Grondposities bepalend voor aard bouwprogramma

Hoe sterker de grondpositie van marktpartijen, hoe meer koopwoningen er in een nieuwbouwwijk zullen verrijzen. Hoe sterker de grondpositie van corporaties, hoe meer woningen voor sociale huur. Dat leert nieuw onderzoek door het Kadaster. Maar er blijken significante verschillen naar locatie en gemeentegrootte. 

Verschillen

Bij wijken waar een marktpartij op enig moment het recht om op een locatie woningen te ontwikkelen heeft gehad, ligt het gemiddelde percentage koopwoningen op 59 procent. Er zijn wel grote verschillen tussen type wijken, ziet onderzoeker Hans Wisman van het Kadaster. ‘Bij inbreiding zie je vaak een meer gedifferentieerd bouwprogramma, met bijvoorbeeld ook woningen van particuliere investeerders voor verhuur.’ Het percentage koopwoningen is hier 53 procent. ’Op uitleglocaties zie je beduidend meer koopwoningen: 66 procent. Dat is een beeld dat vermoedelijk maar weinig mensen zal verrassen.’

G4

De grondpositie van marktpartijen heeft geen invloed op het koopsegment van de vier grote steden (G4): met of zonder eigen grond bouwt de markt daar evenveel koopwoningen: circa 32 procent. Volgens Hans Wisman spelen zowel vraag- als aanbodfactoren daarin een rol. ‘De kansen voor beleggingshuurwoningen zijn groter in stedelijk gebied. Daar kan vrij risicoloos een hoog rendement worden gehaald. Daarnaast wordt er door sommige G4-gemeenten actief op een omvangrijk huurprogramma gestuurd.’ In kleinere gemeenten is grondbezit een zwaarder wegende factor voor de aard het bouwprogramma: meer grond in bezit van marktpartijen leidt tot meer koopwoningen.

Cruciaal

Het hebben van grondposities is cruciaal om als corporatie in een gemeente sociale woningbouw te realiseren. Dit is duidelijk terug te zien bij de G4, maar speelt nog meer bij de 40 grootste gemeenten (G40) en nóg meer bij de overige gemeenten: een verschil met een factor 3. ‘Er is dus een grote invloed van het grondeigendom op het woonprogramma voor sociale huurwoningen’, analyseert Wisman. ‘Die invloed is op zich logisch, maar toch groter dan ik had verwacht. Als een wooncorporatie geen grondpositie heeft, leidt dat in een nieuwbouwproject slechts tot 10 procent sociale huur.’

Sterke positie

‘Niet alleen het hebben van een grondpositie is belangrijk, maar vooral het hebben van een stérke positie’, zegt Wisman. ‘Een meerderheidsaandeel leidt bijna een op een tot meer sociale woningen. Een gemiddeld grondaandeel van 50 procent leidt grosso modo ook tot 50 procent meer sociale huur.’ Sommige partijen zullen er een pleidooi inzien voor een actiever gemeentelijk grondbeleid.

Het hele artikel, inclusief al het cijfermateriaal, is deze week te lezen in BB01.