Hulp bank bij duurzame aspiraties

In beeld krijgen gemeentelijk vastgoed mega-opgave

Vrijwel niemand kan het zijn ontgaan. Een boot vol vastgoedeigenaren ging onlangs op instigatie van ING naar Spitsbergen om daar met eigen ogen de gevolgen te kunnen zien van de klimaatverandering. De bewustwordingsactie diende vooral één doel: kantorenbeleggers aanzetten tot verduurzaming van hun panden. En geheel vrijblijvend was de aansporing niet. Wie bij de bank geen plan indient hoe dat te gaan doen, riskeert stopzetting van de vastgoedfinanciering door de bank. En, o ja, zo’n plan moet er voor het eind van dit jaar zijn.

Bruine panden
Is het de ING in de bol geslagen? De duurzame ambities getuigen volgens de top van de bank van maatschappelijk verantwoord besef. ‘Laten we wel zijn: gebouwen zijn goed voor 40 procent van de CO2 uitstoot in Nederland’, aldus ING-directeur Peter Göbel desgevraagd in het Financieele Dagblad. ‘Het zijn de grootste vervuilers.’ Maar er zit wel degelijk ook een economisch motief achter het initiatief. Dat zit zo. Vanaf 2023 moeten alle kantoorgebouwen volgens de wet minimaal energielabel C hebben. Hebben ze dat niet, dan mogen ze niet meer worden gebruikt. Uit onderzoek blijkt dat meer dan de helft van de kantoren in ons land nog niet aan die eis voldoet. Dat raakt ook banken die voor miljarden aan vastgoedleningen hebben uitstaan op kantoren. In die zin is het toekomstbestendig maken van die vastgoedportefeuille, met daarin veel kantoorgebouwen, zeker niet alleen maatschappelijk verantwoord. Het laat zich raden wat er met de waarde van een portefeuille met veel zogeheten bruin goed gebeurt. Een pand dat niet meer mag worden gebruikt, is niet meer veel waard.

Om dat vergroeningsproces op gang te brengen, komen banken als ING, ABN Amro en Rabo met allerlei financieringsinstrumenten. Het vergroenen van de portefeuille, door bijvoorbeeld het aanbrengen van betere isolatie of ledverlichting, vergt van de vastgoedeigenaren behalve ambitie immers forse investeringen. Daarvoor moeten hypotheek-achtige leningen worden afgesloten. Door middel van bijvoorbeeld het toestaan van hogere verbouwingsvoorschotten dan normaal of het geven van rentekortingen aan groene kantoren proberen de genoemde banken de investeringen op gang te krijgen.

Leningen
De BNG, die veel gemeenten als kernklant heeft, laat zich in de vergroeningsopgave ook niet onbetuigd. Maar de bank zit volgens Caspar Boendermaker behoorlijk anders in de wedstrijd. Juist door de klantenkring. ‘Een verschil met het bedrijfsleven is dat er bij gemeenten geen gebrek aan ambitie is om hun gebouwen te vergroenen. Integendeel, gemeenten hebben juist de neiging hierin voorop te willen lopen. De meeste gemeenten gaan ook niet voor het vereiste energie - label C, maar doorgaans meteen voor het hoogste label: A’, aldus de specialist duurzaamheid van de BNG. De financiering zal volgens hem doorgaans evenmin een beletsel zijn. Voor zover gemeenten nog niet aan hun leningenplafond zitten, kunnen ze op concernniveau bij banken redelijk probleemloos nieuwe leningen afsluiten voor de gewenste renovatie van hun vastgoedbezit. Technisch gezien hebben de meeste gemeenten die ruimte wel. Alleen gemeenteraden willen die maximale leennorm ten opzichte van de begroting soms expliciet wat lager leggen, omdat ze het niet verstandig vinden veel leningen te hebben uitstaan.

Toch geven wethouders in een door Binnenlands Bestuur gehouden steekproef vrij massaal aan dat gebrek aan middelen een heus knelpunt is in het realiseren van de duurzame ambities. Dat probleem zit ‘m volgens Boendermaker vooral in de manier van begroten van het meerjarig onderhoudsprogramma van het maatschappelijk vastgoed. Via goede afspraken tussen de afdelingen financiën en vastgoed zou het mogelijk moeten zijn voor investeringen in verduurzaming ervan een iets langer dan gebruikelijke horizon te nemen. Nederlandse gemeenten hebben naar schatting 20 miljoen m² aan vastgoed in beheer en in eigendom. Schoolgebouwen niet meegerekend. Inclusief schoolgebouwen loopt de teller op tot circa 40 miljoen m² aan vastgoed. De steekproef van Binnenlands Bestuur maakt duidelijk dat er voor gemeenten de komende jaren nog een flinke slag is te slaan.

Ook volgens het jaarverslag van de BNG loopt de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed achter bij de doelstellingen uit het Nationale Energieakkoord. ‘Voor veel gemeenten is het een mega-opgave om in beeld te krijgen wat ze zoal aan vastgoed in portefeuille hebben en al helemaal wat het energieverbruik van die panden is. Daar zit, denken wij, de behoefte aan ondersteuning in hun vergroeningsopgave. Wij lanceren op het jaarcongres van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten volgende maand daarom een hulpmiddel wat ze daarbij gaat helpen’, zegt Boendermaker.

Afstoten
Een andere noodzakelijke stap – een politieke – in het verduurzamingstraject is het formuleren van het ambitieniveau. Een enkele gemeente heeft die fase al achter de rug. Zeist is bijvoorbeeld inmiddels anderhalf jaar bezig de eigen panden naar het A-label te brengen. Dat wil zeggen, driekwart van de honderd gebouwen. De rest wordt opgekrikt tot label B omdat het optuigen te complex is of op de nominatie staat te worden afgestoten. Het gros van de gemeenten moet volgens Boendermaker het ambitieniveau nog wel bepalen. ‘Ga je voor energielabel A of B?

En voor welke panden dan? Er zitten soms hele oude, middeleeuwse gebouwen tussen waarvoor het lastig is het hoogste niveau te halen. Of je hebt panden die je als gemeente niet allemaal meer nodig hebt en wilt afstoten. Dat moet je eerst allemaal op een rij zien te krijgen. En verder is het nodig dat de afdelingen vastgoed en verduurzaming met elkaar in gesprek gaan, met name hoe de benodigde investeringen te vertalen in de gemeentebegroting’, benadrukt Boendermaker nog maar eens. ‘De financiering en bekostiging is voor gemeenten eigenlijk nog de minst ingewikkelde slag.’

Kostenpost
In 2020 moet Nederland 20 procent minder CO2 uitstoten ten opzichte van 1990, 20 procent minder energie verbruiken en 16 procent duurzame energie opwekken. Minister Blok van Wonen heeft becijferd dat de verduurzaming van kantoorgebouwen een investering vergt van 860 miljoen euro. Deskundigen gaan echter uit van minimaal het dubbele van dat bedrag.

Duurzaam portaal
Op het portaal duurzaamgemeentelijkvastgoed. nl van de VNG kunnen gemeenteambtenaren informatie vinden over hoe je grip kunt krijgen op de exploitatiekosten door verbetering van de energiekwaliteit van het gemeentelijk vastgoed. Via de website is informatie te vergaren over beleid en aanpak, beheer, financiën en juridische aspecten.