Creatief met corona

Tips van experts maatschappelijk vastgoed

‘Denk in scenario’s’
Onzekerheid lijkt het enige wat zeker is in coronatijden, zegt directeur Marjon van Vilsteren van SRO.

Haar organisatie is specialist op het gebied van het beheer en onderhoud van gemeentelijk vastgoed en de exploitatie van sportaccommodaties. Van Vilsteren ziet bij gemeenten een wisselend beeld. Veel maken allereerst van de coronanood een deugd. Zij halen het voor de zomer (of later) geplande onderhoud naar voren, nu er tijdelijk toch geen zwemmen of andere sportactiviteit plaatsvindt. Kansen tot upgrading, verduurzaming en renovatie worden verzilverd. Voor de middellange termijn raadt Van Vilsteren gemeenten aan om uiteenlopende scenario’s te maken voor het beheer en het uitbaten van het eigen vastgoed. ‘Wanneer en onder welke voorwaarden kunnen straks de gymzalen, sporthallen en zwembaden weer worden gebruikt? Welke aanpassingen zijn er nodig in de logistiek om de anderhalvemetersamenleving mogelijk te maken?

Ik ga er voorlopig niet vanuit dat we onze sportaccommodaties op grote schaal moeten herinrichten.’ Gezond verstand en heldere bezoekersinstructies voor de interne routing zouden volgens haar kunnen volstaan. ‘Dat vereist aanpassingen van ons en van gemeenten, maar ook gebruikers moeten wellicht geholpen worden hun sporten beweeggedrag aan te passen aan de nieuwe omstandigheden. We zijn intensief bezig om scenario’s uit te werken. In nauw overleg met gemeenten en sportverenigingen wordt bekeken wat de consequenties zijn voor bezettingsgraden van binnensportaccommodaties. En ook: hoe om te gaan met het toelaten van ouders en kinderen.’

‘Tijd voor bezinning’
‘Ik lees overal dat de coronacrisis voor gemeenten ingrijpende financiële gevolgen heeft en dat de lokale energietransitie daardoor weleens vertraging zou kunnen oplopen’, zegt Richard Luigjes.

‘Ik zou zeggen: gebruik dat uitstel om eens goed na te denken over het beheer van je maatschappelijk vastgoed. Welke panden heb je op termijn nog nodig en voor welke functie? Welke kun je gezien de verwachte ontwikkelingen in de omgeving eigenlijk beter afstoten? Tijd voor bredere bezinning.’ Als manager fondsontwikkeling bij Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) zit Luigjes bij veel gemeenten aan tafel. Aan duurzame ambities voor het eigen maatschappelijk vastgoed geen gebrek, merkt hij. ‘Maar dat blijft dan meestal beperkt tot een paar zonnepanelen op het dak of de aanschaf van ledverlichting. Maak je vastgoed toekomstbestendig. In de gemeente Gooise Meren doen we nu een pilot.

Dat betreft onder meer een lokaal pand, dat beschikt over een enorme, weinig efficiënte ontvangsthal. Onderzocht wordt hoe die hal beter kan worden gebruikt.’ Luigjes merkt veel gemeenten in het beheer van hun maatschappelijk vastgoed nogal behoudend zijn. ‘Ze doen wat we altijd deden.’ Juist in crisistijden zou je volgens hem in de kosten van de exploitatie kunnen snijden door de oprichting van een energy service company (esco), waarbij ook het bedrijfsleven (bouwkundige bedrijven, de installatiesector) aandeelhouder kan worden. ‘Wij denken graag mee over contractvorming, financiering en het monitoren van de energieprestaties in het gerenoveerde vastgoed. Dat voorkomt dat elke gemeente opnieuw het wiel moet uitvinden.’ Dergelijke processen duren volgens Luigjes nu vaak zomaar twee, drie jaar. ‘Je moet als gemeente afscheid nemen van je bestaande beleid. Dat is een ingrijpend proces. Maar nu er met Gooise Meren een schaap over de dam is, verwacht ik er meer.’

