Woondeal niet haalbaar, zegt Alkmaar
De ambitie om 30 procent sociale huur te bouwen vindt de nieuwe coalitie niet realistisch, dus eist zij de helft van projectontwikkelaars.
Om van projectontwikkelaars te eisen dat 30 procent van alle nieuwbouwwoningen sociale huur moet zijn is niet realistisch, zo stelt het gemeentebestuur in Alkmaar. Daarom wil de nieuwe coalitie 15 procent sociale huur als eis hanteren voor toekomstige woningbouwplannen. De politiek in de Noord-Hollandse plaats houdt daarmee een flinke slag om de arm wat betreft de gemaakte afspraken in de Woondeal 2.0, en lijkt geen boodschap te hebben aan de beoogde Woningwet van minister De Jonge, prestatieafspraken met woningcorporaties en een in november 2022 aangenomen motie van dezelfde gemeenteraad.
Sociale huur in Woondeal
In Alkmaar ligt tot 2030 de grootste woningbouwopgave van heel Noord-Holland Noord, groter dan in alle regiogemeenten tezamen. Dat valt te lezen in de Woondeal 2.0, een afspraak tussen het rijk, de provincie en de gemeenten. In totaal gaat het om ruim 20.000 nieuwe woningen tot 2030. Het rijk sloot in totaal 35 Woondeals met verschillende Nederlandse regio's. Daarin staat hoe de samenwerkende partijen zich gaan inzetten om de woningbouwopgave te versnellen, en welke randvoorwaarden zij daarbij voor ogen hebben. Eén van die voorwaarden is het komen tot een woningaanbod waar ten minste 30 procent uit sociale huur bestaat.
Niet 30, maar 15
In maart 2023 zette ook de toenmalige wethouder wonen uit Alkmaar zijn handtekening onder het stuk, maar inmiddels zijn de politieke verhoudingen veranderd. Na een bestuurscrisis vielen zowel het college als de coalitie, en kwam er een nieuwe, rechtsere coalitie voor in de plaats. Het recent gepubliceerde coalitieakkoord van die nieuwe coalitie bevat wat betreft woningbouw een flinke wending. Zo staat er wel dat de coalitie de Woondeal onderschrijft, echter direct daaronder dat de niet gestuurd wordt 30 procent sociale huur, maar op 15. Dit wil de coalitie particuliere ontwikkelaars verplichten. De partijen willen aanvullend 15 procent sociale koop eisen van projectontwikkelaars.
Percentage neemt af
In Alkmaar daalde het percentage sociale huurwoningen de laatste jaren tot onder de streefwaarde van 30 procent. Zo blijkt uit een rapport van de eigen rekenkamercommissie uit september 2022. Daarin valt ook te lezen dat de afgelopen jaren slechts tussen de 5 en 11 procent van de nieuw gebouwde woningen sociale huur betrof. Het aandeel woningen dat beschikbaar is voor mensen met een relatief laag inkomen neemt dus alleen maar af. Om te komen tot een woningaanbod met een derde sociale huur zou Alkmaar daarom zelfs meer dan 30 procent bij moeten bouwen.
Het is een loffelijk streven, maar 30 procent sociale huur gaat nooit gebeuren.
Tegen afspraken in
Opmerkelijk is ook dat de gemeente met de lokaal actieve huurdersbelangenverenigingen en wooncorporaties prestatieafspraken heeft gemaakt tot en met 2024. Daarin staat dat alle betrokken partijen de ambitie hebben om de voorraad sociale huurwoningen ‘fors uit te breiden.’ En dat bij een aantal specifieke grootschalige nieuwbouwprojecten een derde sociale huur vereist is. In november vorig jaar nam de gemeenteraad nog een motie aan waarmee het college werd opgedragen die normen te hanteren bij nieuwbouwprojecten. Alleen de VVD en Forum voor Democratie stemden toen tegen.
Realistisch zijn
De breuk met de ambitie uit de Woondeal verklaart John van der Rhee, fractievoorzitter van coalitiepartij VVD, als een wending op basis van realisme. ’15 procent lijkt weinig ten opzichte van 30 procent, maar 30 procent lukt op dit moment nergens.’ Van der Rhee wijst erop dat er de afgelopen jaren nog geen 10 procent sociale huur is gebouwd in Alkmaar. ‘Het is een loffelijk streven, maar 30 procent sociale huur gaat nooit gebeuren. Voor projectontwikkelaars is dat simpelweg niet rendabel. Bij een percentage van 15 procent sociale huur, zoals de coalitie nu ambieert, snijdt het mes aan twee kanten: Zowel projectontwikkelaars als woningcorporaties kunnen daarmee uit de voeten.’
Consequenties aan verbinden
Ook de lokale D66 partijleider, Simone Meijnen, vindt dat 30 procent sociale huur niet reëel is. Daarbij benadrukt zij wel dat de coalitie blijft streven naar dit getal. Ook is Meijnen van mening dat Alkmaar met de ambitie uit het coalitieakkoord vooruitstrevender is dan andere gemeenten. 'Het is heel makkelijk roepen dat je 30 procent sociale huur gaat bouwen, en het zou prachtig zijn als dat zou lukken. De ervaring leert echter dat het niet zo simpel is. Wanneer het dan niet lukt om die doelstelling te halen zijn daar vaak geen consequenties aan verbonden. Wij willen 15 procent sociale huur gaan verplichten, en er ook gevolgen aan verbinden wanneer dit niet lukt. In feite eisen we een verdubbeling van het aantal nieuwe sociale huurwoningen. Dat is een flinke stap.'
Daarbij spelen de volgende oorzaken een rol van betekenis:
-de periode van voorbereiding van het bouwplan tot aan de bouw van een woning is in ons land veel te lang (te lange procedures, bureaucratie).
-snel stijgende bouwkosten (inflatie, economische ontwikkeling, over het algemeen lage productie, veel bouwfouten zorgen voor kapitaalvernietiging, te weinig innovatie in de bouwsector).
-de WOZ/OZB-wetgeving hebben een (te) sterk verhogend effect op de bouwprijzen en op de grondprijzen.
-lagere vraag naar huurwoningen en grotere vraag naar koopwoningen.
-afname gemiddelde woonbezetting (migratie, echtscheidingen e.d.).
De Rijksoverheid wil nu via de woningcorporaties te snel een omslag maken met verkeerde maatregelen (wegjagen beleggers in de midden-huursector waardoor de doorstroming van huurders in gedrang komt, absurde fiscale maatregelen). De omslag is veel te laat gestart. Enige consistentie in het beleid is inmiddels ver te zoeken.