Provincie geeft noodhulp aan Gelderse bouwplannen

De provincie Gelderland sloot een deal met meerdere advies- en ingenieursbureaus om gemeenten bij te staan die worstelen met hun woningbouwprojecten. Binnenlands Bestuur toog naar de kleine gemeenten Nunspeet en Heumen, om te horen of die provinciale hulp van waarde is.

Kanaalzone

Al ruim tien jaar werkt de Gelderse gemeente Heumen aan de Kanaalzone, een woningbouwproject met een ambitie voor ruim zevenhonderd woningen op de plek waar nu voetbalvelden liggen en door een fabriek beton wordt geproduceerd. Het plan ging van tafel toen de economische crisis van 2008 een speld prikte in de financiële zeepbel op de woningmarkt en de bouw ineen­zakte. Maar nu is de Kanaalzone onderdeel van de woondeal van de zogenaamde Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen en wordt de herontwikkeling van het kansrijke terrein aan het Maas-Waal­kanaal alsnog concreet.

De gemeente Heumen (ongeveer 18.000 inwoners) is echter klein en heeft de capaciteit niet voor zo’n complex project. Dus klopte Walter Elemans, afdelingshoofd fysiek van de gemeente Heumen, aan bij het Versnellingsteam van de provincie Gelderland, dat een raamcontract heeft afgesloten met meerdere advies- en ingenieursbureaus, waaronder Arcadis, Over Morgen, Companen, Witteveen+Bos, Antea en Schoppinks werkgever Sweco. Die bureaus detacheren planologen en juristen bij de kleinere en middelgrote Gelderse gemeenten, die na jaren van ‘contingentering’ en afschaling volop moeten bouwen met oog op de grote woningbehoefte.

Procesmanager

Marius Schoppink, de ingehuurde procesmanager van het woningbouwproject Kanaalzone, werkt ruim twee dagen in de week voor de gemeente Heumen, maar zit ook bij de gemeente Bronckhorst (waar hij helpt een rangorde aan te brengen in de vele projecten die daar lopen), de gemeente Arnhem (waar gebouwd gaat worden rond het spooremplacement) en de gemeente Wageningen (waar een projectontwikkelaar oude universiteitsgebouwen heeft verworven en nu met de gemeente in overleg wil over wat mogelijk is).

Geen concurrenten

‘In het kader van de opgave die er voor Nederland in het algemeen en voor Gelderland in het bijzonder ligt’, vertelt Schoppink, ‘ben je als adviesbureaus ­eigenlijk geen concurrenten van elkaar. Want de woningbouwopgave is voor iedereen een flinke uitdaging.’ Gemeenten hebben het inderdaad druk, vanwege de grote ambities ten aanzien van woningbouw en energietransitie.

Veel noordelijker in Gelderland houdt de gemeente Nunspeet ook allerlei schoteltjes tegelijk in de lucht, vertelt Arjan Dickhof, teammanager ruimtelijke ordening en volkshuisvesting. ‘We hebben 30.000 inwoners, maar zitten op het projectniveau van een gemeente van 50.000. Het is veel en allemaal tegelijk.’

Autosloperij

In Nunspeet is een groot zwembad met sportcomplex verplaatst, wordt het stationsgebied ondertunneld en werkt een projectteam met hulp van een planoloog van adviesbureau Over Morgen aan een plan voor het omtoveren van het bedrijventerrein Feithenhof in een woningbouwlocatie voor zeshonderd woningen. Ondertussen gaat binnenkort het bestemmingsplan voor uitleglocatie ’t Hul Noord in procedure (ook ruim zeshonderd woningen) en is er dit jaar gebouwd aan woonwijk Kijktuinen (honderd huizen). Daarnaast heeft de gemeente een autosloperij opgekocht om voor netbeheerder Liander een plek vrij te maken voor een onder­station. Tot slot werkt Nunspeet aan de her- en nieuwbouw van twee bedrijventerreinen.

