Hoe de Hembrug toch wordt herontwikkeld  

De Raad van State zette voorjaar 2019 een dikke streep door de herontwikkeling van het Zaanse Hembrugterrein, ingezet onder de Crisis- en herstelwet. Zaanstad paste de plannen aan. Komend jaar gaat de eerste heipaal de grond in voor in totaal duizend woningen.

Verbrokkelde glorie

De charme van het Zaanse Hembrugterrein weerstaat een winderige herfstdag. Straatnamen als Kanonnenloods en Kruithuis herinneren aan de tijd dat het gebied het militaire hart was van de Stelling van Amsterdam. Een deel van de loodsen en fabrieken uit het eind van de negentiende eeuw staat er nog in hun verbrokkelde glorie. Nu huizen er horecazaken, een kunstuitleen, een ‘event park’ en talloze ondernemingen. Aan de overzijde van het Noordzeekanaal blaast de Amsterdamse industrie haar rook in bijna diagonale pluimen de lucht in.

Anders

Wie wat langer over de half bestrate, half geasfalteerde paden door het groene gebied struint, verbaast zich over nog iets anders: hoe weinig hier de afgelopen drie jaar eigenlijk is veranderd. Opvallend, omdat de herontwikkeling van het Hembrugterrein dik tien jaar geleden gold als een voortvarend ingezet project onder de flexibele regelgeving van de Crisis- en herstelwet. Het liep allemaal even anders.

Pijn

Drie jaar geleden toog Binnenlands Bestuur voor het eerst naar Zaanstad, nadat de Raad van State een streep had gezet door de geplande bouw van duizend woningen op het terrein. De gemeente had ten onrechte een beroep gedaan op de Zeehavennorm, om zo een hogere geluidsbelasting voor die woningen mogelijk te maken. Dat deed pijn. Nu keren we terug. Volgend jaar gaat – en nu echt! – de eerste heipaal de Zaanse grond in. Hoe kregen gemeente en ontwikkelaars dat alsnog voor elkaar?

Herzien

‘We hebben heel veel koffiegedronken met de ondernemers op en rondom het Hembrugterrein’, begint Sabine Renders, projectdirecteur namens de ontwikkelcombinatie ABC, Life en Ten Brinke. Amsterdamse havenbedrijven en de Port of Amsterdam, gevestigd aan de overzijde van het Noordzeekanaal, waren de belangrijkste bezwaarmakers bij de Raad van State. ‘En daarna hebben we onze hele manier van ontwikkelen herzien. Hoe dichter je bij de bron komt, hoe meer impact geluid heeft en hoe groter de kans is dat er klachten ontstaan. Het belangrijkste argument van bedrijven was: wij willen niet dat er allemaal klachten gaan komen en dat we vervolgens bij een revisie van de vergunning worden ingeperkt.’

Koerswijziging

‘Na de klap van de Raad van State hebben we een nieuw masterplan gemaakt, met daarin een koerswijziging voor het hele gebied’, zegt wethouder Wessel Breunesse (gebiedsontwikkeling, GroenLinks). ‘Waar de woningbouw aanvankelijk in het zuidelijk deel aan het kanaal was geprogrammeerd, hebben we de boel omgeklapt. Nu plannen we het merendeel van de woningen in het noordelijk deel van het Hembrugterrein, verder bij de bedrijven vandaan. De ontwikkeling van het zuidelijk deel wordt aansluitend opgepakt.’

Enthousiast

Het nieuwe masterplan werd in 2021 voorgelegd aan de gemeenteraad en volgens Breunesse ‘vrijwel unaniem enthousiast ontvangen. Met die basis zijn we gaan werken aan de planuitwerking voor het noordelijk deel, te weten een stedenbouwkundig plan en een bestemmingsplan. De omvang van het woonprogramma bleef met 120.000 vierkante meter gelijk.’

Spannend

De koerswijziging was een spannende operatie. Van het water verhuisde de woningbouw naar de rand om het Hembrugbos in het noordelijk deel. Dit ‘plofbos’, werd ooit aangelegd om de stad te beschermen tegen explosies op het munitieterrein. ‘Het enige bos van Zaanstad, een uniek groen gebied’, zegt de GroenLinks-wethouder. ‘Dus over die bouwplannen had ik wel wat twijfels. Tasten die niet het karakter aan van het groen? Ik denk dat we een goed evenwicht hebben gevonden in het behoud van het bos en het bouwen aan de randen. Ook door dat te doen op een manier waarop je kwaliteit toevoegt aan deze cultuur-historische plek. We focussen niet alleen op een plan dat de Raad van State moet overleven; de kwalitatieve benadering zit er nog stevig in. We laten het Hembrugterrein in al zijn uniciteit intact.’

Behoedzaam

Toch opereerde Zaanstad behoedzaam. Al was het maar om een tweede planvernietiging bij de Raad van State, zoals bij de woningbouwplannen voor de Amsterdamse Houthavens, te vermijden. ‘De 120.000 vierkante meter woningbouw was in financieel opzicht voor ons cruciaal’, zegt Renders. ‘Daar is de bieding van de ontwikkelaars ooit op gebaseerd. Daarmee heb je gezien de beperkte omvang van het gebied en de nabijheid van de bedrijven een ingewikkelde casus. Ik heb een sterk pleidooi gehouden om niet te gaan experimenteren onder de Omgevingswet. Het moest meteen duidelijk zijn waar de woningbouw zou komen, en in welke aantallen en hoogtes.’

Herstel

‘Er is stevig geïnvesteerd in de gesprekken met de haven’, vertelt Breunesse. ‘Daar was herstel van vertrouwen nodig. Je staat niet voor niets samen voor de Raad van State. Maar we willen elkaar ook helemaal niet in de weg zitten. Vergeet niet: wij hebben als gemeente ook belang bij die bedrijvigheid. Er zijn veel Zaankanters die in de havens werken, praktisch geschoold personeel.’

Duidelijkheid

Renders: ‘Voor ondernemers is duidelijkheid ontzettend belangrijk. Het oude plan had door de flexibeler invulling een mindere heldere systematiek. Of je nou een Omgevingswet hebt of niet, ik zou er bij dit soort plannen altijd voor willen pleiten om ze zo duidelijk mogelijk te maken. Zoals bij de geluidsnormen. Tot waar komt precies de woningbouw? Dit in relatie tot de toegestane geluidbelasting. Voordat we het bestemmingsplan als ontwerp hadden ingediend, hebben we alle gesprekken met bedrijven aan de hand van onze onderzoeken gevoerd. Dan kun je hun zorgen bespreekbaar maken op basis van feitelijk materiaal.’

Lees het hele verhaal over het Zaanse Hembrugterrein deze week in BB19 (inlog)