Het boemerangeffect in de volkshuisvesting

De berichten over financiële malaise van corporaties zijn talrijk. Verduurzaming wordt door het WSW onhaalbaar geacht als de verhuurdersheffing niet wordt gehalveerd. Utrechtse woningcorporaties zien de bouw van sociale huurwoningen inzakken.

Corporaties zouden überhaupt te voorzichtig zijn met bouwen en worden met de Wet maatregelen middenhuur gestimuleerd (zie mijn eerdere column). Is het verrassend wat we nu zien? Eigenlijk niet, als we kijken naar de ontwikkelingen.

Vanaf de Woningwet 1901 kregen corporaties een belangrijke rol in de sociale woningbouw. Overheidsfinanciering werd wettelijk geregeld. Na de Tweede Wereldoorlog is daar een schep bovenop gedaan. Corporaties kregen een belangrijke rol in de wederopbouw. Stapsgewijs is de financiële verstrengeling tussen corporaties en de overheid verminderd. De laatste stap, de brutering (1995), plaatste corporaties grotendeels financieel op eigen benen. Verzelfstandigd en financieel onafhankelijk werden zij steeds meer uitgenodigd ook in – wat nu heet – niet-daeb te investeren.

Marktgericht denken werd voor corporaties geïntroduceerd en door de huur-liberalisering ook mogelijk gemaakt. En vooral door het prestatieveld ‘leefbaarheid’ konden gemengde projecten worden aangepakt. Financieel zelfstandig konden corporaties zelf zoeken naar compensatie voor onrendabele investeringen in het sociale segment.

De Europese Commissie (EC) greep in. Voordelen met overheidssteun voor corporaties zijn prima, zolang het voor een dienst van algemeen economisch belang (daeb) is, maar niet voor de rest. Dan heet het oneerlijke concurrentie. De EC verplichtte in 2009 tot het administratief inzichtelijk maken dat overheidscompensatie niet voor niet-daeb wordt gebruikt. Later, rond 2012, werden corporaties bekritiseerd door enkele incidenten.

Het vormde de opmaat voor de aanpassing van de Woningwet met ‘terug naar de kerntaak’. Van een administratieve kwestie waarin de geldstromen werden gescheiden, werd het beleid dat corporaties ook liever niet in niet-daeb zouden investeren. De vrijheid voor corporaties werd zeer aan banden gelegd ter voorkoming van ‘weglek van maatschappelijk bestemd vermogen’.

Of dat een juiste politieke keuze is, is aan de politiek en de brancheorganisaties. Maar wat zijn de logische effecten? Waar voor 1995 sociale bouw met subsidies werd gestimuleerd, kon er na 1995 met niet-daeb nog terug worden verdiend. Ook na het besluit van de EC in 2009 was dat nog mogelijk, zij het met een ‘gescheiden boekhouding’. Na 2015 werd terugverdienen door strikte regels (vooral de markttoets, maar ook de huurprijzenregulering) veel lastiger. Is het dan onlogisch dat de sociale bouw stagneert? De onrendabele top kan niet gemakkelijk worden terugverdiend. Terug naar de kerntaak zou weleens minder kerntaak kunnen betekenen (tenzij bedoeld is dat corporaties met de kerntaak slechts de bestaande voorraad beheren, maar dat lijkt niet aannemelijk).

Er speelt meer. In plaats van overheidscompensatie is het overheidsbeleid vooral gericht op overheidsheffing: de verhuurdersheffing. Bovendien is de vennootschapsbelasting voor corporaties ingevoerd, overigens ook over de daeb-omzet. Tel daarbij op dat van corporaties wordt verwacht dat zij verduurzamen. Dat maakt het financiële plaatje nog precairder.

De AEDES-commissie Van Bochove concludeerde onlangs dat er een “labyrint van wetteksten, veegwetten, ministeriële regelingen en AMvB’s” is en: “We zijn te ver doorgeschoten: van heel vrij naar heel strikt”. Ik kan die conclusie begrijpen. De wettelijke regeling werd erg ingewikkeld. Ik hoop daar volgend jaar met een door mij af te ronden proefschrift een onderbouwing aan te geven.

Zijn er oplossingen? Natuurlijk. Waar regels knellen, zit de beknelde vaak stil, dus hier liggen kansen: 'ontcomplexisering'. Maar ook de financiële aspecten spelen. De overheid heeft gekozen voor verhoging van de kosten voor corporaties in plaats van voor ontlasting. Voor daeb mag dat ook anders. Daarvoor mag zelfs compensatie worden geboden. Een politieke keuze. Niet alleen voor de rijksoverheid, ook voor gemeenten. Die mogen corporaties voor daeb (sociale bouw) grond onder de marktwaarde aanbieden. Dat zijn keuzes, die ook voor gemeenten knellend kunnen zijn. Met alle decentralisaties zijn de kosten ook voor hen opgelopen. En waar corporaties niet meer in de leefbaarheid investeren (ook dat is ingewikkeld geworden), zullen gemeenten hogere kosten hebben.

Maar corporaties zijn nog steeds de natuurlijke partners van gemeenten in de volkshuisvesting. De nieuwe Woningwet heeft het inzicht in de financiële rek van corporaties groter gemaakt. Gemeenten kunnen dus in principe inschatten wat mogelijk is. Misschien iets om mee te nemen in de prestatieafspraken die voor 15 december klaar zouden moeten zijn?

Michael de Groot

Lees hier meer columns van Michael de Groot