Dwarse corporaties

Eén ding weet Rob Rötscheid, financieel directeur van de Utrechtse woningbouwcorporatie Mitros, heel zeker: corporaties en gemeenten hebben niets te winnen bij de jongste Brusselse maatregel. Sinds 1 januari heeft de Europese Unie bepaald dat woningbouwcorporaties 90 procent van hun vrijkomende woningen met een huur tot 652 euro per maand moeten toewijzen aan huishoudens met een maximaal bruto jaarinkomen van 33 duizend euro.

 

Veel corporaties voorzien desastreuze effecten voor de middeninkomens en volgen voorlopig hun eigen beleid. Ruim 130 volkshuisvesters - ondersteund door brancheorganisatie Aedes en de Woonbond - hebben intussen bezwaar aangetekend tegen de nieuwe toewijzingsregel bij het Europese Hof van Justitie in Luxemburg. De uitspraak wordt niet voor 2012 verwacht. Mitros bezit ongeveer 30 duizend woningen, het grootste deel in Utrecht - onder meer in de Vogelaarwijken Ondiep en Kanaleneiland - en de rest in Nieuwegein en omringende gemeenten. En hoewel Mitros niet tot de ondertekenaars behoort - ‘dat achten wij niet zo zinvol’, aldus Rötscheid - blijft de Utrechtse corporatie tot 2012 woningen met een huur tot 652 euro gewoon toewijzen aan huishoudens met een bruto jaarinkomen tot 45 duizend euro. Rötscheid: ‘Wij vinden het belangrijk om die groep in Utrecht te blijven huisvesten.’

 

Haags probleem

 

De Utrechtse directeur legt uit dat er bij alle ophef over de Brusselse maatregel twee zaken door elkaar lopen. Allereerst is er de vraag over de taakopvatting van corporaties: moeten ze zich alleen op de smalle beurs richten of behoren ze ook de middengroepen tot 45 duizend euro te bedienen? Daartussendoor loopt het technische debat over de toelaatbaarheid van staatssteun.

 

Rötscheid: ‘Die staatssteunregeling wil overigens helemaal niet zeggen dat corporaties huishoudens met een jaarinkomen boven 33 duizend euro niet meer mogen bedienen. Brussel vindt dat prima, maar dan zonder staatssteun. Wat corporaties wel en niet is toegestaan, is louter een Haags probleem. Dan gaat het over de inzet van het vermogen: mag je dat alleen inzetten voor door de staat gesteunde activiteiten of ook voor andere doeleinden?’

 

Als Den Haag vasthoudt aan de eerste optie, stelt Rötscheid, ‘dan kunnen we bijvoorbeeld combinatieprojecten met koopwoningen en duurdere huurwoningen niet meer bouwen. Dat moet de gemeente dan gaan doen – maar dat is een aflopende zaak – of ze moet een project ontwikkelaar vinden en die zal het rendement vaak te laag vinden. Dan heb je een probleem op lokaal niveau.’

 

Het debat over de taakopvatting voor corporaties moet nog worden gevoerd, constateert Rötscheid. ‘Als de landelijke politiek het daar niet over eens wordt, kan dat heel negatieve gevolgen hebben. Dan staan straks de huishoudens met een jaarinkomen van meer dan 33 duizend euro bij de lokale politiek op de stoep met de vraag wat de gemeente van plan is voor hen te gaan doen. Daarover heeft de Woonbond onlangs nog aan de bel getrokken. Hier in Utrecht heeft de gemeente zich soepel opgesteld en ons beleid prima ondersteund.’

 

Op de vraag wat gemeenten verder kunnen doen om de corporaties tegemoet te komen, wijst Rötscheid op het gemeentelijke grondbeleid. Naast de achtervang van de overheid bij leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) genieten de corporaties vaak nog een tweede vorm van staatssteun: de lagere grondprijs voor sociale woningbouw. Rötscheid: ‘Wanneer de gemeente die ook laat gelden voor particuliere bouwers, dan is er geen sprake meer van ongelijke verhoudingen.’

 

Volgens de Mitros-directeur zijn de zaken tussen gemeenten en corporaties prima te organiseren zonder de regels te overtreden. ‘Maar in Nederland gaan we daar nogal krampachtig mee om. Tientallen jaren hebben we ons onttrokken aan de regels voor staatssteun en nu komt er een regeltje en duikt iedere jurist er bovenop. We lijken roomser dan de paus, terwijl Europa dat vaak helemaal niet verlangt. We creëren eerder ons eigen probleem dan dat het een probleem van Brussel is.’

