‘Gemeenten met duurste huizen hebben niet breedste welvaart’

Huizenkopers betalen in de gemeenten Pekela, Staphorst, Waadhoeke en Het Hogeland naar verhouding het minst voor een prettige leefomgeving met onder meer een verbeterde luchtkwaliteit en een goede werk-privébalans. In Amsterdam, Bloemendaal, Laren en Amstelveen betalen kopers verreweg het meest voor zo'n hoogwaardige leefomgeving.

Brede welvaart

Dit blijkt uit een data-analyse van NRC, waarin de huizenprijzen per vierkante meter in de gemeenten zijn afgezet tegen de zogeheten Brede Welvaartsindicator (BWI) in de verschillende regio's. Deze indicator meet naast welvaart ook welzijn, met scores voor bijvoorbeeld veiligheid, maatschappelijke betrokkenheid en gezondheid. De indicator wordt jaarlijks berekend door de Rabobank en de Universiteit Utrecht.

Het begrip ‘brede welvaart’ is in het publieke en politieke debat in opmars, sinds die in 2016 voor de eerste keer werd gemeten. De brede welvaart is het afgelopen jaar licht toegenomen, zo staat een in juni gepubliceerde rapport. Binnen Nederland is de brede welvaart het hoogst in de regio Gooi en Vechtstreek, de Achterhoek, de Veluwe en meerdere regio’s in Friesland, Overijssel en Noord-Holland. Die welvaart is het laagst in en rond Amsterdam, Rotterdam en Den Haag en in de krimpregio’s in Limburg en Groningen.

Verschillen niet heel groot

‘De verschillen tussen de regio’s in Nederland zijn duidelijk, maar niet heel groot’, zegt Floris Jan Sander, econoom bij de Rabobank en mede-auteur van de jaarlijkse rapporten over de brede-welvaartsindicator tegen NRC. ‘Eigenlijk is de brede welvaart in heel Nederland goed, leren de scores van de veertig regio’s. Het verschil tussen nummer een (het Gooi) en nummer veertig (Delfzijl en omgeving) bedraagt een tiende op een schaal van nul tot één. Op school zou zo’n verschil betekenen dat het hoogste proefwerkcijfer in een klas maar een punt hoger is dan het laagste.’

Meest en minst aantrekkelijk

Deze ‘brede blik’ op de woningmarkt laat zien dat populariteit niet hetzelfde hoeft te zijn als een goede prijskwaliteitsverhouding. Zo kwam Onderzoeksbureau Atlas Research onlangs tot een heel andere ranglijst wat betreft de woonaantrekkelijkheid van steden. Of een gemeente meer of minder aantrekkelijk is, leidt Atlas grotendeels af uit de huizenprijzen, stelt Sander. Die laten zien wat kopers wíllen betalen voor een woning op een plek die (hoogwaardig) werk, creatieve medebewoners en culturele voorzieningen biedt – factoren waarvan alleen de eerste meetelt in de brede welvaart. Maar volgens de econoom bepaalt vooral wat mensen kunnen betalen de plaats waar ze een huis kopen. ‘In regio’s met een hoog gemiddeld inkomen zijn de huizenprijzen ook hoger.’

Huizenprijzen zeggen niet alles

Marten Middeldorp, senior-onderzoeker bij Atlas Research, meent dat er op die conclusie wel wat af te dingen valt. ‘Het klopt dat de inkomens in Amsterdam hoger zijn dan in Pekela, maar niet vijf keer zo hoog. En die verschillen worden voor een groot deel verklaard door verschillen in het soort werk dat mensen doen. De huizenprijzen zijn wel tot vijf keer zo hoog. Blijkbaar hebben de plekken die ‘duur’ zijn ten opzichte van de Brede Welvaartsindicator bepaalde kenmerken, die maken dat mensen bereid zijn meer te betalen voor een vierkante meter woonruimte. Onze woonaantrekkelijkheidsindex relateert de betalingsbereidheid van mensen voor woonruimte aan kenmerken van woonlocaties zoals bereikbaarheid, een breed aanbod van theaters, restaurants en ander uitgaansleven, veiligheid, groen en blauw, historie, de aanwezigheid van universiteiten et cetera. En dan blijkt dat je verschillen in huizenprijzen heel goed kunt verklaren.’

Op de fiets naar het theater

Volgens Middeldorp komen deze kenmerken slechts ten dele terug in het begrip “brede welvaart” en verklaren deze waarom je “goed en goedkoop” kunt wonen in gemeenten als Pekela, Staphorst en Kerkrade. ‘Mensen waarderen de factoren die in de woonaantrekkelijkheidsindex voorkomen maar niet overlappen met brede welvaart blijkbaar zwaar. Een breed aanbod van banen binnen acceptabele reistijd en de mogelijkheid om ’s avonds op de fiets naar een popconcert of theatervoorstelling te kunnen maken het leven leuker, maar hebben weinig impact op je gezondheid, inkomen of opleidingsniveau, terwijl die laatste factoren allemaal een grote rol spelen in het bepalen van de mate van brede welvaart.’