Kantoren nog leger

De bezettingsgraad van kantoren zegt meer over leegstand dan absolute getallen, vindt het Kadaster. Samen met vastgoedontwikkelaar Heijmans zoekt het naar praktische mogelijkheden om leegstand aan te pakken. Bijvoorbeeld via ruilverkaveling.

De kantorenleegstand komt niet alleen door de economische crisis, maar vooral door een reeks van regels en belangen. Die moedigen nieuwbouw aan. Tegelijkertijd maken ze het onttrekken of herstructureren van bestaande kantoren juist onaantrekkelijk. Dat schrijven het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) in hun rapport Gebiedsontwikkeling en commerciële vastgoedmarkten van april dit jaar. 

Niet alleen projectontwikkelaars, ook gemeenten en andere overheden hebben bergen boter op hun hoofd. Commercieel vastgoed op goedkoop verworven gronden was jarenlang de melkkoe waarmee binnenstedelijke en onrendabele ontwikkelingen werden gefinancierd. ‘De nieuwbouw van kantoren was mede mogelijk door een ruimhartig ruimtelijk beleid en weinig bovenlokale afstemming’, schrijven PBL en ASRE. Bovendien heeft ‘de praktijk van actief grondbeleid ervoor gezorgd dat gemeenten, naast het belang van een ‘goede ruimtelijke ordening’, ook een financieel belang kregen dat verband hield met hun grondbezit. Commercieel vastgoed heeft dat belang lange tijd gediend.’

Over de vraag of gemeenten nu ook moeten bijdragen aan een oplossing voor het structurele overaanbod verschillen de meningen. De ene stroming vindt dat de markt z’n werk moet doen, desnoods totdat de natuur bezit neemt van lege panden. De andere stelt dat de gemeente in actie moet komen. ‘Natuurlijk zorgt het marktmechanisme via prijsdaling voor aanpassing aan de nieuwe werkelijkheid. Maar dat zal er niet voor zorgen dat al die lege vierkante meters benut gaan worden’, zegt Marc van Geene, senior projectmanager bij Kadaster Ruimte en Advies. Er is dus sprake van een structureel overaanbod, in een periode van laagconjunctuur. Met als gevolg dat gemeenten met de negatieve gevolgen blijven zitten.

De lokale economie en de leefbaarheid staan onder druk. En dus is het vanuit algemeen belang niet zo gek wanneer gemeenten zich gaan bemoeien met oplossingen.

Wondermiddel
Een van die oplossingen probeert het Kadaster uit in Rotterdam, samen met Heijmans. Dat bedacht ‘RealExchange’, een ruilverkavelingsinstrument voor de kantorenmarkt. Op een kantorenpark met een goede uitstraling en ligging maar met oplopende leegstand, bezitten vier eigenaren twaalf kantoorpanden. Het idee is dat bedrijven in gedeeltelijk onderbezette panden al ruilend bij elkaar intrekken. Dat optimaliseert de verhuur en dus de waarde van het pand. Dankzij extra huur­inkomsten kan de eigenaar de verhuurder financieel compenseren voor zijn verhuizing. De huurders kunnen uit kostenefficiency gemakkelijker een aantal voorzieningen gezamenlijk regelen. Een kantine bijvoorbeeld of een receptie.

Kortom: huurder en eigenaar-verhuurder blij. Maar uiteindelijk blijven wel enkele panden leeg over. Die moeten een andere bestemming krijgen. Op de pilotlocatie zijn daar mogelijkheden toe, dankzij nabijgelegen onderwijsinstellingen die behoefte hebben aan uitbreiding. Daarmee is direct de reikwijdte van het ‘ruilen’ aangegeven. ‘Het is geen wondermiddel’, zegt Van Geene. ‘Op een locatie als Sloterdijk in Amsterdam, waar al jaren duizenden vierkante meters leegstaan, zal herverkaveling weinig soelaas bieden. Het instrument is geschikt voor kleinere locaties, waar nog enige vraag is en waar andere functies voor leegkomende panden mogelijk en voorhanden zijn. Wij zien RealExchange als een extra mogelijkheid om leegstand aan te pakken. Waarbij het grote voordeel is dat je enerzijds zorgt voor optimale benutting van wat er is en anderzijds vierkante meters uit de markt haalt.’

Appels en peren
Het bijzondere aan het ruilen met leegstand is dat het niet uitgaat van leegstand, maar van bezettingsgraad. Op die manier worden zowel niet benutte als onder­benutte vierkante meters in de berekening meegenomen. Er is veel discussie over de vraag hoeveel kantoorruimte er precies leegstaat in Nederland en ook over de zogeheten ‘verborgen leegstand’: kantoorruimte die wel is verhuurd, maar waar verhoudingsgewijs weinig mensen werken (zie kader). Bijvoorbeeld doordat een deel van het personeel is ontslagen, terwijl de eigenaar van het bedrijf nog vastzit aan een huurcontract.

