Geen gatenkaas in de Kerkstraat

Zoals zoveel kleinere provinciekernen kreeg ook Bodegraven te maken met leegstand in het dorpshart. Een innovatieve aanpak brengt de lokale vastgoedeigenaren in beweging. ‘Een sterk centrum is gewoon ongelooflijk belangrijk voor de leefbaarheid.’

Bodegraven wil dorpshart weer vitaal maken

De herenmodezaak aan het eind van de Kerkstraat zit er nog maar een paar jaar. ‘Een mooie winkel, gerund door twee enthousiaste jongens’, vertelt centrummanager van Bodegraven Jeroen Wichers. Maar kijk eens om je heen, wijst hij. Aan de ene kant ligt het klinkerveld rond de charmante Dorpskerk uit 1674, nu in gebruik als (lelijk) parkeerterrein. Aan de andere kant beginnen de eerste woonhuizen van de Kerkstraat. Pas een meter of tachtig verderop, voorbij het lokale kringloopcentrum en de Intertoys, rijgen winkels zich aaneen.

‘Echt een aanwinst voor Bodegraven, die kledingwinkel’, gaat Wichers verder. ‘Maar net op de verkeerde plek. Daarom zijn we het gesprek met de eigenaren aangegaan en hebben we ze als gemeente een verhuispremie aangeboden. Binnen afzienbare tijd gaan ze waarschijnlijk over naar andere, veel centralere locatie. Daar verheugen ze zich nu al op.’

Het is nodig, die verhuizing. Want de tijden dat de achttienduizend inwoners van het Rijndorp allemaal hun boodschappen in het dorpshart deden zijn voorbij, weet Wichers. En hij – Bodegraver sinds 1973 – kan het weten. ‘Mijn ouders kwamen hier dat jaar vanuit Amsterdam wonen. Filedruk bestond nog niet. In veertig minuten was je terug in de stad. In die tijd was Bodegraven nog een traditioneel dorp, de helft zo groot. Toen kwam de industrie; de ene na de andere wijk met doorzonwoningen. Door import van buiten werd Bodegraven steeds meer een forensendorp.’

Ook wethouder Inge Nieuwenhuizen (Economische Zaken, VVD) is import, maar ze kent de lokale klassieker: kaas. ‘We zijn hier het grootste kaaspakhuis van Nederland, van Europa, misschien wel van de wereld.’ Waar vroeger de Oude Rijn de transportader was, is dat nu de nabijgelegen A12. ‘Ook voor andere logistiek is dat interessant. En onze lokale brouwerij De Molen verovert nu ook de wereld.’

Strategische locaties
Kaas en bier – veel Hollandser dan in Bodegraven kun je het niet krijgen. Maar ook het Hollandse probleem van winkelleegstand speelt er nadrukkelijk op. ‘Qua winkelbestand is er hier met de groei van het dorp een aantal kernen ontstaan’, zegt Nieuwenhuizen. ‘Je hebt het oude dorpscentrum, een klein aanvullend nieuwer winkelcentrum en in de periferie een aantal bouwmarkten. En dan verspreid ook nog allerlei solitaire winkels. We hebben hier procentueel niet eens zoveel leegstaande winkels, maar ze zitten wel op strategische locaties. Daardoor valt het meer op.’

Van kaasdorp naar gatenkaas. Temeer daar de consument sinds de economische crisis van 2008 steeds meer online begon te shoppen. Wichers: ‘Ons dorpshart veranderde van een winkelcentrum in een boodschappencentrum. Klanten zochten gericht naar één product en gingen dan terug naar huis. De gemiddelde verblijfsduur in ons centrum werd steeds korter. Voor kleding en horeca, voor funshoppen dus, zocht men de weg naar Gouda, Alphen of Woerden. Dan moet je als gemeente je centrum transformeren om beter aan te sluiten op de wens van de consument.’

Niet alleen daarom, vindt de wethouder. ‘Een sterk centrum is gewoon ongelooflijk belangrijk voor de leefbaarheid en vitaliteit van het dorp. Juist ook in deze tijd waarin ouderen langer thuis wonen. Dat was mijn vertrekpunt toen ik hier afgelopen voorjaar binnenkwam. Winkels, horeca, cultuur, bewoning – dat moet allemaal met elkaar in balans zijn.’

