Markttoets kans voor corporaties

Sinds 1 juli 2015 moeten corporaties terug naar de kerntaak. Voor andere activiteiten (‘niet-daeb’) moet in beginsel de markttoets doorlopen worden. Wat zijn de ervaringen?

De aanleiding is bekend. Kort gezegd is sinds 1 juli 2015 het takenpakket voor woningcorporaties strakker afgebakend. Corporaties mogen niet-daeb taken verrichten, mits beperkt tot 'het gebied van de volkshuisvesting', maar moeten zich vooral richten op de kerntaak: 'diensten van algemeen economisch belang' (daeb). Dat zijn werkzaamheden waarvoor de overheid compensatie mag verlenen zonder dat dit verboden staatssteun is.

De wet legt daeb-werkzaamheden niet te zeer aan banden, maar niet-daeb wel. Vooral met de markttoets voor ‘administratief gescheiden’ corporaties (met gescheiden boekhouding voor daeb/ niet-daeb). Voor een juridisch afgescheiden rechtspersoon geldt de markttoets niet. Gemeenten zijn initiatiefnemer en de artikel 44c Woningwet-procedure moet dan worden gevolgd. Daarmee wordt de niet-daeb-werkzaamheid eerst van de markt gevraagd.

De Rijksoverheid produceerde een factsheet, met een omschrijving van de stappen uit artikel 44c Woningwet. Als eerste de bekendmaking met de voorwaarden. Daar gaat natuurlijk een proces aan vooraf. Immers, gemeenten en corporaties zijn partners. Zij voeren samen de Woonvisie uit met ook niet-daeb. Soms is de markttoets daarbij lastig. Vóór juli 2015 konden gemeenten en corporaties gewoon afspraken maken in prestatieafspraken of samenwerkingsovereenkomsten en die uitvoeren. Vermenging van daeb en niet-daeb maakt dat nu moeilijker, zoals bij het bekende daeb-appartementencomplex met commerciële plint, of het complex met geliberaliseerde én sociale huur.

Met erfpachtgrond is het extra lastig. De uitzondering voor toepassing van de markttoets bij herstructurering (sloop/nieuwbouw of ingrijpende renovatie) op grond die voor 1 januari 2015 in bezit was van de corporatie, geldt niet voor efpachtgrond. Gemeente en corporatie zullen eerst moeten afstemmen vanwege de erfpachtrechten. Zo kunnen meerdere zaken de markttoets compliceren.

Blijkt de markt na de markttoets niet geïnteresseerd, dan volgt de verdere procedure om de minister goedkeuring te kunnen vragen voor uitvoering door de corporatie. Ook dat kent aandachtspunten. Een marktpartij kan bezwaar aantekenen tegen de plannen en het WSW moet een rendementstoets uitvoeren. De corporatie zal ook zelf moeten instemmen, anders kan een geschil ontstaan. De Woningwet is niet helemaal duidelijk, maar dat kan via mediation of geschillenbeslechting bij de Minister worden aangekaart.

Inmiddels zijn meerdere markttoetsen doorlopen, met wisselende insteek en succes. De ene gemeente is uitgebreid met de voorwaarden, de andere summier. De een publiceert ‘bescheiden’, de ander alsof het een aanbesteding betreft. Verschillen zijn logisch, nu de wet veel ruimte biedt. Er waren markttoetsen voor huisvesting van statushouders, wat sinds de Veegwet en met het (aangepaste) Btiv achterhaald is. Ook over beheerstaken, koopwoningen en ontzorgingsarrangementen zijn markttoetsen uitgevoerd.

Er is nog geen overvloed aan markttoetsen en een ‘best practice’ is niet vastgesteld. Gemeenten en corporaties wachten veelal af. Begrijpelijk, er is veel op hen afgekomen. Maar een markttoets biedt ook kansen. Samenwerken met de markt kan corporaties meer mogelijkheden bieden de kerntaak te verrichten en de praktijk wijst uit dat de markttoets uitvoerbaar is. Met de terugkeer van de rust in de volkshuisvesting zullen meer schapen over de dam komen. Gezien de behoefte aan woningen voor het middensegment is dat hard nodig.

Michael de Groot

Ten Holter Noordam advocaten
Meer columns van Michael de Groot leest u hier