Leidingen van openbaar nut in particuliere grond

De Nederlandse bodem ligt vol met kabels en leidingen van openbaar nut, zoals water- en gasleidingen en het gemeentelijk rioolstelsel. Een groot deel van deze kabels en leidingen ligt in openbare grond. Het komt ook geregeld voor dat de kabels en leidingen zijn aangelegd in particuliere grond van burgers of bedrijven. In die gevallen is het belangrijk dat er duidelijke afspraken zijn met de grondeigenaar over de kabels en leidingen. In de praktijk blijkt dit niet altijd het geval te zijn, bijvoorbeeld omdat hier in het verleden geen aandacht aan werd besteed of de afspraken niet meer te achterhalen zijn.

Bij EIFFEL helpen wij gemeenten en nutsbedrijven om deze afspraken alsnog te maken, door het vestigen van een recht van opstal. Dit doen wij op projectmatige wijze, waarbij een uitgebreid communicatietraject wordt gevoerd met de grondeigenaar en persoonlijk contact centraal staat. Zo krijgen grondeigenaren eerst een brief waarin ze geïnformeerd worden over de kabels en leidingen in hun grond en het belang van het vestigen van een recht van opstal hiervoor. In een persoonlijk gesprek (indien gewenst bij de grondeigenaar thuis aan de keukentafel) geven wij vervolgens meer uitleg over de situatie en proberen wij overeenstemming te bereiken over het recht van opstal. Daarna zorgen wij ervoor dat de afspraken met de grondeigenaar worden vastgelegd in een opstalovereenkomst en regelen wij dat deze wordt ingeschreven bij de notaris en de openbare registers van het Kadaster.

Maar wat houdt een recht van opstal eigenlijk in en waarom is het vestigen hiervan zo van belang voor gemeenten en nutsbedrijven? Dat leest u in dit artikel.

Wat is het recht van opstal?

Volgens de wet (artikel 5:101 van het Burgerlijk Wetboek) is het recht van opstal “een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.” Het recht van opstal maakt het dus mogelijk voor gemeenten en nutsbedrijven om kabels en leidingen in andermans grond in eigendom te hebben. Het recht van opstal wordt gevestigd via een notariële akte en ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Voor de volledigheid wijs ik erop dat het recht van opstal ook kan ontstaan door verjaring. Het leerstuk van verjaring komt in dit artikel echter niet aan bod.

Een belangrijk kenmerk van het recht van opstal is dat het zaaksgevolg heeft. Dit betekent dat het recht van opstal op de grond blijft rusten als de grond verkocht wordt, en dus ook geldt voor een eventuele toekomstige grondeigenaar.  

Er zijn verschillende redenen waarom het nuttig is om een recht van opstal te vestigen. Daar zal hieronder op in worden gegaan.  

Het verkrijgen van het eigendomsrecht

Een recht van opstal kan allereerst van belang zijn om het eigendomsrecht van de kabel of leiding te verkrijgen. De hoofdregel is namelijk dat een eigenaar van de grond ook eigenaar is van alles wat zich in of op de grond bevindt (artikel 5:20 lid 1 BW). De particuliere grondeigenaar is in beginsel dan ook automatisch eigenaar van de kabels en leidingen die in de strook grond zijn aangelegd. Dit wordt ook wel verticale natrekking genoemd. Er zijn verschillende manieren om deze verticale natrekking te doorbreken:

• Door bevoegd aanleggerschap (artikel 5:20 lid 2 BW). Sinds 2007 bepaalt dit artikel namelijk het volgende: “In afwijking van lid 1 behoort de eigendom van een net, bestaande uit een of meer kabels of leidingen (…) dat in, op of boven de grond van anderen is of wordt aangelegd, toe aan de bevoegde aanlegger van dat net dan wel aan diens rechtsopvolger.” Een gemeente of nutsbedrijf kan gezien worden als bevoegd aanlegger als deze het net heeft aangelegd (of hier opdracht toe heeft gegeven) en daar publiekrechtelijke of privaatrechtelijke toestemming voor heeft gehad van de grondeigenaar. Omdat dit voor oude kabels/leidingen soms moeilijk te achterhalen is, bepaalt artikel 155a lid 1 van de Overgangswet NBW dat het eigendomsrecht ook geclaimd kan worden als het nutsbedrijf of de gemeente zich op 1 februari 2007 “als eigenaar van het net gedroeg”.
   
• Door horizontale natrekking (artikel 5:20 lid 1 sub e BW). De hoofdregel van verticale natrekking gaat blijkens dit artikel niet op indien het werk in de grond (de kabel/leiding) een bestanddeel vormt van een andere onroerende zaak (de hoofdzaak). Neem bijvoorbeeld een rioolleiding. Indien de rioolleiding in particuliere grond een bestanddeel vormt van het openbare hoofdriool (welke in gemeentegrond is aangelegd), is de gemeente als eigenaar van het openbare hoofdriool ook automatisch eigenaar van de leiding in particuliere grond (voor zover dat nog niet het geval was op grond van bevoegd aanleggerschap). De leiding in particuliere grond wordt in dat geval horizontaal nagetrokken door de hoofdzaak, namelijk het openbare hoofdriool. Het is niet altijd eenvoudig voor een nutsbedrijf of gemeente om te bepalen of er sprake is van horizontale natrekking, omdat hierbij verschillende aspecten worden meegewogen.
   
