Investeerders worden minder actief op woningmarkt
Hopelijk meer ruimte voor starters, en lagere en middeninkomens.
Investeerders trekken zich terug uit de woningmarkt, observeert het Kadaster in zijn derde kwartaalbericht op basis van cijfers van 2018 tot nu. De hoop is dat dit meer ruimte geeft aan starters en huishoudens met lagere en middeninkomens. Vooral in de grote gemeenten daalt het aandeel van investeerders in de aankoop van woningen: Rotterdam (van 19 procent naar 8 procent), Amsterdam (17 naar 9 procent), Den Haag (18 naar 11 procent) en Groningen (15 naar 8 procent).
De piek vond plaats in de tweede helft van 2020, met 13.000 woningen die door investeerders werden gekocht en daarna verhuurd. In de eerste helft van dit jaar gold dat voor 5200 woningen. Dat investeerders zich terugtrekken komt door overheidsmaatregelen, denkt woningmarktexpert Paul de Vries van het Kadaster.
Wat zien we nu gebeuren?
Toen de kredietcrisis in 2013 voorbij was en de woningmarkt weer aantrok, nam het aandeel van investeerders in het kopen van woningen toe. In 2013 en 2014 viel het nog mee, maar in 2015 tot 2018 zag je vooral in de grote steden dat dat sterk groeide. Dat gebeurde wijk- en buurtgericht; in het ene deel van de stad wel en het andere niet. De vraag was geconcentreerd in wijken met goedkopere huizen, waarin ook jonge kopers interesse hadden. Er ontstond een nieuwe markt voor particuliere verhuurders doordat de huizenprijzen vanwege de kredietcrisis door de bodem waren gezakt. Op hetzelfde moment kon je minder rendement halen op de aandelenmarkt. De woningmarkt was wel een goede belegging: je kreeg én een indirect rendement (door de prijsontwikkeling) én een direct rendement (door de goede huurprijs).
In die tijd hadden we bovendien een minister (Stef Blok, red) die particuliere investeringen stimuleerde. Hij vond de coöperatiesector te groot en ging on tour om het particuliere investeringsklimaat te verbeteren. Dat was gewoon rijksbeleid. Maar als het marktaandeel van de ene partij, de investeerders, hard toeneemt, krimpt het aandeel van de andere partij, de starters en de lagere en middeninkomens. Nu zitten we in 2022 en zijn de afgelopen paar jaar allerlei maatregelen genomen om die enorme marktgroei van investeerders in te dammen. Eén daarvan is de hogere overdrachtsbelasting voor investeerders.
Types
Op de woningmarkt zijn verschillende types investeerders actief. Dat varieert van een grote partij als Vesteda die tienduizenden huurwoningen heeft, pensioenfondsen die rendement halen met beleggingen in de woningmarkt, tot particuliere investeerders met een klein aantal huizen. Die laatste groep vormt het grootste obstakel voor de starters en de mensen met een lager of middeninkomen. Uit de cijfers kan het Kadaster nog niet duidelijk aflezen welk investeerderstype zich nu terugtrekt. Bovendien is het niet gegarandeerd dat starters en anderen nu wel een woning vinden. Misschien zijn de woningprijzen voor die groep nog steeds te hoog. Of worden ze op de krappe woningmarkt alsnog door hogere inkomens overboden. Het Kadaster doet hier vervolgonderzoek naar.
Is het echt duidelijk waarom investeerders zich terugtrekken?
Wij constateren dat de maatregelen een duidelijk effect hebben. Ik zeg meestal: het is én én. Je hebt de beleidsmaatregelen, zoals de overdrachtsbelasting en de opkoopbescherming door gemeenten. Volgend jaar komen nog meer maatregelen op investeerders af, die het minder aantrekkelijk maken om een woning te kopen en te hebben. Daarnaast doen de marktomstandigheden, de dalende huizenprijzen, een duit in het zakje.
De opkoopbescherming betekent dat gemeenten wijken of zelfs een hele stad kunnen aanwijzen en daarvan zeggen: als je een woning koopt onder een bepaald prijsniveau, onder de NHG-grens van 355.000 euro, mag je de woning niet verhuren. In Amsterdam ligt die grens hoger, op 512.000 euro. Zo zorg je dat investeerders geen markt meer hebben en woningen alleen nog beschikbaar zijn voor huishoudens. Daarnaast komen er maatregelen aan die het minder rendabel maken om een woning te hebben. Voor de verhuur wordt gewerkt met een puntensysteem. Afhankelijk van het aantal punten, mag een bepaalde huur worden gevraagd. Als je door die punten uitkomt op een huur van meer dan 720 euro, kom je terecht in de vrije markt en mag de verhuurder vragen wat hij wil. Die bovengrens komt straks op duizend euro. Bovendien moeten verhuurders straks meer belasting betalen. Daarmee komt er ruimte op de koopwoningmarkt, ten minste dat is het doel van al deze maatregelen, voor lagere en middeninkomens. Of dat doel gehaald wordt, analyseren we volgend jaar.
Reacties: 1
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.