Om dit alles te bolwerken heeft Nunspeet menskracht nodig, vertelt Dickhof. Dat is deels opgelost dankzij het Gelderse versnellingsteam. ‘De gemeente Nunspeet heeft het altijd redelijk zuinig aan gedaan met personeel. Waar we nu tegenaan liepen, is dat het moeilijk is mensen te vinden via de gewone detacheringsmarkt. Door het raamcontract dat de provincie heeft, staat zij vooraan in de rij. Als wij vacatures plaatsen, komen er weinig reacties op. Dan heb je het over functies als projectleider ruimtelijke ordening, beleidsmedewerker ruimtelijke ordening, een vacature voor grondzaken, maar ook vacatures aan de civiele kant. Je mag blij zijn als mensen schrijven.’

Zware factor

Want bij een woningbouwproject kan nogal veel komen kijken, zo blijkt al luisterend naar projectleider Marius Schoppink in het Heumense gemeentehuis-in-verbouw. Allereerst zouden daar de voetbalvelden van Sv Juliana ’31 verplaatst moeten worden. De provincie heeft een nieuwe rekentool om de natuurcompensatie te berekenen voor het geval dat de sportvelden in de groene ontwikkelingszone zouden komen. Het sportcomplex behoort rekenkundig tot de categorie ‘bedrijventerrein’. ‘Dat is in die rekentool een zware factor’, vertelt Schoppink, ‘dus kwamen we in die compensatie voor zes à zeven hectare sportterrein in het ergste geval uit op negentig hectares te compenseren natuurgebied. Je snapt ’m wel: dat is er niet.’

Herinrichting

Gelukkig mocht er ook een ‘kwalitatieve’ oplossing gevonden worden. ‘De compensatie is toen niet zozeer gezocht in het aantal hectares, maar in de herinrichting van het gebied eromheen; nog altijd ruim twintig hectare, maar in elk geval te overzien. Dan ging het om het vervangen van ­Engels raaigras voor koeien door andere soorten gras, door struweel, poelen, en hoogstamboomgaarden.’

Kunstgras

Toch blijkt een andere oplossing beter: de voetbalvelden blijven waar ze zijn, alleen wordt alles kunstgras. Kunstgras kan intensiever worden bespeeld, waardoor er minder velden nodig zijn. Dat betekent echter wel dat het woningbouwproject minder ambitieus wordt en niet 735 maar 614 woningen telt, met een groter deel aandeel voor appartementen.

Aanvaardbaar

Complicerend is dat het rijk een ‘woningbouwimpuls’ had verstrekt om de onrendabele top van de twee derde aan ‘betaalbare’ woningen te compenseren. Die impulssubsidie was gegeven op basis van 735 woningen, niet op basis van het nu kleinere aantal woningen. ‘De eerste geluiden zijn dat ze het aanvaardbaar vinden’, zegt Schoppink echter.

Stapeling

Floris Valkenburg is bij de provincie Gelderland de projectleider van het versnellingsteam. Hij waarschuwt voor de stapeling van ambities. ‘Er zijn zo veel ambities dat gemeentebesturen het lastig vinden te kiezen: waar zetten we onze mensen op in? Ik heb gezien dat gemeenten eraan onderdoor gaan, dat ambtenaren een burn-out krijgen of weggaan. Dat is zonde. We moeten realistischer worden. Dat vraagt dat de ambtelijke leiding een hitteschild vormt tussen de ambtenaren en het bestuur. We kunnen niet alles doen.’

Eenvoudiger

‘Toen ik dertig jaar geleden begon, was het een stuk eenvoudiger dan tegenwoordig’, zoomt ook Schoppink even uit. ‘De hele flora- en faunawetgeving, stikstof, het archeologieverdrag van Valetta waardoor archeologie in de voorbereiding veel belangrijker is… Door al dat soort zaken zijn woningbouwprojecten in de loop van de jaren ingewikkelder geworden.’

Lees het hele verhaal over de versnelling van de Gelderse woningbouw in BB20.