• Door het vestigen van een recht van opstal. Het recht van opstal brengt volgens artikel 5:101 BW namelijk een splitsing aan in het eigendom van de grond en het eigendom van de kabel/leiding die zich in de grond bevindt.

Kortom, indien het bevoegd aanleggerschap van artikel 5:20 lid 2 BW niet kan worden aangetoond en er geen sprake is van horizontale natrekking (of dit onduidelijk is), kan het recht van opstal gebruikt worden om het eigendomsrecht van de kabel/leiding te verkrijgen.

Het verkrijgen van een ligrecht

Ook als de gemeente of het nutsbedrijf al eigenaar is van de kabel/leiding (door bevoegd aanleggerschap of horizontale natrekking), kan het van belang zijn om een zakelijk recht te vestigen. Dit komt doordat het eigendomsrecht nog geen ligrecht met zich meebrengt. Dat blijkt uit een arrest van de Hoge Raad van 20 september 2013, inzake een geschil tussen energieleverancier Eneco en de gemeente Rotterdam. In deze zaak oordeelde de Hoge Raad dat het uit artikel 5:20 lid 2 BW voortvloeiende eigendomsrecht van de kabels en leidingen nog niet de bevoegdheid voor Eneco meebrengt om deze kabels en leidingen in de grond van de gemeente te hebben en te houden, terwijl een recht van opstal wél een ligrecht zou verschaffen.

Ook als de gemeente of het nutsbedrijf al eigenaar is van de kabel/leiding kan het dus nuttig zijn om een opstalrecht te vestigen, omdat een opstalrecht -naast het eigendomsrecht- ook een ligrecht verschaft. Zonder dit ligrecht ligt de kabel/leiding als het ware onrechtmatig in de grond van de grondeigenaar. De grondeigenaar zou dan onder omstandigheden kunnen vorderen dat de gemeente of het nutsbedrijf haar kabel/leiding uit de grond verwijdert. Om verwijdering te voorkomen zou de gemeente of het nutsbedrijf in dat geval nog wel een gedoogplichtprocedure kunnen voeren op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Het gaat de reikwijdte van dit artikel echter te buiten om uitvoerig op deze procedure in te gaan.

Toegang tot de grond en het beschermen van de kabel/leiding

Het vestigen van een recht van opstal is tot slot een manier om de kabel/leiding te beschermen tegen externe invloeden. In de notariële akte van vestiging kunnen namelijk voorwaarden worden gesteld aan het gebruik van de grond waarin de kabel/leiding zich bevindt. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat er geen voorwerpen (zoals heipalen of diepgewortelde planten) de grond in mogen worden gedreven, of dat er geen gesloten wegdek of bouwwerken op de grond mogen worden aangebracht. Dit om te voorkomen dat de kabel/leiding beschadigd raakt en er gevaarlijke situaties ontstaan. Ook kan worden geregeld dat de gemeente of het nutsbedrijf toegang heeft tot de grond als dit, bijvoorbeeld voor het uitvoeren van onderhoud, noodzakelijk is.

Het opnemen van duidelijke afspraken is niet alleen in het belang van het nutsbedrijf of de gemeente, maar ook in het belang van de grondeigenaar. Zo kunnen er in de akte afspraken worden gemaakt over het herstel van de grond als deze, in verband met onderhoud of calamiteiten, moet worden opengebroken en het vergoeden van schade aan de grondeigenaar als hierbij toch iets misgaat. Ook kan worden bepaald dat de grondeigenaar een eenmalige of periodieke vergoeding ontvangt voor het recht van opstal (retributie).

Conclusie

Het vestigen van een recht van opstal kan nuttig zijn voor gemeenten en nutsbedrijven omdat hiermee het eigendomsrecht én het ligrecht van de kabel/leiding kan worden verkregen. Zonder dit ligrecht zou een grondeigenaar onder omstandigheden kunnen vorderen dat de kabel/leiding uit de grond verwijderd wordt. Ook kan het recht van opstal gebruikt worden om de toegang tot de kabel/leiding te waarborgen en kunnen er - ter bescherming van de kabel of leiding - voorwaarden worden gesteld aan het gebruik van de grond. Doordat het opstalrecht wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, is bovendien ook direct kenbaar voor een opvolgend grondeigenaar dat de kabel/leiding rechtmatig in de grond ligt en er voorzichtigheid geboden is op die plek. Hiermee wordt er voor alle partijen zekerheid en duidelijkheid gecreëerd.

Team Grondgebruik & Vastgoed van EIFFEL heeft ervaring met het vestigen van zakelijke rechten en het communicatietraject met de grondeigenaren. Ons team van specialisten in grondzaken helpt met het op orde brengen en houden van de grondposities van overheden en nutsbedrijven. Met een A tot Z aanpak van oneigenlijk grondgebruik, maar ook door de inzet van specialisten in grondzaken, erfpacht en gebiedsontwikkeling. Wilt u meer weten over het zakelijk recht van opstal of bent u benieuwd wat wij hierin voor u kunnen betekenen? Neem dan gerust contact met ons op!