Huizenverkoop tegen rode cijfers

Apeldoorn wilde dat er in de periode 2003-2010 tweeduizend corporatiewoningen werden verkocht. Het blijken er vijftig per jaar te zijn. Amsterdam verwachtte de afgelopen zes jaar een kleine 30.000 huurwoningen in de verkoop; het werden er 10.000. Groningen verlaagde eerder al drastisch de ambities met verkochte huurwoningen, nu heeft de stad toch weer een nieuw convenant met de corporaties afgesloten: de komende tien jaar moeten ze jaarlijks 250 huurwoningen verkopen.

 

In 2006 - recentere cijfers zijn er niet - werden in heel Nederland 15.800 huurwoningen verkocht aan eigenaar/bewoners. Zeshonderd minder dan een jaar eerder. En dat terwijl er net een stijgende lijn in de verkoop zat. Het lijkt erop dat niemand er echt behoefte aan heeft dat er veel huurwoningen op de koopmarkt komen. Het doel van voormalig staatssecretaris Remkes van Volkshuisvesting, die in 2000 stelde dat binnen tien jaar een half miljoen huurwoningen verkocht moesten worden, doet inmiddels lachwekkend aan.

 

Interessante vraag is natuurlijk waaróm je huurwoningen op de markt zou brengen. Het voor de hand liggende antwoord, ook al ten tijde van het Paarse kabinet waar Remkes deel van uitmaakte, is dat verkoop een mooie manier is om het aanbod aan goedkope koopwoningen te vergroten. Dat kan ook, want de sociale huurvoorraad is te groot voor de doelgroep van lage inkomens.

 

Geen rol

 

Bovenstaand argument blijkt in de praktijk echter nauwelijks een rol te spelen bij de verkoop. De voornaamste aanjager is de winstverliesrekening van woningcorporaties. Voor corporaties die door nieuwbouw in de rode cijfers dreigen te komen, is verkoop van huurwoningen een mooie manier om het verlies weg te werken. Uit een recent onderzoek van het Delftse onderzoeksinstituut OTB blijkt het realiseren van verkoopwinst de voornaamste reden voor corporaties om huurwoningen te verkopen.

 

Goed voorbeeld is de Utrechtse corporatie Mitros. Voor 2006 begrootte Mitros 26 miljoen euro aan verkoopinkomsten. Daarvoor moesten 225 woningen worden verkocht, zo was de verwachting. Maar de opbrengst viel mee, waardoor er met 220 woningen ruim 28 miljoen euro werd binnengehaald.

 

'Ons verkooptraject is gebaseerd op de opbrengsten en niet op hoeveel woningen we per jaar willen verkopen,' verklaart Mitros-secretaris Yves Vermeulen. 'We hebben uitgerekend dat de opbrengst van 150 tot 200 woningen per jaar voldoende is om de onrendabele investeringen in nieuwbouwprojecten af te dekken.'

 

Verkoop van huurwoningen is voor corporaties lucratieve business. De woningen staan voor weinig geld in de boeken. Dikwijls wordt de historische kostprijs gehanteerd, die enkele malen lager is dan de marktprijs. Volgens de landelijke opgave van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, dat zich baseert op cijfers van de corporaties zelf, is de netto winst op een huurwoning een kleine 80.000 euro. Dat lijkt nog aan de lage kant, want de gemiddelde verkoopprijs zou in 2006 slechts 129.000 euro per woning hebben bedragen.

 

In de grote steden is de winst per woning zeker hoger. Mitros verkocht in 2006 een woning gemiddeld voor 160.000 euro en verdiende zo 128.000 euro per woning. De Amsterdamse corporaties verkochten hun huizen voor gemiddeld 158.000 euro. De boekwinst per corporatie verschilde. Ymere verdiende naar eigen berekening zo'n 100.000 euro per woning.

 

Ook Ymere ziet de verkoop van huurwoningen als dekking voor onrendabele kosten in de investeringen in nieuwbouw. Ymere heeft een verkoopdoelstelling van zo'n vierhonderd woningen per jaar. Dat aantal is gebaseerd op de benodigde opbrengst. Maar verkoop is niet alleen een kwestie van winst. 'Het is ook een manier om gemengde, perspectiefvolle wijken op te bouwen, waar mensen die dat willen, kunnen doorstromen van huur naar koop,' zegt Ymere-bestuurder Pieter de Jong. 'Daarnaast kunnen we door verkoop een uitgebalanceerde portefeuille aan huurwoningen creëren. Dus we verkopen woningen waar we er relatief veel van hebben en we zijn zuinig op eengezinswoningen en monumenten.' Maar De Jong heeft zelf ook kanttekeningen. 'Verkoop van huurwoningen is geen wondermiddel om een wijk te verbeteren en de animo bij zittende huurders om te kopen is doorgaans gering.'

 

Geen meerwaarde

 

Niet alle woningcorporaties doen mee aan de verkoop van woningen. Vestia is 'heel terughoudend', stelt directeur beleid Anton van der Vlist. Vestia verkoopt zo'n honderd tot honderdvijftig woningen per jaar op een totaalbezit van 75.000 woningen. Van der Vlist: 'We zien geen volkshuisvestelijke meerwaarde in verkoop. We geloven niet in de meerwaarde van koop voor huidige huurders en we geloven ook niet dat je door verkoop in een bepaalde wijk een meer evenwichtige buurt creëert. In een probleemwijk los je de problemen echt niet op door huurwoningen te verkopen.'

