Hoe zit het met voortgezet gebruik van grond en pacht?

Als een grondeigenaar een perceel aan een ontwikkelaar verkoopt voor de realisatie van woningen, dan spreken partijen regelmatig af dat de voormalig grondeigenaar het gebruik van het perceel mag voortzetten totdat de werkzaamheden starten. Hoe zit het dan met de juridische positie van de grondgebruiker? En wat als de woningbouw op het perceel uiteindelijk geen doorgang vindt? Mag het gebruik dan nog voortgezet worden?

Wij geven antwoord op de belangrijkste vragen over voortgezet gebruik, mede aan de hand van een recente uitspraak van het gerechtshof Amsterdam waarin het gaat over de oplevering na voortgezet gebruik van agrarische grond.

Welke verschillende soorten voortgezet gebruik zijn er?

Er zijn twee verschillende manieren waarop voortgezet gebruik vormgegeven kan worden: via een tijdelijke pachtovereenkomst of ‘om niet’.

Voortgezet gebruik via een tijdelijke pachtovereenkomst

Als het gebruik van agrarische grond tegen vergoeding door de voormalig eigenaar mag worden voortgezet, maar partijen leggen de afspraken niet schriftelijk vast, bestaat het risico dat er sprake is van reguliere pacht. Het advies is om met een geliberaliseerde pachtovereenkomst te werken. De ontwikkelaar kan niet per ongeluk geconfronteerd worden met de vergaande pachtersbescherming van reguliere pacht. Dit kan door de afspraken in de juiste schriftelijke vorm te gieten. Hierover lees je meer in een blog die eerder verscheen.

Voortgezet gebruik om niet

Een tweede optie is het voortgezet gebruik om niet. De voormalig grondeigenaar mag het perceel dan gebruiken zonder dat hij een tegenprestatie verschuldigd is. Dit wordt bewerkstelligd door het sluiten van een bruikleenovereenkomst. Daarna heeft de voormalig grondeigenaar een gebruiksrecht van het perceel. Let wel op dat er geen tegenprestatie aanwezig is door bepaalde verplichtingen op te leggen aan de gebruiker, zoals onderhoud of herstelwerkzaamheden op zijn kosten.

Voortgezet gebruik als obstakel bij beëindiging

Het kan echter zo zijn dat de beoogde ontwikkeling – in ons voorbeeld de realisatie van woningbouw – toch geen doorgang vindt. Het voortgezet gebruik (om niet) kan dan in de weg staan aan gebruik of vervreemding door de nieuwe eigenaar van het perceel. Bijvoorbeeld doordat de voormalig eigenaar / gebruiker zich beroept op zijn recht op voortgezet gebruik. Verkoop of verpachting aan een derde is dan vrijwel onmogelijk door de tegenwerkende voormalig eigenaar / gebruiker. Toch zijn de mogelijkheden tot beëindiging van het voortgezet gebruik niet geheel uitgesloten, maar daar moet men wel van tevoren aan denken.

Wat zijn de mogelijkheden tot beëindiging van voortgezet gebruik?

Beëindigingsgronden in de overeenkomst

In de bruikleenovereenkomst of de geliberaliseerde pachtovereenkomst kunnen partijen beëindigingsgronden opnemen.  Bij het sluiten van een geliberaliseerde pachtovereenkomst hebben partijen veel vrijheid in dat kader. Zo lang zij maar geen afspraken maken in strijd met dwingend recht. Het is toegestaan om in een geliberaliseerde pachtovereenkomst op te nemen dat tussentijdse beëindiging toegestaan is bij objectief bepaalbare momenten, de opzeggingsgronden. Bijvoorbeeld vanwege een bestemmingsplanwijziging. Zijn partijen dat overeengekomen en is het bestemmingsplan gewijzigd, dan kan de geliberaliseerde pacht worden opgezegd onder verwijzing naar het objectief bepaalbare moment van de bestemmingsplanwijziging.

