Hardenberg maakt een bouwsprint

Hardenberg kan haar eigen bouwtempo amper bijbenen. ‘Dit jaar zouden we 300 woningen bouwen, maar dat aantal hebben we nu al gehaald,’ zegt wethouder Martijn Breukelman.’ De ambitie straks 400 woningen per jaar te bouwen, lijkt met extra inspanning zelfs haalbaar. Wat is het geheim van Hardenberg?

Om te zien hoe je woningbouw versnelt moet je tegenwoordig niet in de Randstad zijn, maar ver daarbuiten. Zo doet de gemeente Hardenberg het verrassend goed, zeker gezien de ligging: groei van een grensgemeente is niet vanzelfsprekend. ‘Ja, het gaat goed, we liggen goed op koers,’ zegt wethouder Martijn Breukelman van Hardenberg (CDA). ‘We komen nu al ruim boven de doelstellingen die we onszelf hadden opgelegd.’

Eerlijk is eerlijk, wie zelf genoeg grond heeft, kan gemakkelijker bouwen. En grond heeft Hardenberg. Nu nog wel, zegt Breukelman: ‘We konden lang teren op een flinke voorraad, die voor een lage prijs in de boeken stond omdat we tien jaar geleden moesten afwaarderen. Het afgelopen jaar konden we dat verlies dubbel en dwars terugverdienen en snel tot uitvoering komen. Maar de eigen gronden raken op. Als je dan wilt versnellen en de productie wilt ophogen, vraagt dat om een actieve grondpolitiek.’ Breukelman heeft nog een ander motief om zelf te blijven ontwikkelen. ‘Je kunt dan beter sturen op betaalbare woningen en beter inspelen op de specifieke behoefte per kern.’

‘Het was wel een tijd geleden dat wij grond aankochten en inmiddels hadden we geen ambtenaren meer die ervaring hadden met de Wet Voorkeursrecht Gemeenten,’ zegt Mark van de Sluis, concernmanager ruimtelijk domein bij Hardenberg en de interne opdrachtgever van het versnellingsprogramma. Er was haast bij, dus werd de zomervakantie van dit jaar benut voor een inhaalslag. Externe juristen werden ingehuurd voor de raadsvoorstellen over het vestigen van de WVG. En ambtenaren werden bijgeschoold. Van de Sluis: ‘Hoe ga je bijvoorbeeld als ambtenaar het gesprek aan met partijen van wie je grond wilt kopen?’

Ook de gemeenteraad moest wennen aan actief grondbeleid, weet Breukelman te vertellen. ‘Natuurlijk was er angst voor een crisis zoals in 2012, toen de markt instortte.’ De raad oordeelde uiteindelijk dat in de begroting voldoende risicomanagement zat. Er kwam anderhalf miljoen om de interne bezetting op orde te maken en twee miljoen voor strategische grondverwerving, met verantwoording achteraf. ‘Dat laatste is van belang. Zo kun je kansen pakken zodra die zich in de markt voordoen,’ aldus de wethouder.

Over de markt gesproken: die is duidelijk aan het veranderen. Het wordt moeilijker om tot startbouw te komen, merkt Maurits Materman, de programmaleider voor de versnelling. ‘We houden goed de vinger aan de pols: wat zijn de hindernissen? Soms zit het in de uitgifte van grond, omdat consumenten terughoudender worden. Soms zit het in het halen van het noodzakelijke percentage voorverkoop in relatie tot de bouwkosten en andere risico’s. Of in de netcongestie. Of in de werkprocessen bij de gemeente. Ontwikkelaars maken ook andere risicoafwegingen dan een half jaar geleden.’

Efficiënter werken

De hindernissen en oplossingen komen zeker op tafel bij een nieuw te vormen platform, met gemeente, ontwikkelaars, bouwers en woningbouwcorporatie. Van de Sluis: ‘We kunnen niet toveren, maar met dit platform komen we hopelijk tot een gezamenlijke agenda en tot structurele oplossingen.’ Om dezelfde redenen zijn de banden met de provincie aangehaald.

Ook intern wordt sinds een paar maanden actief naar gezamenlijkheid gezocht. Zo is een speciaal kernteam opgericht voor de versnelling, met de programmaleider, de strateeg ruimtelijke ordening, een ambtenaar van grondzaken en een ‘vooruitgeschoven pion’ vanuit de bouwprojecten. Materman: ‘Het zorgt voor kennisdeling en voorkomt dat steeds dezelfde vertraging optreedt.’ Van de Sluis wil als opdrachtgever ook intern zo’n aanpak bevorderen. ‘Aangezien woningbouw ook raakt aan klimaat, bodem, weg en water, zijn die ambtenaren allemaal nodig bij zowel de planvoorbereiding als realisering. Zonder hun inhoudelijke kennis zijn we nergens, dus zitten ze nu aan tafel. En omdat we programmagestuurd werken, moeten de andere afdelingen het overzicht ook hebben: wat gaat het versnellingsprogramma betekenen voor mijn civieltechnische werk?’

