Gemeente kijkt naar corporatie om woningbouw te redden

De plannen voor de transformatie van het oude Suikerunie/Cosun-terrein in het westen van Breda waren begin 2021 ambitieus: een snelle start van de bouw van dik tweehonderd appartementen. De ene helft werd koopappartementen, de andere helft middeldure huur. Maar al snel bleek dat het economisch tij voor projectontwikkelaar Reales tegen zat: het bedrijf kreeg het project financieel niet rond.

Eind 2022 stapte woningcorporatie Alwel in, en nam een deel van het project, 108 woningen, over van Reales. In april startte de bouw van de woningen. Het ontwerp van de woningen is niet veranderd, maar de prijzen wel. Onder de woningcorporatie worden in 2025, als het project klaar is, 42 woningen verhuurd onder de sociale huurgrens. 66 woningen vallen onder de middenhuur.

Geen beleggersprijs

Voor de corporatie was de overname een mooie kans om een deel van de woningbouwambitie in Breda te realiseren, erkent Alwel-bestuursvoorzitter Tonny van de Ven. ‘Breda heeft al relatief weinig sociale huurwoningen, en de wachtlijsten zijn lang.’ Het was bovendien niet de eerste keer dat Van de Ven met de ontwikkelaar om tafel zat om over dit project te praten. ‘We waren al eerder geïnteresseerd om een deel van de woningen in dit project over te nemen, maar toen dacht de ontwikkelaar nog dat beleggers de woningen wel wilden overnemen voor een hogere prijs.’ Toen dat niet lukte, kwam de corporatie opnieuw in beeld. Van de Ven wil wel benadrukken dat de corporatie beslist geen beleggersprijs heeft betaald. ‘Dit zijn niet altijd makkelijke onderhandelingen. Maar wij zijn als corporatie op de wereld om voor woningen te zorgen, niet om het rendement van een ontwikkelaar veilig te stellen.’

Vertraging

Op meer plekken in Nederland, maar vooral in de Randstad, lopen woningbouwprojecten vast. Volgens het meest recente kwartaalrapport van makelaarskoepel NVM staan nieuwbouwprojecten onder druk. Volgens de makelaars is de financierbaarheid van projecten door de gestegen rente de voornaamste belemmering. En doordat projecten als gevolg daarvan een langere doorlooptijd hebben, haken kopers af. Bovendien heeft de gestegen rente ook een effect op woningkopers: ze kunnen immers een minder hoog bedrag lenen. Dat alles heeft een groot effect op het aantal gerealiseerde woningbouwprojecten. Sinds mei 2022, toen de markt voor het eerst begon te sputteren, loopt het aantal nieuwe woningen terug. Tot grote frustratie van gemeenten, die, aangejaagd door de woningbouwambities van het kabinet, afspraken hebben gemaakt voor de bouw van een flinke hoeveelheid nieuwe huizen.

Bouwkranen komen maar niet

Veel projecten hebben bovendien al een lang voortraject achter de rug. Er is in de gemeente een gebiedsplan aangenomen, er zijn bouwambities vastgesteld, bestemmingsplannen zijn goedgekeurd, de gemeenteraad is mee, de inspraak is doorlopen en de vergunningen zijn verleend. Maar de bouwkranen komen toch niet: de belegger die de woningen zou afnemen heeft zich teruggetrokken, de particuliere koper wacht nog af of de prijzen verder dalen of de gestegen rente draait het businessplan de nek om. Soms is zo’n vertraging tijdelijk.  Als het economisch tij weer meezit dan geeft de projectontwikkelaar weer gas. Maar als het zwaar weer blijft gebeurt er niks. En dat maakt gemeentebesturen nerveus: hoe zorgen ze voor de beloofde woningen?

Vraag is niet verdwenen

Stop in ieder geval niet met het maken van plannen, zegt Jan Fokkema, directeur van Neprom, de brancheorganisatie van projectontwikkelaars. ‘Die fout werd in 2008 gemaakt, toen de hele bouw stil kwam te liggen. De vertraging van nu kan heel goed tijdelijk zijn, en kan zich zo weer herstellen. We moeten ook niet vergeten dat er nog steeds ongekend veel belangstelling is voor nieuwbouwwoningen van kopers en huurders. De vraag is niet verdwenen.’

Anticyclisch bouwen

Ook de NVM waarschuwt in haar kwartaalrapportage voor een uitstel van projecten en het verlenen van nieuwe vergunningen, zoals gebeurde na de kredietcrisis van 2008. ‘ Het woningtekort dat toen is ontstaan kon in de daaropvolgende jaren niet meer worden ingelopen. Dit vormde een van de belangrijkste oorzaken voor de woningschaarste in de afgelopen jaren. De huidige marktontwikkelingen creëren dezelfde valkuil. Het is daarom van belang om anticyclisch te bouwen.’

Heilige opdracht

‘Lekker makkelijk’, is soms het sentiment bij corporatiebestuurders en gemeenteambtenaren als het woord ‘anticyclisch’  wordt gebruikt: bij mooi weer overspoelen ontwikkelaars de markt met mooie artist impressions van arcadische bouwwerken, maar bij het kleinste hikje van de markt stuiven ze weg van de bouwplaats. Vervolgens kunnen corporaties en gemeenten de problemen oplossen. Toch ziet Martin van Rijn, voorzitter van corporatiekoepel Aedes, dat de coporatiesector een flinke rol kan spelen in de continuiteit van de bouw als het economisch tij tegen zit. “Een van de grote fouten van de kredietcrisis was nou juist dat de enige sector die nog kon bouwen verzwakt werd door strenge regelgeving en de verhuurderheffing.’ Het gevolg was dat ook de corporatiesector de bouw van nieuwe woningen fors terugschroefde.

Traditie

Inmiddels is de houding van de landelijke politiek tegenover de corporatiesector veranderd. Corporaties moeten ineens een groot deel van de woning- en huisvestingsvraagstukken oplossen. Of het nou gaat om de vergroting van de sociale woningvoorraad, het verhogen van het aantal woningen in de middenhuur, het huisvesten van statushouders en vooroplopen in de verduurzaming van de woningen. Vooral op het moment dat de markt het laat afweten. Van Rijn noemt het onomwonden een ‘heilige opdracht’. ’We zetten alles op alles om die continuïteit van de volkshuisvesting te waarborgen. Bouwen tegen de conjunctuur in past in die traditie.’

Lees het hele artikel in Binnenlands Bestuur nr. 9 (inlog)