Ook hebben partijen de mogelijkheid om het bestaan van een alternatief plan vastleggen voor de grond als de bestemmingsplanwijziging géén doorgang vindt. In het voorbeeld van de woningbouw kan het voortgezet gebruik mogelijk toch worden beëindigd als de woningbouwplannen geen doorgang vinden. In dat geval wordt het alternatieve plan uitgevoerd.

Met welke onvoorziene omstandigheden moet je rekening houden?

Wanneer geen beëindigingsgronden opgenomen zijn of deze zich niet voordoen, kunnen onvoorziene omstandigheden het beëindigen van voortgezet gebruik rechtvaardigen. Wat valt daar dan onder? In ons voorbeeld kan worden gedacht aan het inzakken van de vraag naar woningen door marktontwikkelingen die op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst van het perceel onvoorzienbaar waren. Het kan dan naar eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW) onaanvaardbaar zijn dat het gebruik toch (om niet) wordt voortgezet. Als de overeenkomst waaruit het voortgezet gebruiksrecht volgt dan toch in stand zou worden gehouden, zou sprake zijn van een onvoorziene bevoordeling van de grondgebruiker. Gelet op de huidige krappe woningmarkt gaat dit voorbeeld nu echter niet op.

Uitspraak gerechtshof Amsterdam over voortgezet gebruik

Een aantal relevante aspecten omtrent voortgezet gebruik kwamen aan de orde in de recente uitspraak van het gerechtshof Amsterdam. Verschillende discussiepunten die wij de praktijk vaak tegenkomen waren ook in deze uitspraak aan de orde. Daarom zoomen wij hier nader op in.

Het belang van een duidelijke gebruiksovereenkomst

Een partij, die wij Hazen noemen, heeft een perceel verkocht en geleverd aan een projectontwikkelaar, die daarop woningbouw wilde realiseren. De ontwikkelaar heeft de helft van het perceel verkocht en geleverd aan Lake Property, een andere ontwikkelaar die eveneens woningbouw wil ontwikkelen op het perceel. Overeengekomen is dat Hazen het gebruik van het perceel mag voortzetten zo lang beide ontwikkelaars het gehele perceel nog niet nodig hebben voor woningbouw. Op grond van deze gebruiksovereenkomst heeft Hazen het gebruik voortgezet.

Tien jaar later, in 2012, heeft Lake Property de helft van het perceel verkocht aan Kennemerland Beheer. Hazen maakte nog steeds gebruik van het perceel. In 2015 gaf Kennemerland Beheer richting Hazen aan dat er geen enkel vooruitzicht bestaat op woningbouw op het perceel. Kennemerland Beheer heeft Hazen verzocht het (inmiddels al vijftien jaar durende) voortgezet gebruik te beëindigen. Dit, omdat er een einde zou moeten komen aan het gebruik om niet door Hazen, waarbij Hazen alle lusten heeft en Kennemerland Beheer alle lasten.

Kennemerland Beheer wil de grond vervolgens zelf verpachten aan Hazen. Hazen verzet zich tegen beëindiging, omdat hij het perceel zelf verpacht aan een derde. Die pachtovereenkomst zou eindigen in 2018.

Rechtbank Den Haag: voortgezet gebruik door Hazen eindigt per 1 januari 2018

De rechtbank Den Haag heeft in 2017 een afweging gemaakt over het voortgezet gebruik op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW). Hazen heeft met een derde een pachtovereenkomst gesloten die in 2018 eindigt, terwijl niet is gebleken dat Kennemerland Beheer het perceel dringend nodig heeft. Gelet op het doel en de strekking van de gebruiksovereenkomst moet Kennemerland Beheer het (economische) genot van de door haar gekochte gronden wel binnen een redelijke termijn terugkrijgen. De rechtbank bepaalt daarom dat de overeenkomst van bruikleen eindigt per 1 januari 2018. Hazen mag de pachttermijnen behouden, maar moet het perceel daarna in gebruik teruggeven aan Kennemerland Beheer. Als Hazen dat niet doet, verbeurt hij een dwangsom van € 1.000,- per dag.

