Steigerstrijd: Controverse rond particulier gebruik van openbaar water

Snippergroen is een bekend fenomeen binnen gemeenten en waterschappen. Veel gemeenten kiezen ervoor om, middels een snippergroen project, de kadastrale gegevens en het feitelijk gebruik met elkaar in overeenstemming brengen. Binnen deze projecten zien wij steeds vaker dat burgers ook ‘snipperblauw’ in gebruik hebben. Snipperblauw zijn waterpercelen of percelen grenzend aan water.

In vergelijking met snippergroen is snipperblauw vaak nog een ‘vreemde eend in de bijt’. Want hoe dient men om te gaan met een particuliere steiger op een waterperceel dat eigendom is van een overheidsinstantie? Vaak wordt dit publiekrechtelijk geregeld door een verleende vergunning voor het plaatsen van een steiger. Hierbij wordt echter het privaatrechtelijke deel overgeslagen. Vanuit EIFFEL helpen wij gemeenten en waterschappen om alsnog privaatrechtelijke afspraken te maken over het gebruik van snipperblauw. Hoe wij dat doen? Dat legt onze collega Dennis Klaassen, Legal Professional Grondgebruik en Vastgoed, je uit in dit artikel.

De mogelijkheden om het grondgebruik te formaliseren

Snippergroen wordt doorgaans geformaliseerd door middel van koop of huur. Ook ontruiming en verjaring zijn mogelijkheden. Voor meer informatie over onze projectmatige aanpak: download de whitepaper “Grondgebruik slim op orde”. Voor snipperblauw ligt het formaliseren van het grondgebruik in vergelijking met snippergroen net iets anders.

Geen verkoop bij snipperblauw

Bij snipperblauw is het niet verstandig om de strook grond onder de steiger te verkopen. Dit om versnippering van bijvoorbeeld een watergang te voorkomen. Indien er wel een strook grond onder een steiger wordt verkocht ontstaat er namelijk kantelenvorming aan de oever. Bovendien kunnen er zich in de toekomst altijd omstandigheden voordoen op grond waarvan een steiger dient te worden verwijderd. Denk bijvoorbeeld aan een waterschap die door steigers wordt beperkt in het aan- en afvoeren van water. In geval de grond onder een steiger is verkocht en het eigendom is overgegaan, kan ontruiming van een steiger niet zomaar worden gevorderd. Om bovenstaande redenen is het raadzaam om het eigendom van de stroken grond onder de steigers te behouden.

Het aanbieden van een huurovereenkomst

Om toch privaatrechtelijke afspraken te maken voor het gebruik van een steiger is het verstandig om een huurovereenkomst aan te bieden. De grondgebruiker hecht veel waarde aan de steiger en wil deze dan ook graag behouden. Door het aanbieden van een huurovereenkomst worden er privaatrechtelijke afspraken gemaakt, blijft de betreffende grond in eigendom en hoeft de steiger dus niet te worden ontruimd. Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het uiteraard wel van belang dat er duidelijke afspraken worden gemaakt, zoals bijvoorbeeld de ontbindende voorwaarden, de opzegtermijn, de hoogte van de huursom en de huurder verantwoordelijk stellen voor het onderhoud. Vanwege contractsvrijheid is er veel ruimte om deze afspraken te maken.

Het ontruimen van de steiger

Net zoals bij snippergroen wordt ook bij snipperblauw de mogelijkheid tot ontruiming aangeboden. De grondgebruiker is immers niet verplicht om een huurovereenkomst aan te gaan. Mocht een grondgebruiker kiezen voor ontruiming dan wordt er vaak gekozen voor een aantal standaard ontruimingstermijnen. Houdt hierbij wel rekening met de menselijke maat.

In de winter is het bijvoorbeeld soms niet mogelijk om de steiger te ontruimen vanwege koude temperaturen of zelfs bevriezing. Steigers staan namelijk met palen diep in de bodem. Het is van belang dat, ter voorkoming van gevaarlijke situaties, ook deze palen volledig uit de bodem worden gehaald. In dit soort situaties moeten persoonlijke afspraken worden gemaakt. Door de ruimere termijn kan de gebruiker de steiger volledig ontruimen.

