breugel en Best staan in vergelijkbare verhoudingen (29 en 24) tot hun centrumstad Eindhoven (18). In Leiden daalt de leegstand (nu 13,8), in de omliggende regio Rijnland stijgt hij (nu 15). Vijf jaar geleden lagen de verhoudingen nog andersom: 15 tegenover 12.

Grote verschillen
De absolute leegstandsvolumes verschillen sterk. Zo tellen Amsterdam en Rotterdam, ondanks een succesvol herbestemmingsbeleid en een aantrekkende vraag, nog wel de meeste overtollige kantoorvloeren. In Amsterdam bedraagt het volume nu ruim een miljoen vierkante meter. Ter vergelijking: in Haarlemmermeer staat ruim 300 duizend vierkante meter leeg. Bij de percentuele koploper Gouda is dat ‘slechts’ ruim 100 duizend.

Landelijk blijft de vraag naar kantoorruimte de komende jaren beperkt. DTZ Zadelhoff verwacht dat de markt bij economische groei nog hooguit anderhalf miljoen vierkante meter zal absorberen (dit was bijna het dubbele vóór de crisis). Daar zit ook alle nieuwbouw bij.

De makelaar in bedrijfsvastgoed bepleit al jaren een centrale overheidsregie over kantorenbouw. Hoofd research Frank van der Sluys: ‘Het is logisch dat gemeenten werkgelegenheid najagen. Daarom moet het rijk gemeenten met veel leegstand verbieden om nog bij te bouwen. Provincies kunnen die taak niet overnemen, hun grensgebieden concurreren met elkaar.’

Krimpende vraag
Kantoorwerk verplaatst zich geleidelijk naar woningen (vooral beeldschermwerk) en naar openbare gelegenheden (vergaderingen en bilaterale afspraken). De versoepelde arbonormen, met nu nog minimaal vier vierkante meter voor een flexwerkplek, spelen ook een rol in de krimpende vraag.

Tekenend is het voorbeeld van het internationale automatiseringsbedrijf Atos, dat zijn hoofdkantoor dit jaar van Utrecht naar Amstelveen verplaatst. In Utrecht had Atos nog ruim 50 duizend vierkante meter in gebruik. Inmiddels mag het personeel op elke zelfgekozen locatie werken en maakt 80 procent daar regelmatig gebruik van. Daarom beperkt Atos zich in Amstelveen tot 9 duizend vierkante meter.

De G4 heeft de afgelopen jaren verreweg de meeste herbestemmingen van kantoren gerealiseerd, zo blijkt uit cijfers van het Expertteam Transformatie, een adviesorgaan van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Een belangrijk deel van die transformaties betreft tijdelijke en permanente woningen voor studenten en arbeidsmigranten. Den Haag staat nog een nieuwe golf aan leegstand te wachten door de afstoting van rijksvastgoed. De randgemeenten, met uitzondering van Nieuwegein, blijven sterk achter op het gebied van herbestemming en transformatie.