 

Volstrekt ondoordacht

 

Uit een enquête van brancheorganisatie Aedes blijkt dat ruim een kwart van de meer dan vierhonderd woningcorporaties het voorbeeld van Mitros volgt en in de dagelijkse praktijk afwijkt van de Brusselse maatregel. Woonlinie in het Noord- Brabantse Woudrichem (4500 woningen) en het Gelderse Zaltbommel is een van de vijf corporaties in het Land van Heusden en Altena en de Bommelerwaard die bij de toewijzing een grens aanhoudt van 43 duizend euro. ‘We laten ons leiden door de huidige woningwet’, zegt directeur Peter van den Heuvel. ‘Die bepaalt dat corporaties ervoor moeten zorgen dat mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien aan woonruimte moeten worden geholpen.’

 

Huishoudens tot 43 duizend euro hebben in een gewild gebied als dat waarin Woonlinie actief is geen enkel alternatief op de particuliere huur- en koopmarkt, constateert Van den Heuvel. ‘Den Haag doet het voorkomen dat het allemaal wel meevalt, maar wij gaan uit van het besteedbare inkomen. Dat is voor mensen met 35 duizend euro bruto per jaar 1.750 euro netto per maand. De particuliere huurmarkt begint hier bij zo’n 1000 euro per maand. Dat is voor die mensen niet op te brengen.’

 

Deze maatregel, zegt Van den Heuvel, ‘is volstrekt ondoordacht en levert Den Haag niets op. Sterker nog, het gaat alleen maar geld kosten en voor veel frustratie zorgen bij mensen die uit de wachtlijsten worden geschrapt, omdat ze plotseling te veel verdienen. De woningmarkt komt er nog verder door op slot te zitten. Waarom wordt die grens van 33 duizend niet tijdelijk verhoogd naar 43 duizend euro? Dan is het probleem zo goed als opgelost.’

 

Zoals het nu gaat, worden corporaties en gemeenten er alleen maar minder van, constateert Van den Heuvel. Maar pessimistisch is hij niet. ‘Er zijn al veel gemeenten die de corporaties steunen. De vijf corporaties hier willen zich blijven inzetten voor die groep van 33 duizend tot 43 duizend euro. Daar hebben wij onze handtekening onder gezet en dat hebben de huurorganisaties en de gemeenten ook gedaan. Het betekent nogal wat wanneer gemeenten zich met volle overtuiging keren tegen een Europese en nationale maatregel.’

 

Solidair

 

SGP-wethouder Jan Luteijn van Werkendam, een van de gemeenten waarin Woonlinie actief is, legt uit waarom de lokale politiek solidair is met de corporaties: ‘De koopmarkt zit hier behoorlijk op slot. Als huurwoningen alleen beschikbaar komen voor mensen met een inkomen tot 33 duizend euro, ontstaan er effecten die een onaanvaardbaar groot risico inhouden. Dat hebben we afgezet tegen het potentiële risico dat onze corporaties een financieringsprobleem zouden kunnen krijgen wanneer ze boven die 10 procent vrije toewijzing uitkomen. Maar dat moet eerst allemaal nog maar eens duidelijk worden.’

 

Als de grens van 33 duizend euro wordt gehandhaafd, stelt Luteijn, ‘dan hebben de mensen die daar net boven zitten een probleem. Dat zijn er hier tientallen en in het hele land tienduizenden. Valt de uitspraak van het Luxemburgse Hof onverhoopt toch negatief uit voor de corporaties - en die kans achten wij niet heel groot - dan kan dat betekenen dat ze niet meer kunnen financieren zoals ze gewend waren.’ De gemeente kan daar op den duur ook last van krijgen. ‘Onze woonvoorraad zal duurder worden en wellicht wordt er minder gebouwd. Maar met dat risico kunnen we beter leven dan met een rigide grens van 33 duizend euro.’

 

Luteijn laat weten dat hij beslist geen anti-Europeaan is. ‘Maar Europa moet wel maat houden. Maat houden daar waar subsidiariteit binnen de lidstaten al lange tijd geregeld is naar ’s lands wijs ‘s lands eer. Ik vermag niet in te zien dat Europa de financiering voor de corporaties - die door de waarborgstelling enkele tienden van procenten gunstiger is - als staatssteun opvat, waardoor we met een regelgeving te maken krijgen die de doelstelling van ons corporatiesysteem voor een deel onderuithaalt.’