Of doordat het Nieuwe Werken z’n intrede heeft gedaan en een bedrijf met minder vierkante meters toe kan doordat mensen meer thuis werken. ‘Wij berekenen de beschikbare oppervlakte per fte’, zegt Van Geene. ‘Met die maatstaf voorkom je dat je appels en peren met elkaar vergelijkt. Je kunt op een uniforme manier en op elke schaal de bezettingsgraad meten en monitoren; per pand, per locatie, per gemeente, provincie of zelfs voor het hele land. Daarnaast kun je de bezettingsgraad koppelen aan eigenschappen van een pand, aan het bedrijf dat erin zit en aan omgevingsfactoren.

Zo krijg je inzicht in welke kantoorpanden op welke locaties en in welke branches het precies moeilijk hebben en dus waar ingrijpen het hardst nodig is. Zijn het vooral de kleinere panden op een bedrijventerrein? En welke dan precies? Of juist de grote kantoren die bij lange na niet optimaal worden bezet?’

Het Kadaster heeft deze exercitie voor het eerst toegepast op businesspark IJsseloord 2, in het zuidoosten van Arnhem. Via de door het Kadaster beheerde basisadministraties werden perceel- en eigendoms­informatie verzameld, adrescoördinaten en pandgegevens zoals oppervlak en bouwjaren (via de Basisregistratie adressen en gebouwen). Deze bronnen werden gecombineerd met gegevens van Dunn & Bradstreet, wereldwijd beheerder van een bedrijvendatabase, aangevuld met provinciale gegevens over de werkgelegenheid. Van de Kamer van Koophandel kwam tot slot informatie over typen bedrijven (de Standaard Bedrijvenindeling).

Zo kon de bezettingsgraad worden vastgesteld: het gemiddelde ruimtebeslag van een werkend persoon per pand, desgewenst uitgesplitst naar type bedrijf, locatie, omvang et cetera. Het Bouwbesluit gaat uit van 22 vierkante meter per werkend persoon als een ‘normaal’ oppervlak. Het Kadaster nam een bandbreedte daar omheen: tussen de 17 en 27 m2 per persoon. De conclusie luidt dat op IJsseloord 40 procent van alle kantoorruimte is onderbezet, omdat werknemers er over meer dan 27 m2 kantoorruimte per persoon beschikken.

Het Kadaster keek ook in de toekomst, door de gevolgen van de introductie van het Nieuwe Werken te onderzoeken. Dan volstaat ongeveer 17 m2 per werknemer. Uitgaande van die situatie is zelfs 54 procent van het totale vloeroppervlak onderbezet.

‘Wake-up call’
Van Geene denkt dat gemeenten meer hebben aan dit soort locatiespecifieke cijfers hebben dan aan absolute getallen over leegstand, hoe indrukwekkend ook. ‘Want simpel gezegd: een leegstandscijfer in de miljoenen vierkante meters is geschikt als wake-up call, maar verder kun je er niets mee. Met onze methodiek kun je op uniforme wijze en op basis van basisregistraties de bezettinggraad in kaart brengen, specifiek voor een pand of locatie. Je kunt locaties met elkaar vergelijken, waardoor getallen betekenis krijgen.

Zoveel duizend vierkante meter staat leeg. Is dat veel of weinig? Ten opzichte waarvan? En hoe ontwikkelt die leegstand zich in de tijd? Je kunt bovendien heel goed regionaal beleid ontwikkelen. Want natuurlijk moeten gemeenten dit niet ieder voor zich gaan doen. Door op een bovengemeentelijk niveau de markt te monitoren kun je gezamenlijk keuzes maken en gericht werk maken van het terugdringen van leegstand.’

Verborgen leegstand

De kantorenleegstand bedroeg in mei 2013 niet 14,6 procent, zoals officiële cijfers stellen, maar bijna het dubbele: 27 procent. Dat stelt adviesbureau AOS Studley.

De totale kantorenvoorraad bedraagt ruim 49 miljoen vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). Daarvan stond in het eerste kwartaal ruim 7 miljoen vierkante meter leeg. Daar bovenop is ruim 6 miljoen vierkante meter die weliswaar verhuurbaar is, maar niet aan de markt wordt aangeboden.

Bijvoorbeeld doordat een huurder nog met een langlopend contract zit, terwijl zijn bedrijf feitelijk in een veel te ruime jas zit. Wanneer dergelijke huurcontracten aflopen, komen deze vierkante meters alsnog op de markt. AOS Studley schat dat het daarbij de komende vijf tot tien jaar om 4 van de 6 miljoen vierkante meter vvo gaat.

AOS Studley maakt, anders dan het Kadaster, voor haar berekeningen gebruik van de Netherlands Facility Cost index (NFC) en van een eigen benchmark database. Daarnaast rekent het bureau, net als bijvoorbeeld commercieel vastgoedmakelaar DTZ Zadelhoff, alleen kantoren van 500 vierkante meter en meer mee in het onderzoek.