Bouw in weiland levert gemeente veel minder op

Een nieuwe woonwijk binnen de bestaande bebouwingsgrenzen draagt tot vijf keer meer bij aan de gemeentelijke welvaart dan nieuwbouw in een weiland. Dat blijkt uit een kosten-batenanalyse van Decisio en Metafoor.

De analyse werd uitgevoerd in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en Noord-Holland. De bureau’s hebben de kosten en opbrengsten geanalyseerd van binnen- en buitenstedelijke bouwprojecten in twee gemeenten, Purmerend en Haarlemmermeer. In beide gemeenten werd een groot (gepland) binnenstedelijk project vergeleken met een groot uitbreidingsproject. Zowel in Haarlemmermeer als Purmerend bleek dat onderaan de streep de positieve effecten van bouwen in de stad fors hoger zijn. In harde euro’s uitgedrukt: een nieuwe woning in het weiland levert de gemeente over een periode van 50 jaar zo’n 12.000 euro op. Bij een binnenstedelijke nieuwbouwwoning is dat 60.000 euro.

De grote bouwopgave leidt tot een verhitte discussie over wáár dan precies moet worden gebouwd. Veel bouwers, projectontwikkelaars, maar ook bestuurders en volksvertegenwoordigers willen dat een deel van de benodigde woningen in uitbreidingslocaties verrijzen. Veel van die plekken hebben nu nog een agrarische bestemming. Het bouwen buiten de ‘rode contouren’ heeft vooral voordelen voor de snelheid; in het open veld kunnen sneller meters worden gemaakt.

Bovendien is bouwen in het weiland goedkoper voor de ontwikkelaar. Er hoeft vaak geen duur grondonderzoek of kostbare sanering gedaan te worden. En kostbare maatregelen bij binnenstedelijke projecten, zoals ingewikkelde verkeersmaatregelen, het beperken van overlast voor omwonenden en beperkingen in het tijdstip van het slaan van heipalen kunnen achterwege blijven.

Gunstiger

Voor veel gemeenten lijkt een buitenstedelijk project ook financieel gunstiger. In binnenstedelijke gebieden zijn projecten immers technisch complex, en is er vaker sprake van een ‘onrendabele top’ in de projectbegroting. Veel kosten die de gemeente maakt zijn niet direct terug te krijgen uit de bouw- en grondexploitatie. Dat ligt in het buitengebied anders: de hogere initiële kosten voor de aanleg van openbare ruimte, wegen en groenvoorzieningen kunnen makkelijker worden verhaald op het bouwproject en de grondexploitatie.

Ten minste, zo lijkt het. Want die gunstige effecten van bouwen in het buitengebied zijn er alleen als je heel beperkt naar bouwprojecten kijkt. Wanneer ook wordt gekeken naar de zogeheten bovenplanse kosten – bijvoorbeeld het verbreden van een bestaande weg voor het toegenomen autoverkeer uit de nieuwe woonwijk – dan zijn de kosten van een nieuwe woonwijk in het buitengebied voor de gemeente al groter dan een binnenstedelijk project.

Daar komt nog bij dat de kosten van 50 jaar onderhoud van straten, plantsoenen en riolering in het buitengebied aanmerkelijk hoger liggen dan in binnenstedelijke projecten. De gemeente kan die hogere meerkosten ook niet verhalen op het project of op de wijkbewoners en woningeigenaren in de gemeentelijke belastingen. De positieve welvaartseffecten van bouw in de binnenstad zijn een stuk groter.

De verdere verdichting van de stad is gunstig voor de economie en werkgelegenheid. Inbreidingsprojecten zijn vaak ook een verbetering van de kwaliteit van de bebouwing en de verkeerseffecten zijn positiever: bewoners van binnenstedelijke woningen maken veel minder gebruik van een auto dan bewoners buiten. In een reactie op het onderzoek stelt de MRA dat het rapport niet is bedoeld om te kiezen tussen de onderzochte bouwprojecten: alle projecten zijn cruciaal om de grote opgave mogelijk te maken. Maar de resultaten kunnen worden gebruikt om op de langere termijn een meer feitelijke afweging van bouwprojecten te maken.