Essay: De waarde van wonen

Hoe moet een nieuw kabinet de wooncrisis in Nederland oplossen? Volgens Johan Remkes zijn twee zaken cruciaal: een stabiel investeringsklimaat en een voortvarende locatiekeuze en ontwikkeling door gemeenten en provincies. Maar moeten we ook niet eens kijken naar hoe we het alleen-wonen door subsidies blijven propageren?

Ankerpunt

Kinderen hebben recht op een thuis. Hun ouderlijk huis zal in hun leven altijd als ankerpunt een bijzondere plek met bijzondere, vormende herinneringen blijven. Een fundament van sociaal beleid, zo u wilt van ­‘bestaanszekerheid’, is een fatsoenlijk dak boven je hoofd. Niet voor niets luidt artikel 22 lid 2 van de Grondwet: ‘Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid’.

Corporaties zijn belangrijke spelers op de woningmarkt en als zodanig belangrijke voertuigen om de publieke taak in het volkshuisvestingsbeleid – traditioneel sterk aanbodgeoriënteerd – vorm te geven.  ‘Wonen’ is wat mij betreft breder dan het wat paternalistisch aandoende ‘volkshuisvesting’. Bij ‘woonwaarden’ gaat het om meer dan kwantiteit. Dan gaat het om veiligheid, geborgenheid en privacy; om sociale en culturele identiteit in verscheidenheid; om gezondheid. En gaat het steeds meer om ecologische kwaliteit. Het gaat dus om individuele én collectieve waarden.

Onderschatting

De schaarste op de woningmarkt is de afgelopen decennia niet zo groot geweest als nu, met een daarbij behorende afgenomen ‘keuzevrijheid en zeggenschap van burgers’, zeker voor starters op de huur- en koopmarkt. Naast inconsistenties en verkeerde keuzes in het overheidsbeleid heeft zich met name een stevige onderschatting gewroken van de bevolkingstoename en de voortgaande stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens. Gedaalde productiecijfers hebben het probleem verscherpt: bouwvakkers die in of na de financieel-economische crisis de bouw gedwongen verlieten en een ‘functie elders’ vonden, personele knelpunten bij over­heden en ontwikkelaars, stijgende prijseffecten en stikstof/Pfas-hindernissen. En actueel: knelpunten in de energie-infrastructuur en kennelijk ook dreigende drinkwatertekorten.

Dit zijn deels externe effecten en deels gevolg van bewuste keuzes van de overheid. Zoals daar zijn: de opheffing van het ministerie van VROM, de verhuurdersheffing, een ingesnoerd speelveld voor corporaties als gevolg van de parlementaire enquête naar aanleiding van een aantal incidentele corporatieschandalen en de klacht door ­institutionele beleggers bij de Europese Commissie inzake oneerlijke concurrentie en ongeoorloofde staatssteun aan corporaties. Die resulteerde in de aanpassing van de Woningwet in 2015, ooit door mij een typisch voorbeeld van de ‘risico-regel-­reflex’ genoemd.

Contourennota

Als opmaat naar een nieuwe Nota Ruimte is in oktober vorig jaar de Contourennota Ruimte naar de Tweede Kamer gestuurd. Wat zijn de consequenties van het sturend zijn van water en bodem? Wat zijn de consequenties van het rapport ‘Elke regio telt’ van de planbureaus? Hoe sterk moet er ingezet worden op binnenstedelijk bouwen?

Natuurlijk zal een deel van de opgave moeten worden gerealiseerd door te investeren in bestaand stedelijk gebied, zie ook de Novex-bouwlocaties. Maar de vraag zou leidend moeten zijn waar de komende tijd behoefte aan is en wat mensen willen. Het soms op wensdenken gebaseerde uitgangspunt dat de totale opgave binnenstedelijk kan worden gerealiseerd, zal er niet toe leiden dat het tekort binnen een redelijke termijn wordt ingelopen. Grond-, plan- en ­proceskosten zijn hoger en ook de realisatie kost meer tijd.

Straatje erbij

Soms – waar dat verantwoord kan – zullen ook buitenstedelijke locaties nodig zijn en – passend bij bestaande bebouwing – is er in dorpen en kernen ook niks mis met ‘een straatje er bij’ om de ‘eigen jongeren’ woongelegenheid te bieden. Dat vraagt om het opnieuw doordenken van de ‘Ladder voor duurzame verste­delijking’.

Er moeten daarbij geen concessies worden gedaan aan de kwaliteit. Daar zouden we later heel veel spijt van krijgen. Hiermee doel ik overigens niet op het realiseren van tijdelijke flexwoningen voor spoedzoekers, gemengd wonen door studenten en (arbeids)migranten, statushouders, en zelfredzame mensen die dakloos zijn, in overgangssituaties. Daar zijn inmiddels goede voorbeelden van die veel meer navolging kunnen krijgen en waar gemeenten meer locaties aan met name corporaties beschikbaar zouden moeten stellen.