Een beroep op verjaring

Ook bij snipperblauw wordt er door de grondgebruiker regelmatig een beroep op verjaring ingediend. De wet kent twee soorten van verjaring, namelijk verkrijgende verjaring (artikel 3:99 Burgerlijk Wetboek) en bevrijdende verjaring (artikel 3:105 Burgerlijk Wetboek). Wij zien dat verkrijgende verjaring, zowel in de rechtspraak als in onze praktijk, nauwelijks wordt aangenomen. Om die reden wordt verkrijgende verjaring in dit artikel buiten beschouwing gelaten.

De lat voor inbezitneming van overheidsgronden ligt hoog. De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 de regels voor inbezitneming van overheidsgronden aangescherpt. Er dient namelijk naast een periode van twintig jaar ook sprake te zijn van zogenaamd ‘ondubbelzinnig bezit’. De strook overheidsgrond mag niet meer toegankelijk zijn voor derden en dient te zijn omheind door middel van een ondoordringbare erfafscheiding. De feitelijke macht dient dus bij de grondgebruiker te liggen. Ook mogen er geen afspraken zijn gemaakt over het gebruik van de betreffende strook grond. Tot slot is bepaald dat overheidsinstanties een schadevergoeding kunnen vorderen in geval zij door verjaring het eigendom van de strook grond hebben verloren. De schadevergoeding kan zowel in geld als in natura.

Kortom, de rechtspraak stelt strenge criteria voor verjaring van overheidsgronden. Maar wat als het nu niet gaat om een strook grond, maar om een waterperceel? Kan er bij een waterperceel überhaupt sprake zijn van een bezitsdaad? Daar zal hieronder op in worden gegaan.

Kan het plaatsen van een steiger als bezitsdaad worden aangemerkt?

Het Gerechtshof in Den Haag heeft in 2021 bepaald dat het aanleggen van een steiger en het onderhouden van de waterkant onvoldoende is om vast te stellen, dat er sprake is van een bezitsdaad. Het aanleggen van een steiger is eerder een voorwaarde voor het afmeren van een woonark, maar duidt er niet op, dat met uitsluiting van de aanspraken van de eigenaar, het waterperceel in bezit wordt genomen.

Kortom, een beroep op verjaring ten behoeve van een steiger op een waterperceel zal niet snel slagen. Het aanwezig zijn van een steiger op een waterperceel wordt namelijk aangemerkt als gebruik en is onvoldoende om een bezitsdaad aan te nemen.

Kan een vergunning voor een steiger worden aangemerkt als een bestaande afspraak voor het gebruik van de grond?

Zoals hierboven beschreven kan een beroep op verjaring niet slagen als er afspraken over het gebruik van de grond zijn gemaakt. In geval de grondeigenaar een vergunning heeft verleend, is er sprake van houderschap. Houderschap is onvoldoende voor bezit, waardoor een beroep op verjaring niet kan worden aangenomen. Kortom, mochten er steigers aanwezig zijn waarvoor de grondeigenaar een vergunning heeft verleend hoeft er niet eens meer te worden gekeken of er sprake is van een bezitsdaad. Als grondeigenaar kan het beroep op verjaring namelijk worden afgewezen op grond van de verleende vergunning.

Er is echter geen sprake van houderschap indien de vergunning is verleend door een ander dan de grondeigenaar. Bijvoorbeeld wanneer het waterschap de eigenaar is, maar de gemeente het in beheer heeft. Dit heeft rechtbank Den Haag in 2019 bepaald.

Kortom, de jurisprudentie leert ons dat het niet uitmaakt of de steiger er al meer dan 20 jaar ligt met of zonder vergunning. In beide gevallen heeft het beroep op verjaring geen kans van slagen.

Conclusie

Het (grond)gebruik van een steiger op een waterperceel dient zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk te worden vastgelegd. Van belang is om het waterperceel in eigendom te behouden. Om die reden dient er naast het verlenen van een vergunning ook een huurovereenkomst te worden gesloten. Bij het aanbieden van een huurovereenkomst behoudt de overheidsorganisatie het eigendom van het waterperceel, maar is het (grond)gebruik wel privaatrechtelijk vastgelegd. Uit de rechtspraak blijkt dat er voor het aanleggen van een steiger geen sprake kan zijn van een bezitsdaad. Doordat er geen bezitsdaad wordt aangenomen kan het eigendom van het waterperceel door verjaring niet verloren gaan.