Discussie rond Wet betaalbare huur laait opnieuw op

Nieuwe kwartaalcijfers van het Kadaster doen de strijd rond de Wet betaalbare huur weer oplaaien. Opnieuw blijkt dat particuliere investeerders in huurwoningen veel meer verkopen dan aankopen, en dat het merendeel van deze verkochte huizen uit de huursector verdwijnt. ‘Sinds 2023 neemt dat verschil tussen aan- en verkopen steeds verder toe’, schrijft het Kadaster. ‘Voor particuliere investeerders lag het verschil in heel 2024 op 13.250 woningen, en in 2023 op 7275.’

Het strijdpunt spitst zich toe op de vraag wat de oorzaak is van deze ‘uitponding’. In hoeverre is dit het gevolg van de Wet betaalbare huur, die de prijzen in een deel van de vrije huursector vastketent aan een puntensysteem? Het risico is dat het minder loont om te investeren in deze middenhuurwoningen, met een huurpijs van maximaal 1123 euro per maand. Dit is één reden waarom de BBB in de Tweede en Eerste Kamer tegen het wetsvoorstel van toenmalig minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting stemde. Juist de BBB levert in het nieuwe kabinet De Jonges opvolger Mona Keijzer. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) vreest nu dat zij de wet gaat aanpassen, een gedachte waarmee Keijzer speelt.

Nu al

‘De naam van de Wet Betaalbare Huur zegt alles: deze zorgt voor betaalbare huren en voorkomt excessen’, reageert de VNG inderhaast, samen met de Woonbond en Aedes. De Woonbond is een belangenorganisatie voor huurders, Aedes is de koepel van woningcorporaties. ‘Voor huurders kan het grote negatieve gevolgen hebben om de pas net ingevoerde wet nu al aan te passen.’

Opvallend genoeg wil ook Neprom, de belangenorganisatie van projectontwikkelaars, geen wijziging van de wet. Dat zegt voorzitter Ronald Huikeshoven in het Financieele Dagblad: ‘Er is terecht veel kritiek op de huurwet’, vindt hij. ‘Maar als je er nu weer aan gaat sleutelen, ontstaat er opnieuw heel lang onduidelijkheid. Dat schrikt investeerders af en remt de bouw van huurwoningen. Zij willen sommetjes kunnen maken.’

Ander geluid

Een heel ander geluid komt van Vastgoed Belang, de brancheorganisatie voor particuliere beleggers: ‘Directe actie van het kabinet is nodig om huurwoningen voor de middenklasse te behouden.’ En: ‘Van 2022 tot en met 2024 zijn 97.350 woningen van de huurmarkt verdwenen, waarvan vermoedelijk het overgrote deel sociale en middenhuurwoningen was. In Q4 2024 zijn 13.850 woningen van huur naar koop gegaan. Als deze trend zich in 2025 doorzet is de middenklasse eind 2025 nog eens ruim 50.000 sociale en middenhuurwoningen kwijt.’

Uit de grafiek van het Kadaster hieronder blijkt dat er sinds minstens 2015 niet meer zoveel woningen uit de huursector zijn verdwenen.

Tegenvaller

Een andere recente tegenvaller voor verhuurders is het verlies dat zij kortgeleden leden bij de rechtbank Den Haag. Onder andere de Stichting Fair Huur voor Verhuurders had de Nederlandse staat aangeklaagd vanwege het besluit in 2022 om een plafond te zetten op de hoeveelheid WOZ-waarde die verhuurders al sinds 2015 in de huurprijs mogen verwerken. De staat, samen met de Woonbond, ziet de ‘WOZ-cap’ als ‘een voorzienbare correctie op een eerdere maatregel, die verhuurders een voordeel bracht waarvoor zij niets hadden hoeven doen’.

DNB

Saillant is dat ook De Nederlandsche Bank zich meerdere keren negatief heeft uitgelaten over de Wet betaalbare huur. President Klaas Knot liet eind vorig jaar weten dat de wet beter weer ingetrokken kan worden, onder andere omdat verhuurders ook al te maken hebben met strengere regels voor de vermogensrendementsheffing in de zogenaamde ‘box 3’. 

Hoofdeconoom Sophie Steins Bisschop verduidelijkte recent wat de zorg is van DNB: voor de economie en arbeidsmarkt is een vrije huursector van groot belang. Internationaal gezien is de Nederlandse vrije huursector klein. DNB is bang dat de sector nog verder krimpt. ‘Met de stijgende huizenprijzen zag je eind vorig jaar dat voor een huis van 450.000 euro een huishoudinkomen van 93.000 euro nodig is’, zei Steins Bisschop. ‘Zes op de tien huishoudens hebben dat niet en zijn aangewezen op de huurmarkt. En lang niet iedereen kan terecht op de socialehuurmarkt, omdat ze te veel verdienen of de wachtlijsten te lang zijn.’

Het ministerie van VRO wil 400.000 tot 540.000 middenhuurwoningen behouden. ‘Mocht het aantal middenhuurwoningen als gevolg van de wet onder dit streefgetal komen, dan is dat het moment om te kijken hoe hiermee om te gaan’, schreven Keijzers ambtenaren afgelopen oktober.

Al lang voor de invoering van de wet werd met verschillende mates van uitponding rekening gehouden. In oktober vielen de cijfers nog niet tegen, aldus het ministerie: ‘De huidige uitponding gaat dus nog lang niet zo snel als verwacht zou worden als we uitgaan van het hoge scenario.’

Box 3, etc

VNG, Woonbond en Aedes zoeken de oplossing niet in het opheffen van de Wet betaalbare huur, maar in een verlaging van de eerdergenoemde box 3. Een aanpassing van box 3 had het kabinet al voor 2027 aangekondigd. Andere ideeën die rond gaan, zijn een verlaging van de btw bij nieuwbouw en een verdere daling van de overdrachtsbelasting, die volgend jaar naar 8 procent zakt.

Dit is bijvoorbeeld te horen bij de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). Die pleit in een eerste reactie op de Kadastercijfers voor ‘een goede mix aan gerichte fiscale maatregelen, zoals een verlaging van de overdrachtsbelasting voor alle sectoren naar 6 procent, het implementeren van een goed fiscaal regime voor vastgoedinvesteringen en een renteaftrekbeperking die concurreert met andere Europese landen’.