Het gebruik van het perceel zorgt voor discussie

De kous is daarmee nog niet af. Kennemerland Beheer constateert op 9 april 2018 dat er uit het perceel groene scheuten omhoogschoten. Dit, terwijl Hazen het perceel niet meer mocht gebruiken. Kennemerland Beheer incasseert daarom € 99.000,- aan dwangsommen. Hazen is van mening dat dit bedrag onverschuldigd is betaald. De partij legt vervolgens conservatoir beslag op de gronden en onder de bankrekening van Kennemerland Beheer.

Het blijkt dat de bollen per ongeluk op het perceel zijn geplant door een derde, die zich kennelijk heeft vergist voor wat betreft de perceelsgrenzen. Kennemerland Beheer heeft ervoor gekozen geen vergoeding in rekening te brengen bij deze derde. De pachter van Hazen heeft ook een vergoeding aangeboden, maar ook die heeft Kennemerland Beheer niet aanvaard. Kennemerland Beheer ziet er overigens ook van af om het perceel voor de eerstvolgende teeltperiode te verpachten aan een derde.

Wat gebeurt er als dwangsommen onverschuldigd worden betaald?

Hazen wil dat Kennemerland Beheer hem de geïncasseerde dwangsommen terugbetaalt. Hazen vordert een verklaring voor recht dat hij geen dwangsommen heeft verbeurd omdat hij heeft voldaan aan zijn verplichtingen uit het vonnis van de rechtbank Den Haag uit 2017.

De rechtbank Noord-Holland geeft Hazen gelijk. Dit, omdat hij het perceel op 1 januari 2018 leeg en ontruimd heeft opgeleverd. De bloembollen die in het voorjaar boven de grond schoten, geeft geen invloed om de oplevering. Hazen heeft aan zijn verplichting voldaan en is daarom geen dwangsommen verschuldigd aan Kennemerland Beheer.

Gerechtshof: vonnis rechtbank Noord-Holland bekrachtigd

Kennemerland Beheer is het niet eens met het vonnis en stapt naar het gerechtshof. Zij vordert vernietiging van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland uit 2019. Hazen handhaaft zijn vordering in hoger beroep.

Het gerechtshof benadrukt dat de rechtbank in haar vonnis heeft gewezen op het doel van de veroordeling, namelijk het teruggeven van het (economische) genot van het perceel aan Kennemerland Beheer. Hazen heeft aan deze veroordeling voldaan. Kennemerland Beheer had namelijk nog het genot van het perceel, maar heeft de gronden niet bewerkt, verpacht aan een derde of een pachttermijn geïncasseerd. Dit betekent dat Kennemerland Beheer bot vangt en Hazen gelijk krijgt. Het vonnis van de rechtbank Noord-Holland wordt bekrachtigd.

Leg de afspraken over voortgezet gebruik goed vast

Het verdient aanbeveling om goed te kijken naar de afspraken die je maakt over voortgezet gebruik. Leg bijvoorbeeld goed vast waaraan het voortgezet gebruik gekoppeld is. Als het voortgezet gebruik is gekoppeld woningbouwplannen, mag het niet zomaar worden beëindigd vanwege andere plannen met het perceel, tenzij er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Maar denk ook eens aan het expliciet opnemen van een alternatieve bestemming voor grond indien de woningbouwplannen geen doorgang vinden. Als over het  van Maak je over het beëindigenvoortgezet gebruik geen goede afspraken zijn gemaakt, bestaat het risico dat het gebruik zeer moeilijk of niet beëindigd kan worden.

Heb je vragen over het vormgeven van afspraken over voortgezet gebruik? Of wil je graag advies over gebruik van (agrarische) gronden? Neem dan contact op met José Jochemsen-Vernooij of Stan Wannet. Wij helpen je graag bij het vastleggen van afspraken over voortgezet gebruik.