Betaalbaarheid woningen sinds 2013 fors verslechterd

Sinds 2013 zijn de huizenprijzen sneller gestegen dan de maximale leencapaciteit. Hierdoor is de betaalbaarheid van woningen voor starters verslechterd. Na een kortstondige daling liggen de huizenprijzen inmiddels weer boven het piekniveau van juli 2022, en is de betaalbaarheid zo’n 25 procent slechter dan begin 2013.

Dat constateren Dorinth van Dijk en Niek de Meijier in het vakblad Economisch Statistische Berichten (ESB). Beide economen zijn werkzaam bij De Nederlandsche Bank (DNB).

Afwijkingen

Van Dijk en De Meijier stellen dat op de lange termijn een grotere maximale leencapaciteit bijna direct leidt tot hogere huizenprijzen. Eerder onderzoek van DNB toonde dat al aan. ‘Op de korte termijn zijn er echter wel afwijkingen van deze trend’, signaleren de economen. Tot eind 2019 lijken de huizenprijzen en leencapaciteit elkaar min of meer te volgen. Maar vanaf het eerste kwartaal van 2020 stijgen de prijzen flink harder dan de leencapaciteit.

Jubelton

Van Dijk en De Meijier vermoeden dat dit komt door ‘extra financieringscapaciteit’. Denk aan overwaarde, extra spaargeld of een jubelton. De zogenoemde betaalbaarheidsindicator, die het verschil toont tussen de stijging van huizenprijzen en de leencapaciteit, daalt hierdoor met ongeveer 15 procentpunt in tweeënhalf jaar (tussen het eerste kwartaal van 2020 en het tweede kwartaal van 2022). Sindsdien zijn de leencapaciteit en huizenprijzen weer redelijk gelijk op gegaan. Daardoor is de betaalbaarheid sinds 2013 in totaal met ongeveer 25 procent gedaald.

Financiële crisis

Een kleine kanttekening: woningen waren in 2013 – het beginpunt – historisch gezien goed betaalbaar. ‘De huizenprijzen waren vanaf de financiële crisis met zo’n 23 procent gedaald, terwijl door de lage rente de leencapaciteit goed op peil bleef’, schrijven Van Dijk en De Meijier. Het is volgens hen dus niet gek dat de betaalbaarheid is afgenomen.

Fors

Dat neemt niet weg dat de huidige afname ‘erg fors’ is. Om eind 2023 een huis met een gemiddelde prijs van 452.000 euro te kunnen kopen, heb je volgens Calcasa – een bedrijf dat gespecialiseerd is in het bepalen van woningwaardes – een bruto huishoudinkomen van minstens 95.000 euro nodig. ‘Slechts 39 procent van alle huishoudens – laat staan starters – heeft zo’n inkomen. De betaalbaarheidsproblematiek is dus aanzienlijk’, aldus Van Dijk en De Meijier.