Hugo de Jonge moet corporaties compenseren

De ambitieuze Nationale prestatieafspraken die Hugo de Jonge medio vorig jaar met de corporatiesector heeft gemaakt, dreigen door de gewijzigde economische omstandigheden voor een deel niet gerealiseerd te kunnen worden.

Dat geldt niet voor de verlaging van de huren. Bij 30 procent van alle corporatiehuurders gaat de huur per 1 juli met gemiddeld 60 euro per maand omlaag. Deze huurverlaging vormt voor de lagere inkomens een welkome compensatie voor het geleden koopkrachtverlies. Wat wel op het spel staat, is de versnelling van de verduurzaming van de 2,3 miljoen corporatiewoningen en de verdubbeling van de nieuwbouw door woningcorporaties. De verduurzaming is hard nodig voor de CO2-reductie en de vermindering van energie-armoede bij huurders.

Het realiseren van de benodigde groei van de woningbouw gaat momenteel erg moeizaam. De bouwvergunningen stijgen nog veel te weinig. In het kader van anticyclisch bouwen kan de afgesproken bijdrage van 30.000 nieuwe corporatiewoningen per jaar niet gemist worden. Het woningtekort dreigt anders fors toe te nemen.

De hogere bouwkosten en vooral de sterk gestegen rente zijn de boosdoeners. Voor de verduurzaming en de verdubbeling van de nieuwbouw moet er extra geleend worden. Extra leningen, leiden nu tot extra rentelasten, die niet gedekt kunnen worden met hogere huren. Dat de extra rentelasten fiscaal niet aftrekbaar zijn (de zogenaamde ATAD-regeling) vergroot dit probleem ook nog eens.

Woningcorporaties zien zich mede door de gestegen rente in toenemende mate geconfronteerd met een negatieve kasstroom in de exploitatie van de bestaande woningvoorraad. Ymere heeft de komende tien jaar alleen al op de exploitatie van de bestaande woningen een tekort van bijna 100 miljoen  euro per jaar. Bij Portaal is het jaarlijkse exploitatietekort 50 miljoen euro.  Dat is geen duurzaam prestatiemodel en financieel niet vol te houden,  nu niet en in de toekomst niet.

Deze resultaten, die exemplarisch zijn voor andere woningcorporaties, leggen een zware hypotheek op de gemaakte prestatieafspraken. Momenteel vindt in het licht van de veranderde omstandigheden de herijking van de afspraken plaats. Hugo de Jonge staat voor een tweesprong. Accepteren dat  de tering naar de nering gezet moet worden en er minder prestaties geleverd kunnen worden. Of financiële compensatie bieden voor de gevolgen van de gestegen rente.

De mogelijkheid voor compensatie ligt voor het oprapen. De vennootschapsbelasting voor woningcorporaties is erg omstreden. Dat geldt niet alleen voor de ATAD-regeling, maar ook voor het feit dat het onrendabele deel van de investeringen niet aftrekbaar is. Bij Ymere daalt het exploitatietekort met 35 procent als er geen vennootschapsbelasting meer zou worden geheven, zo blijkt uit berekeningen. En bij Portaal is de daling van het exploitatietekort zelfs 65 procent.

Er is ook nagegaan wat aanpassing van de vennootschapsbelasting betekent voor de nieuwbouw. Uit dat onderzoek komt naar voren dat het afschaffen van de ATAD-regeling Portaal en Ymere ruimte geeft om de aankomende tien jaar elk 2.750 extra nieuwe woningen te realiseren. Het volledig afschaffen van de vennootschapsbelasting biedt nog meer ruimte. Het gaat dan om 4.000 woningen bij Ymere en 6.250 bij Portaal.

Dit jaar is de verhuurderheffing afgeschaft. Dat zou voldoende zijn geweest om de maatschappelijke opgaven van de woningcorporaties te kunnen realiseren. Met de verslechterde economische omstandigheden is dat echter niet meer mogelijk. Gelet op het grote belang van de versnelling van de verduurzaming en de verdubbeling van de nieuwbouw zou het goed zijn als Hugo de Jonge bij de herijking financiële compensatie kan bieden. De afschaffing of verlaging van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties is daarvoor een uitgelezen mogelijkheid.

Johan Conijn, directeur bij Finance Ideas dat onderzoek deed naar het effect van ATAD-regeling  op de investeringsmogelijkheden van corporaties