‘Hybride model is aanstaande’
Veel gemeenten hebben de overgang naar een digitale werkomgeving vanwege corona snel voor elkaar gekregen, vindt directeur Michiel Otto van adviesbureau HEVO.

Maar om de kantoren aan te passen aan een nieuwe situatie moet er nog veel gebeuren. ‘Je moet bij de gevolgen van de crisis eigenlijk naar drie aspecten kijken. Ten eerste is er de gemeentelijke dienstverlening: de balie, de vergunningen. Daar werd al veel digitaal afgehandeld, en dat gaat nu in een stroomversnelling komen. Ten tweede is er het gemeentebestuur en de raad. De mogelijkheden om dit digitaal te faciliteren zijn er inmiddels, maar hoe houden we die openbaarheid en het publieke domein in stand? Als laatste hebben we de ambtelijke organisatie. Kort gezegd: iedereen zit nu thuis. Het is opvallend hoe snel gemeenten die slag hebben kunnen maken.

Dat merken we zelf ook in onze contacten. In sommige gemeenten konden we zelfs de dag na het afkondigen van de quarantaine naadloos verder. Maar de vraag is hoe we straks omgaan met de anderhalve meter op de werkvloer. Waarschijnlijk kiezen veel gemeentelijke organisaties toch voor een hybride model: thuiswerken en aanwezig zijn op kantoor afwisselen. En dat is denk ik, ook na de coronacrisis, waar veel organisaties naartoe gaan: meer digitale middelen, meer werken vanaf een andere locatie en een kantoorruimte die daar geschikt voor is. Sommigen pleiten ervoor om afgesloten kantoortjes van vroeger weer terug te brengen, maar daar geloof ik niet in. Dat gaat echt niet gebeuren. Of dit gevolgen heeft voor het ontwerp van nieuwe gebouwen of bij aanbestedingen is nog niet duidelijk. Inmiddels adviseren we wel om bij een plan van eisen een zogenaamde corona-paragraaf mee te nemen, om eventuele aanpassingen te kunnen doen voor soortgelijke situaties.’

‘Tekorten zijn onvermijdelijk’
Gemeenten zijn beter voorbereid op financiële tegenvallers dan bij de vorige crisis. Maar uiteindelijk zal een crisis tekorten in de begroting veroorzaken, zegt Maarten Pullen van BBN adviseurs.

‘Na de crisis van tien jaar geleden zijn er duidelijke afspraken gemaakt over de financiële risico’s bij gebiedsontwikkeling. Gemeenten moeten die risico’s meecalculeren. Ze moeten een buffer hebben als een project voor langere tijd wordt uitgesteld. Dat betekent best veel: sommige gemeenten hebben wel tien of vijftien gebiedsontwikkelingsprojecten lopen. We moeten goed kijken naar de eerste tekenen in de woningbouw: projectontwikkelaars die grond afnemen worden terughoudender, rendementen staan onder druk. Uiteindelijk heeft dat effect op de financiën van de gemeente en gaat de rekening komen. Er zullen projecten stilvallen en tekorten op de begroting ontstaan.

Er is wel een verschil met de vorige crisis: woningbouw staat nog steeds bovenaan de agenda. Dus de overheden en het rijk zullen sneller bereid zijn te blijven investeren. Of de bouw van gemeentelijk vastgoed wordt uitgesteld is nog niet duidelijk. Maar ik denk dat dat wel gaat gebeuren. Het probleem is dat gemeenten minder mogelijkheden hebben om te schuiven in hun vastgoedportefeuille. Die is fors gekrompen sinds de vorige crisis, omdat gemeenten daarna veel leegstaande gebouwen hebben verkocht. Daardoor is het vet op de botten nu wel weg. We gaan in veel gemeenten discussies krijgen over het openhouden van het zwembad, de sporthal of de bibliotheek.’