Centrumvisie
Haar voorgangers wisten wel hoe je dat deed: met een verse gemeentelijke centrumvisie. ‘In 2016 is daar het initiatief voor genomen’, zegt centrummanager Wichers. De Bodegravers werden tot inspraak verleid via een bewonersfestival op het centrale Raadhuisplein, waar de gemeente tijdelijk een leegstaand pand betrok. Wat bleek? Ze wilden meer groen in hun dorpshart, bankjes, gratis wifi, betere horeca, grotere terrassen. ’Niet verrassend’, vond Wichers, ‘maar je weet dan wel waar je aandachtspunten liggen. Soms ben je zo met die detailhandel bezig dat je vergeet dat het centrum ook een woonomgeving is; een plek voor mensen die hier verblijven, werken of willen recreëren.’
Een ‘heel fijn, breed document’ was die visie volgens Wichers. ‘Met veel mogelijke denklijnen, waarin echter niks was besloten. Het centrale idee was dat je moest indikken en de winkels aan de rand moest zien te transformeren tot woning of kantoor.’ Maar veranderde er ook wat in het dorp? Niet echt. ‘Gaandeweg blijkt dat burgers en bedrijven per onderdeel voor of tegen zijn. Je kunt het nooit iedereen naar de zin maken. Wij hebben hier een dorp met sterk versnipperd vastgoed. Geen institutionele beleggers, juist veel particuliere eigenaren. Hoe krijg je die ooit op één lijn? Met meer dan honderd eigenaren is dat ontzettend lastig. Iedereen denkt vanuit z’n eigen portfolio.’

In die periode kreeg Wichers contact met het Kadaster. ‘Ze waren zich aan het verdiepen in de mogelijkheden van stedelijke kavelruil en zochten een proefgemeente. Wij boden onszelf aan.’ Samen rees het idee een diner pensant te organiseren (letterlijk: een denkdiner), waar het voltallige college met de vijftien belangrijkste vastgoedeigenaren aanschoof. Wichers: ‘Daar heeft het college gewoon gezegd: help ons, we hebben een probleem. Het is noodzakelijk dat de sector nu gaat bewegen. De vastgoedeigenaren hebben die hulpvraag uiteindelijk erg goed beantwoord.’

Strafpunten
Smeedijzer bleek een door het Kadaster ontwikkeld bordspel, dat op een vervolgavond aan dertien tafels werd gespeeld. Wichers: ‘Elke tafel kreeg een plattegrond van Bodegraven met daarop het functieniveau van de panden: winkel, wonen, horeca, enzovoort. Hoe zou je die functies idealiter door Bodegraven verspreid willen zien? Waar zou je horeca willen? Waar woningen? Waar de specialistische of dagelijkse detailhandel? De deelnemers moesten de functiekleuren met blokjes aangeven. Daar kreeg je punten voor, bijvoorbeeld als je alle horeca wist te centreren. Zette je daar dan weer een woonfunctie naast, dan leverde dat strafpunten op.’ Met een prijs voor de winnaar die de meest compacte stad kon realiseren, met het minste aantal verplaatsingen.

Uiteindelijk ontstond die avond aan elf van de dertien speeltafels hetzelfde beeld. ‘Dan heb je als gemeente de vastgoedsector in de houdgreep’, zegt Wichers. ‘Zo kun je vanuit een gezamenlijk wensbeeld de individuele gevolgen doorrekenen. Ook al omdat iedereen besefte dat als we nu niks zouden doen de collectieve waarde van het vastgoed verder ging dalen. Oké, niet iedereen zal er altijd gelukkig van worden, maar dit is wel de manier met de minste pijn.’ Als concreet gevolg van de afspraken bakende het Kadaster het kernwinkelgebied in Bodegraven verder af. Ook als daarvoor lastige maatregelen nodig waren. ‘Het Kadaster heeft de rol van mediator gespeeld’, zegt Nieuwenhuizen. ‘Om te voorkomen dat de gemeente in de klassieke positie tegenover de vastgoedeigenaren zou komen te staan. Daar zat nog een hoop wantrouwen, oud zeer. Ze zijn in clusters met vastgoedeigenaren gaan praten die naast elkaar zitten in een straat. Zo is bijvoorbeeld de Kerkstraat in tweeën geknipt, met een deel waarvan de winkelfunctie op termijn wellicht wordt geschrapt en de nadruk op wonen komt te liggen.’