 

Staatssteunvrij stelsel

 

Wat ‘Brussel’ betreft, ziet Rob Rötscheid twee oplossingen: ‘Of je gaat voor staatssteun of je ziet er op termijn helemaal vanaf’, zegt de directeur van Mitros. ‘In het eerste geval moet je als corporatie aantonen dat je een normaal rendement maakt, zoals andere bedrijven ook doen. In dat geval is er geen sprake van overcompensatie en misbruik van staatssteun. Als je dat kunt aantonen - niet zo moeilijk, want corporaties maken nooit veel rendement op sociale huurwoningen - dan heb je met Brussel geen probleem. Maar voor die weg heeft de Nederlandse overheid nadrukkelijk niet gekozen.’

 

Resteert de tweede optie. Rötscheid: ‘Momenteel staat de overheid garant voor bijna alle vastgoed in Nederland. Dan heb je het over een bedrag van 200 miljard euro, exclusief de garantie van 80 miljard voor sociale woningbouw. Gaat het ooit fout, dan zitten we met een staatsschuld waarbij die van Griekenland peanuts is. De vraag is dan ook of we dat systeem van staatssteun - met achtervang van het Rijk - wel moeten handhaven. De banken hebben ook staatssteun gekregen, maar die willen er zo snel mogelijk weer van af. Daar kunnen de corporaties ook voor kiezen.’

 

Financiering rechtstreeks via de markt is iets duurder, maar volgens Rötscheid niet onoverkomelijk. ‘Haal je de hele achtervang weg, dan scheelt dat ongeveer 0,5 procent rentelast. En waarschijnlijk nog minder als de corporaties het onderling een beetje slim organiseren. De financiële crisis in Griekenland, Ierland en Spanje zorgde voor een rentestijging van 0,6 tot 0,7 procent. Dat heeft meer implicaties dan die Brusselse regeling.’

 

Ook Peter van den Heuvel van Woonlinie kan zich goed vinden in een staatssteunvrij bestel. ‘Eigenlijk zou je daar ook de hypotheekrenteaftrek bij moeten betrekken, maar dat kun je in deze regeerperiode wel vergeten.’ Zo’n vrij bestel betekent overigens niet dat de corporaties buiten de overheid om verder willen, beklemtoont Van den Heuvel. ‘Dat de overheid zich met de inhoudelijke kant bemoeit - waar zijn corporaties voor? - daar hebben wij niets op tegen, maar geen financiële interventie meer.’

 

Hij is het met zijn Utrechtse collega eens dat de corporaties een hogere rente op leningen best aankunnen. ‘Dat hoeft ook geen gevolgen te hebben voor de huurprijs, al moeten we wel wat doen aan de scheefwoners.’ Maar dat is volgens de Brabantse directeur vrij simpel op te lossen door bijvoorbeeld de huren te fiscaliseren en ze direct aan inkomens te koppelen. ‘Je zult de huurmarkt van corporaties moeten optrekken tot niveaus die passen bij bepaalde inkomens, maar dat kost tijd. Met incidentele huuraanpassingen ben je afhankelijk van verhuizingen.’

 

Creatieve oplossingen

 

Wanneer corporaties op termijn afzien van staatssteun, kan dat volgens Rötscheid tot allerlei creatieve oplossingen leiden op de huurmarkt. ‘Corporaties kunnen dan - in een andere rechtsvorm - gaan samenwerken met pensioenfondsen om de middengroepen aan een woning te helpen en alleenstaande ouderen die veel moeilijker een hypotheek krijgen bij een bank. Particuliere investeerders zijn daar al sterk in geïnteresseerd. De pensioenfondsen zijn nog niet zo ver, terwijl zij eigenlijk een veel mooiere partner zijn voor de corporaties.’

 

Om tot een staatssteunvrije huurmarkt te komen, moet er volgens Peter van den Heuvel nog wel iets gebeuren. ‘De corporaties moeten de solidariteit opbrengen om het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) om te vormen tot een soort onderlinge waarborgmaatschappij waar ze gezamenlijk deelnemer van blijven. En de betrokken bestuurders moeten geen angstpsychose veroorzaken door te roepen dat het financiële systeem met zo’n omvorming in elkaar zou donderen. Niets is minder waar. Geen risico’s meer voor de overheid en - het belangrijkste - geen uitsluitingen in de samenleving door doorgeschoten Europese regels!’