 

Vestia is onder meer actief in Rotterdam, een gemeente die juist graag ziet dat corporaties hun woningen verkopen, al dat niet via speciale financiële constructies ('verkoop onder voorwaarden', zoals Te Woon en Koopgarant) waarbij de koper korting krijgt, maar de corporatie de woning op termijn weer kan terugkopen. 'We komen er niet helemaal uit met de gemeente,' is het eufemistische commentaar van Van der Vlist. 'Wij vinden dat er in Rotterdam eerder een tekort aan goedkope huurwoningen is dan aan goedkope koopwoningen. Van die laatste zijn er genoeg. Als wij, naast onze nieuwbouw, ook nog eens bestaande woningen gaan verkopen, verpesten we onze eigen markt.'

 

Toch sluit Van der Vlist niet uit dat ook Vestia straks op grotere schaal huurwoningen gaat verkopen. 'We worden door het investeringsfonds van corporaties en de vennootschapsbelasting mogelijk gedwongen om te verkopen om onze financiën op orde te houden.'

 

Sinds 2004 is er geen landelijk beleid meer op gebied van verkoop van corporatiewoningen. Gemeenten moeten zelf bepalen wat ze met hun woningvoorraad willen. Ze proberen afspraken met corporaties te maken over aantallen huurwoningen die in de verkoop gaan. Bijna niemand houdt zich hieraan. Er staat geen sanctie op als de doelen niet worden gehaald. 'We hebben met corporaties nieuwe afspraken gemaakt voor de verkoop van woningen tot 2016,' zegt wethouder volkshuisvesting Frank de Vries van Groningen. 'We mikken op 250 per jaar. Dat is feitelijk het aantal waar we nu op zitten.'

 

Financieel schiet de gemeente niets op met de verkoop van huurwoningen. Toch verwacht De Vries positieve effecten. 'In de eerste plaats willen we huurders de mogelijkheid bieden om hun huis te kopen. Daarnaast willen we meer starterswoningen in de stad. Bovendien draagt eigen woningbezit aantoonbaar bij aan een betere woonomgeving.'

 

Eigenbelang

 

Over dat laatste zijn de meningen zeer verdeeld. Vestia gelooft er niet in en de Woonbond is het er pertinent mee oneens. 'Dat kopers beter voor de wijk zijn is nogal stigmatiserend voor huurders en het is nog onjuist ook,' zegt beleidsmedewerker René van Genugten van de Woonbond. 'Huurders zijn doorgaans beter georganiseerd en actiever op wijkniveau, terwijl kopers alleen in actie komen bij eigenbelang. Daarnaast zijn er de laatste tijd juist ook aanwijzingen dat verkoop van huurwoningen slecht kan uitpakken. Koopwoningen verloederen doordat de nieuwe eigenaren het onderhoud niet kunnen betalen. Bovendien is het raar dat corporaties aan de ene kant de nieuwbouwproductie moeten opvoeren en tegelijk woningen verkopen.'

 

Overtuigend bewijs voor het positieve effect van de verkoop van corporatiewoningen op wijken is er niet. In Nederland is amper onderzoek gedaan naar het onderwerp. Een jaar of vijf geleden bleek uit onderzoek dat mensen die hun huurwoning kopen meer gaan werken. Maar dat kan evengoed ook de reden zijn dat ze de koop van hun huurwoning aandurfden. Een iets recenter onderzoekje in Amsterdam heeft als conclusie dat het verkopen van huurwoningen 'positief is voor de wooncarrière', maar het blijkt dat maar een beperkt deel van de huurders in de eigen wijk koopt.

 

Marja Elsinga is bij onderzoeksinstituut OTB bezig met een onderzoek naar de effecten van het kopen van een huurwoning, maar nu al lijken de uitkomsten voor meerder uitleg vatbaar. 'Het is een lastig onderwerp. Dat de koop van een woning mensen empowered is bijna een geloof. Oorzaak en gevolg zijn moeilijk te scheiden. Mensen zelf ervaren het als prettig als ze hun woning kopen. Ze voelen zich vrijer en meer maatschappelijk betrokken. Maar of het voor de wijk beter is? Betrokkenheid bij de woonomgeving blijkt vooral af te hangen van de woonduur. Bij dezelfde woonduur zijn er tussen huurders en kopers geen verschillen.'

 

Bij gebrek aan harde afspraken en duidelijk gemeentebeleid hebben corporaties veel vrijheid om hun eigen verkoopbeleid te voeren. Dat verkoopbeleid zal de komende jaren nog meer dan nu al het geval is worden bepaald door de financiële omstandigheden. 'Het wordt steeds duidelijker dat een verdere stijging van de activiteiten van corporaties in financieel opzicht afhankelijk is van een stijging van de verkoop van huurwoningen,' zo stelde het Centraal Fonds Volkshuisvesting eind vorig jaar vast.

 

Toezichthouder CFV bedoelt dat het voor corporaties vooral van belang is zo'n hoog mogelijke opbrengst te genereren met de verkoop. En dat is een ander doel dan de gemeenten voor ogen staat en waar starters op de woningmarkt mee geholpen zijn. 'Ons beeld is dat corporaties vooral de krenten in de pap verkopen,' zegt René van Genugten van de Woonbond. 'Die leveren het meeste op.'

 

Corporatiewoningen

 

Verkoop (in aantallen)

 

	aan particulier	aan instelling
2002	12.350	14.028
2003	14.826	1.836
2004	15.013	2.227
2005	16.400	4.921
2006	15.800	3.515

Prijs (in euro's)

 

	prijs per woning	prijs totaal
2002	73.000	1.900.000
2003	119.000	2.000.000
2004	120.000	2.100.000
2005	117.000	2.500.000
2006	129.000	2.500.000

Winst (in euro's)

 

	winst per woning	winst totaal
2002	43.500	1.100.000
2003	78.500	1.300.000
2004	77.000	1.300.000
2005	69.500	1.500.000
2006	78.000	1.500.000