“Maar de tuin zag er al zo uit voordat ik het huis kocht!”
“Maar de tuin zag er al zo uit voordat ik het huis kocht!” Hoe creëer je als gemeente duidelijkheid over eigendom?
“Maar ik heb de tuin in deze staat aangetroffen!” Een vaak gehoorde uitspraak van pas verhuisde bewoners als ze horen dat ze grond van de gemeente in gebruik hebben. Uit de kadastrale gegevens is namelijk af te leiden dat 'hun' tuingrond (gedeeltelijk) in eigendom is van de gemeente. Hadden deze bewoners kunnen weten dat zij een stuk grond van de gemeente als tuin gebruiken of is het een taak van de verkoper van de woning om dit te melden? En hoe creëer je als gemeente duidelijkheid over eigendom?
Wat is de taak van het Kadaster?
Het Kadaster registreert gegevens over wie eigenaar van welke strook grond is. Ook registreert het Kadaster hoe groot deze percelen zijn en hoe de grenzen van deze percelen lopen. In combinatie met bijvoorbeeld een luchtfoto is goed zichtbaar of de feitelijke situatie afwijkt van de juridische (kadastrale) situatie.
De gegevens die het Kadaster verzamelt en registreert, zijn openbaar. Dat betekent dat iedereen de gegevens (tegen betaling) kan opvragen. Het is dus mogelijk om na te gaan wat de oppervlakte is van een perceel en wie daar de eigenaar van is.
Alle situaties rondom grondgebruik opgelost
Wie moet de kadastrale gegevens checken?
Aangezien iedereen de gegevens uit het Kadaster mag inzien, kan zowel de verkoper als de koper (respectievelijk hun makelaars) onderzoek doen naar het perceel. Hoe verhouden de verantwoordelijkheden van koper en verkoper zich tot elkaar?
De (makelaar van de) verkoper heeft een mededelingsplicht
De verkoper van een perceel heeft een mededelingsplicht. De mededelingsplicht houdt in dat de verkoper alles wat hij weet (of moet weten) over het huis aan de koper van een huis moet mededelen. Als de verkoper gebruik maakt van de diensten van een verkoopmakelaar, rust op hem een zwaardere mededelingsplicht. De verkoopmakelaar wordt namelijk gezien als een professionele partij.
Alle belangrijke informatie over een woning moet aan de koper worden verstrekt. De oppervlakte van een perceel valt onder deze belangrijke informatie. De grootte van de tuin is voor veel kopers een belangrijke factor in hun huizenjacht. Volgens de wet hoeft de verkoper geen precieze oppervlakte van het perceel te geven. Je hoeft de aangegeven oppervlakte van grond dus niet tot op de millimeter nauwkeurig te controleren. Volgens de wet moet je het eerder zien als een indicatie van de afmetingen.¹
De precieze oppervlakte van het perceel is echter wel op te vragen in het Kadaster. Een check is dus snel gedaan. Vervolgens kan men nagaan of de kadastrale situatie overeenkomt met de feitelijke situatie.
De (makelaar van de) koper heeft een onderzoeksplicht
Kan een koper de verkoper de schuld geven, als de verkoper of de makelaar van de verkoper niet nagaat of de tuingrond volledig zijn eigendom is? Niet altijd. De koper, danwel zijn makelaar, heeft namelijk een zogenaamde onderzoeksplicht. Van de koper en eventueel zijn makelaar mag worden verwacht dat hij onderzoek doet naar hetgeen hij wil kopen. De koper mag tot op zekere hoogte wel de informatie die de verkoper over de woning verstrekt als uitgangspunt nemen.
Van de koper wordt echter ook verwacht dat hij zijn boerenverstand gebruikt bij het aankopen van een woning. Een goed voorbeeld daarvan is een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland.² In deze zaak had een bewoner een perceel gemeentegrond in gebruik. In de leveringsakte van de woning stond dat hij circa 162 vierkante meter grond had aangekocht. Het perceel gemeentegrond was ongeveer 120 vierkante meter groot. De bewoner had dus veel meer grond in gebruik dan dat hij had gekocht. Volgens de rechter had de bewoner niet zomaar ervan uit mogen gaan dat hij eigenaar was geworden van een stuk grond dat zo veel groter was dan in de leveringsakte stond. Een dermate groot verschil in oppervlakte had de bewoner moeten opmerken, ook al had de verkoper hier geen informatie over gegeven.
Bewoners hebben een stuk gemeentegrond in gebruik, wat nu?
Goede communicatie met bewoners voorkomt een hoop onrust. Zorg ervoor dat je de bewoners juist en tijdig informeert en richt je op persoonlijk contact. Hiermee creëer je draagkracht onder de bewoners. Zorgvuldige, heldere communicatie moet daarom centraal staan. Elke situatie heeft een eigen verhaal waarbij een persoonlijk bezoek de sleutel tot succes is. Door in de tuin te kijken en te praten aan de keukentafel kom je samen met de bewoner tot een passende oplossing.
¹ Art. 7:17 lid 6 BW.
² ECLI:NL:RBNHO:2019:1955.
BY Jill Bakker
Meer weten? ik vertel je graag meer! Ellen de Jonge, Legal Consultant edjonge@eiffel.nl / 06-26564560
Plaats als eerste een reactie
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.