Niet bouwen, maar splitsen

Met nieuwbouw lukt het niet het woningtekort op korte termijn weg te werken. Het splitsen van kavels en woningen biedt een alternatief. Bijna een kwart van de gemeenten is er al mee bezig. ‘Ik denk dat veel gemeenten nog onderschatten wat kavelsplitsing kan doen.’

De vraag of het realiseren van 900.000 nieuwe woningen in 2030 nog haalbaar is, lijkt dit jaar definitief beantwoord. Het aantal gebouwde woningen neemt af. De recente rente- en kostenstijgingen zijn niet bevorderlijk voor het starten van nieuwe woningbouwprojecten. In veel gemeenten dringt het besef door dat het woningtekort niet alleen kan worden opgelost met bouwen. Het beter benutten van de bestaande woningvoorraad kan ook een belangrijke rol spelen.

In een brief aan de Kamer zette minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) vorige maand drie mogelijkheden uiteen om dat te doen: een betere doorstroming, meer mensen in een woning en meer woningen op een kavel. Vooral in het optoppen van woningen en het splitsen van kavels en woningen zit nog veel potentie, denkt de minister.

Uit een evaluatie van adviesbureau Rigo bleek drie jaar geleden dat 49 gemeenten regels hadden opgesteld over woningsplitsing. Een recente inventarisatie van zo’n 330 coalitieakkoorden door Platform31 en hypotheekverstrekker BLG Wonen maakt duidelijk dat woningsplitsing in inmiddels 84 gemeenten expliciet wordt genoemd in het meest recente coalitieakkoord. Van die 84 vermeldingen staan er 78 positief tegenover. Slechts zes gemeenten willen het splitsen van woningen juist voorkomen.

Of de ambities zich in alle gemeenten inmiddels hebben vertaald in concrete projecten is de vraag, erkent onderzoeker Frank Wassenberg van Platform31. ‘Maar het wordt in ieder geval wel als beleidsvoornemen genoemd.’ Uit de cijfers van de Kamerbrief van Hugo de Jonge blijkt dat vooral in de grotere steden woningen of kavels worden gesplitst. Maar volgens Wassenberg is de potentie voor particuliere splitsing er wel degelijk ook in kleinere gemeenten. ‘Daar zien we nu vaker dat woningsplitsing wordt opgepakt. Dat is ook niet zo vreemd: buiten de steden zijn de mogelijkheden op de woningmarkt veel kleiner. Een groot deel van de woningen is er ruim, terwijl de grootste groep woningzoekenden, starters, juist relatief bescheiden eisen heeft. Daarbij is de woningvoorraad grotendeels particulier en vaak in het bezit van ouderen die soms best kleiner willen wonen.’

Huiverig

Veel gemeenten zijn huiverig om regels over woningsplitsing te versoepelen. Grote steden zijn vaak niet gelukkig met het commercieel splitsen van gezinswoningen in kleinere units, en vrezen dat meer bewoners in een huis leidt tot meer overlast. Wassenberg: ‘Als een woning wordt gesplitst in drie eenheden waar toevallig drie loodgieters met busjes komen wonen, dan kan dat problemen geven met de buurt. Als gemeente ben je er niet met het versoepelen van de regels. Uiteindelijk moet je ook goed over communiceren naar buurtbewoners.’

Frank Soede, directeur van BLG Wonen, denk dat de potentie van het splitsen van woningen en kavels door particulieren groot is. ‘In vergelijking met andere landen wonen we erg ruim. En veel van de ruimere woningen worden bewoond door oudere mensen. Die willen zeker niet allemaal verhuizen naar een kleinere woning, maar hebben vaak minder bezwaar tegen een kleinere ruimte op dezelfde plek. Als je dan een bestaande woning splitst, of de kavel splitst zodat er nog een woning bijgebouwd kan worden, heb je een aantal voordelen. Door de verkoop van een deel van het vastgoed komt er geld vrij, je hebt nog steeds dezelfde of lagere woonlasten, en je maakt iemand – meestal een familielid – blij met een woning.’

De meeste hypotheekverstrekkers nemen zo’n aanvraag in behandeling. ‘Als een woning wordt gesplitst en een deel wordt verhuurd, dan is dat voor een bank risicovol, omdat het onderpand dan onder de huurbescherming valt. Maar een woning of kavel die kadastraal wordt gesplitst en wordt verkocht – ik ken geen bank die hier niet bij zou helpen.’

Volgens Soede is de potentie van woningsplitsing groot. ‘Als je alle geschikte woningen optelt, dan kom je aan zo’n 500.000 extra woningen. Zelfs als daarvan maar 10 procent wordt gesplitst, zit je daarmee nog steeds aan het aantal woningen dat we inmiddels jaarlijks nieuw bouwen.’

Dat veel gemeenten huiverig zijn om woningsplitsing toe te staan is mede te verklaren door onbekendheid, denkt Soede. ‘Ik denk dat veel gemeenten onderschatten wat kavelsplitsing kan doen voor de woningvoorraad. Het zou goed zijn als er meer voorbeelden komen van gemeenten waar het succesvol wordt toegepast. We moeten voorkomen dat het wiel straks dertig keer wordt uitgevonden.’