Winkeliers en horecagelegenheden die buiten het kernwinkelgebied komen te liggen kunnen op een gemeentelijke verhuispremie rekenen als ze een leegstand pand binnen dat gebied betrekken. Nieuwenhuizen: ‘Het maximale bedrag per zaak is 50.000 euro. We hebben daar een miljoen voor gereserveerd, waarbij we uitgaan van ongeveer 22 winkels of horecazaken.’ Ook heeft de gemeente een ‘beeldkwaliteitssubsidie’ in voorbereiding om winkelgevels van schreeuwerige reclame te ontdoen en een facelift te geven. Als gemeente kun je weinig anders doen dan vastgoedeigenaren met elkaar in contact brengen, stelt centrummanager Wichers. ‘Het gaat om een gezamenlijk bewustzijn.’ Hij geeft een dankbaar voorbeeld dat binnenkort voor het eerst in de praktijk wordt toegepast. ‘Aan het begin van de Kerkstraat hebben we te maken met lange smalle panden. De plint is misschien vijf meter breed maar ze zijn wel veertig meter diep, met de Oude Rijn aan de achterkant. Die tweehonderd vierkante meter winkeloppervlak is tegenwoordig niet meer te verhuren. Daarnaast komt dan een winkel leeg met hetzelfde verhaal. Zit je met twee leegstaande pijpenlades.’

Maar wat nu als je de buurwinkels met elkaar zou verbinden? ‘Dan kun je een twee keer zo brede, ondiepe winkel creëren. En geef je de eigenaren de kans om de achterzijde van het pand te transformeren naar wonen. Daar passen we als gemeente het bestemmingsplan graag op aan, want dan heb je niet alleen een nieuwe winkel maar ook meteen een kwaliteitsverbetering aan het water.’

Pijpenlades
De handen ineen, dus. ‘Je ziet de chemie in de Kerkstraat ontstaan’, zegt de wethouder. ‘Dat wordt de eerste plek die zichtbaar verbeterd wordt. Hetzelfde geldt voor de horeca hier aan het Raadhuisplein. Als gemeente gaan we zorgen voor groen, terrassen aan de zonzijde en een waterpartij. Het plein moet het hart gaan vormen van Bodegraven.’

‘De verhuisregeling gaat pas per 1 januari in, maar het gonst’, vult Wichers aan. ‘Ik word veel gebeld, ook door bedrijven van buiten die zich hier willen vestigen. Maar het geld is alleen bedoeld voor detailhandel die wel in het centrum zit, maar niet in het nieuwe kernwinkelgebied.’ Hoopvol: ‘Zes, zeven verhuizingen worden nu al concreet.’

‘Geen heilige koeien’
De nieuwe centrumvisie in Bodegraven was met veel participatie tot stand gekomen, vertelt projectmanager ruimte en advies Sandra Suijkerbuijk van het Kadaster. ‘Maar daarna gebeurde er eigenlijk niks. Iedereen bleef zitten waar die zat. Wij hebben al honderd jaar ervaring met ruilverkaveling in het landelijk gebied. De laatste tijd ontstaat steeds meer druk op de stad. We wilden onderzoeken of je de principes van het buitengebied niet ook in de stad zou kunnen toepassen.’

De gemeente Bodegraven had volgens Suijkerbuijk wel contact gezocht met vastgoedeigenaren en ondernemers, ‘maar vooral via de ambtelijke lijn. Je moet eigenaren en ondernemers nauw betrekken zodat het ook hun plan wordt. Op het diner pensant dat we samen organiseerden, gaf de gemeente aan de aanwezige eigenaren meteen toe in het verleden niet altijd even handig te hebben geopereerd. Dat gaf lucht.’

In het verdere proces heeft het Kadaster de rol van neutraal oliemannetje dat geregeld deelnemers achter de broek aan zit. ‘We hebben ook nuttige data, over de hypotheekverstrekkers van de panden bijvoorbeeld.’ Belangrijkste les voor gemeenten is volgens Suijkerbuijk dat heilige koeien overboord moeten. ‘De gemeente hield vast aan een winkelfunctie in de gehele Kerkstraat, maar eigenaren gaven collectief aan dat alleen het eerste deel toekomst heeft als winkelstraat. In een autoluwe straat werden op verzoek van ondernemers auto’s toegestaan. Alleen zo krijg je een andere modus in het dorp.’