Collectief opdrachtgeverschap

Bij de realisering van uitleglocaties kunnen ook wooncoöperaties – huur of koop – nadrukkelijk een rol spelen in de vorm van collectief opdrachtgeverschap. Dit is in tegenstelling de tot buurlanden in ons land nauwelijks van de grond gekomen, mede als gevolg van institutionele weerstanden.

Corporatiekoepel Aedes heeft recent samen met andere partijen een aantal stappen gezet om de urgentie van de bouwopgave te onderstrepen en de realisering daarvan dichterbij te brengen. Samen met 33 andere organisaties is in 2021 de ‘Actie-agenda Wonen’ opgesteld, met als tastbare resultaten een Volkshuisvestingsfonds en de afschaffing van de verhuurdersheffing per 2023. Voor de corporatiesector schept dat nadrukkelijk verplichtingen. In 2022 gevolgd door de ‘Nationale Prestatieafspraken’ tot en met 2030, onderschreven door kabinet, Aedes, Woonbond, VNG en IPO, met als corporatie-opgave 250.000 sociaal en 50.000 middenhuur (naast afspraken over huurontwikkeling en verduurzaming).

Planningsoptimisme

De kernvraag bij deze prestatieafspraken zal zijn in hoeverre ook op de werkvloeren van de koepels de prestaties worden geleverd die zijn afgesproken, mede in acht nemende een aantal externe ontwikkelingen. Op die werkvloeren is ook nog wel eens sprake van vormen van planningsoptimisme.

Te cynisch

Toen ik deze stapel papier doorlas, kreeg ik associaties met de afspraken die een toenmalige staatssecretaris maakte met de twintig grootste regio’s over onder meer nieuwbouw, meer groen, sloop en woningen voor ouderen. Ik heb tegen de voor-vorige minister van Binnenlandse Zaken eens gezegd: ‘Als u in de krochten van het departement zoekt, vindt u nog stapels verstedelijkingsafspraken met onder meer gemeenten, provincies en corporaties.’ Ik ben misschien te cynisch maar het is niet denkbeeldig dat er een ‘papieren werkelijkheid’ ontstaat van regionale woondeals, woonvisies en woonzorgvisies.

Ik kan wel verklappen dat – toen er tijdens de kabinetsformatie in 2021 – gesproken werd over 900.000 woningen er bij, sommigen de term ‘wensdenken’ op het netvlies kregen, al was het alleen maar vanwege krapte op de arbeidsmarkt. Daarna is het als gevolg van externe ontwikkelingen en politieke keuzes niet hoopvoller geworden.

Cruciaal

Voor de komende jaren zijn twee voorwaarden cruciaal. Een stabiel investeringsklimaat met consistente politieke boodschappen en randvoorwaarden, zowel voor de corporatiesector als voor de commerciële marktpartijen. En een voortvarende locatiekeuze en ontwikkeling door gemeenten en provincies. Maar laten we ook eens anders denken en stilstaan bij de vraag of onze bestaande voorraad niet beter kan worden benut.

De vraag of ons systeem de woningbehoefte in enkele opzichten niet kunstmatig hoog houdt is natuurlijk legitiem. Afgezet tegen andere Europese landen wonen Nederlanders gemiddeld zeer ruim. Alleen-wonen wordt gestimuleerd door onze systemen van toeslagen en uitkeringen. Die discussie over het afschaffen c.q. aanpassen van perverse prikkels wordt tot dusver te weinig gevoerd. Kortingen op AOW, huurtoeslag of bijstandsuitkering zijn in feite een straf op samenwonen. Bij die discussie zouden ook sociale overwegingen als mantelzorg en ­vereenzaming moeten worden betrokken.

Gezondheid

Ook de discussie over het thema gezondheid als waarde van wonen dient breder te worden gevoerd, tegen de achtergrond van de aanzienlijke verschillen in (gezonde) levensverwachting tussen mensen in ons land. Ik heb het zelf niet onderzocht maar het zou mij niet verbazen als er een stevig verband zou bestaan tussen mensen met een slechtere gezondheid en een kortere levensverwachting en mensen die in een (sociale) huurwoning wonen.

Over het thema welzijn en gezondheid van huurders verscheen in maart vorig jaar het pamflet ‘Stenen én mensen’.  De oproep van de initiatiefnemers om mee te doen, mee te helpen de gezondheidsverschillen te verkleinen en de gezonde levensverwachting van huurders te verlengen, wil ik van harte ondersteunen. Hier ligt, samen met anderen een belangrijke kerntaak voor de corporatie in de 21e eeuw.

Nieuwe woonvormen

Dit klemt ook te meer in een samenleving die sterk vergrijst, met een grotere zorg­behoefte, met meer mensen met dementie, met meer (verborgen) eenzaamheid en met groeiende personele knelpunten op de arbeidsmarkt voor de zorg, regulier en in de mantelzorg. Dat vraagt om nieuwe woonvormen – kleinschaliger – en innovaties in de zorg.

Dit is een ingekorte versie van de Aedes-lezing die Johan Remkes 6 februari jongstleden hield in Den Haag.