De wethouder vindt gezamenlijkheid een belangrijk principe én een succesfactor: ‘We hebben met een brede groep een aftrap gehad. Denk aan mensen van grondzaken, de adviseur wonen, de bouwplantoetsers, de hele kolom die je tegenkomt bij het proces van weiland tot opgeleverde woning. In de bijeenkomst stonden we stil bij het waarom van de ambitie, bij de woningnood onder jongeren en de wachtlijsten bij de corporatie. Door die kick-off hebben veel medewerkers hetzelfde enthousiasme en dat helpt om met elkaar efficiënter te gaan werken.’ Dat het in Hardenberg wel een tandje efficiënter kon, bleek onder meer uit een ronde interviews die intern en extern werd gehouden.

De aanpak kwam van het Expertteam Woningbouw van de RVO, dat werd ingeschakeld voor advies en ondersteuning bij de interne verbeteringen. Uit de gesprekken kwam onder meer terug dat in de processen te veel wachttijd zit. ‘We zijn daarom begonnen om procedures parallel te schakelen en ook de werkzaamheden zelf. Dat we nu extra handjes hebben door het extra budget helpt ook. En als een samenwerking bij een project moeizaam loopt, willen we sneller gaan doorschakelen naar het bestuurlijke gesprek,’ somt Materman op. Al is wachttijd niet altijd te voorkomen, je kunt altijd wel iets doen. ‘Dat inzicht leidt er toe dat we bijvoorbeeld alvast de grond bouwrijp maken. Daarin nemen we bewust een risico. We weten immers vaak nog niet of een bestemmingsplan onherroepelijk wordt en of er procedures komen bij de Raad van State.’

Vertragers

Bestemmingsplanprocedures kunnen inderdaad de grote vertragers zijn, erkent Breukelman. Daar lijkt Hardenberg wat op te hebben gevonden. ‘Bij meerdere plannen is het ons gelukt om de weerstand niet uit te laten monden in een gang naar de Raad van State.’ Het toverwoord? Omgevingsmanagement. Zo wil Hardenberg 150 woningen bouwen tussen het centrum en de rivier de Vecht. Voor een programma dat veel gevolgen heeft voor omwonenden is een speciaal projectteam opgericht, met medewerkers die individuele gesprekken gaat voeren. Breukelman: ‘We zorgen ook dat het plan niet al helemaal dichtgetimmerd is, zodat met de inbreng van de omwonenden nog iets gedaan kan worden. En we kijken altijd naar een tegenpresentatie.

Zo hebben we bij dit plan besloten niet alles vol te bouwen. Er is veel groen ingetekend, ook sedumdaken, en er bleef veel zicht en ruimte. De mensen die uitzicht verloren gaven aan dat de kwaliteit van hun woonomgeving uiteindelijk was verbeterd.’ Het voeren van persoonlijke gesprekken kost zeker tijd en vraagt andere vaardigheden van ambtenaren, erkent de wethouder.

Maar het werkt. ‘Ook bij dit project zijn geen zienswijzen ingediend.’ Niet alles volbouwen, maar meer ruimte houden voor groen, beweging en klimaatadaptatie. Dat is in Hardenberg niet meer alleen een compensatiemogelijkheid bij omstreden plannen. De raad wil sinds kort dat het de nieuwe lijn wordt. Financieel wordt het plaatje dan wel spannender, zegt de wethouder. Maar hij is het eens met de raad: ‘In woonwijken die tien jaar geleden zijn gebouwd is maximaal gebruik gemaakt van de ruimte. Je ziet dat de efficiënte indeling niet altijd ten goede is gekomen van de kwaliteit van de openbare ruimte.’

Hardenberg gaat dus minder verdichten. Maar de snelheid blijft, als de woningbouwmarkt althans niet moeilijker wordt. Eén laatste troef daarbij is het maken van grotere bestemmingsplannen. ‘Voorheen maakten we per bouwplan een nieuw bestemmingsplan. Als je tempo wilt maken, moet je zorgen dat je voldoende harde plannen op voorraad hebt. Dat betekent voor ons dat we met grotere bestemmingsplannen de procedures in gaan. Als je die hebt afgerond, kun je veel langer vooruit en krijg je een mooie voorsprong.’