Minder bouwlocaties door voorzichtigheid

Grondaankopen gemeenten gehalveerd

Dat blijkt uit een analyse van Deloitte Real Estate & Partnerships van de gemeentelijke grondposities aan de hand van openbare gemeentelijke (concept) jaarrekeningen. De verzamelde gegevens van 71 gemeenten 2016 zijn afgezet tegen de cijfers van voorgaande jaren. Dat laat zien dat de grondposities van gemeenten in vijf jaar tijd in waarde zijn gehalveerd – meer dan zelfs. Ook de aankoop van gronden door gemeenten is meer dan gehalveerd in de jaren 2015 en 2016, ten opzichte van de vijf jaren daarvoor. In 2010 tot en met 2014 lag de waarde van aangekochte gronden gemiddeld op 632 miljoen euro per jaar.

In 2015 en 2016 lag die waarde rond de 290 miljoen euro. Nieuwe kosten, zoals verwervingen en plankosten, blijven duidelijk achter bij de uitgiften. ‘Daarmee wordt ook duidelijk dat er minder planvoorraad aan gronden bij gemeenten beschikbaar is’, legt Deloitte-partner Frank ten Have uit. Uit eerder onderzoek van Deloitte en Heijmans van dit jaar augustus bleek ook al dat in ongeveer de helft van de gemeenten de planvoorraad tot 2025 niet voldoet aan de verwachte huishoudensgroei. Met andere woorden, de vraag naar nieuwbouw is in die gemeenten groter dan het aanbod. De andere helft heeft in de planvoorraad een overschot ten opzichte van de vraag.

Terugverdienen
De omvang van de balanspost bouwgronden in exploitatie (BIE) is ook in 2016 afgenomen. Die trend is ingezet in 2012. In totaal is ten opzichte van dat jaar de omvang van de BIE met ruim een derde afgenomen. In 2016 bedroeg de afname 10 procent. Die daling is volgens Frank ten Have in die zin goed nieuws omdat de zogeheten ‘exposure’ – gedane investeringen die nog moeten worden terugverdiend – minder is geworden. Deels komt dat doordat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten. Deels is het ook een gevolg van de afsluiting van plannen. In de crisisjaren werd de daling van die post waarschijnlijk in grotere mate veroorzaakt door verliesvoorzieningen. ‘Dat is nu duidelijk niet of minder het geval. Te verwachten is dat de opbrengsten uit gronduitgifte zijn toegenomen, waarbij de opbrengsten vooral eerder dan verwacht worden gerealiseerd’, aldus Ten Have.

Dat gemeenten op grote schaal aan het terugverdienen zijn op de ruim 3 miljard aan afwaarderingen tijdens de crisisjaren omdat de huizenprijzen gemiddeld genomen aan het stijgen zijn, gaat volgens Ten Have echter niet op. Weliswaar is er sprake van een stijging van de huizenprijs [zie kader linksonder], maar die gaat gepaard met een toename in bouwkosten. En omdat de grondwaarde bij de meeste gemeenten residueel wordt berekend – waarbij de prijs van de woning minus de bouwkosten de grondwaarde vormt – zijn de gemeenten niet in alle gevallen spekkoper. Ten Have: ‘Wat we zien is dat de aanbestedingsvoordelen minder worden, zo niet verdwenen zijn. Marktpartijen worden ook steeds selectiever bij inschrijvingen op aanbestedingen.’

Rekening elders
Door in 2016 geïntroduceerde nieuwe begrotingsvoorschriften is bouwgrond, waar binnen een termijn van tien jaar geen concrete plannen voor zijn, van de post grondexploitatie naar de post materiele vaste activa (mva) overgeboekt. Dat betekent minder verliesvoorzieningen voor de grondexploitatie. De rentelast komt dan voor rekening van de algemene reserve. ‘De kosten blijven, alleen komt de rekening ergens anders te liggen.’

Overall is volgens hem niet te concluderen dat de meevallers in de voorzieningen leiden tot het ‘grootschalig terugverdienen’ van afboekingen uit eerdere jaren bij gemeenten’, aldus Ten Have. Het resultaat van alle Nederlandse gemeenten in totaal geeft wel weer een positief beeld in 2015 en 2016 van respectievelijk 555 en 390 miljoen, maar dat is slechts circa 10 procent van de eerdere afwaarderingen.

Personele capaciteit
De analyse maakt duidelijk dat er de afgelopen jaren sprake is geweest van een verschuiving van actieve naar faciliterende grondpolitiek. Bij een actief grondbeleid voert de gemeente zelf alle grondexploitatiefasen uit: van de aankoop van de gronden, sloop, bouwrijp en woonrijp maken tot en met de uitgifte van de kavels. En de gemeente heeft de te ontwikkelen grond in eigen bezit. Bij faciliterend grondbeleid zijn de bouwkavels in bezit van bijvoorbeeld een ontwikkelaar en worden de kavels door die partij ontwikkeld. De gemeente treedt dan vooral op als overheid, die de plannen van private partijen mogelijk maakt als daarvoor bijvoorbeeld een bestemmingswijziging noodzakelijk is. Kopschuw geworden door de vaak forse afboekingen, hebben veel gemeenten zich bekeerd tot een faciliterend beleid.

Volgens Ten Have wordt het tijd dat gemeenten zelf weer posities innemen om de noodzakelijke nieuwbouw te versnellen en niet aan de kant blijven toezien hoe de markt ‘de krenten uit de pap’ pikt. Dat de angst voor nieuwe verliezen er goed in zit, is volgens hem te begrijpen maar niet terecht. Aangescherpte regelgeving en controle zijn belangrijke instrumenten die na de crisis in het leven zijn geroepen om ongebreideld planoptimisme en al te rooskleurige winstprognoses bij voorbaat de kop in te drukken. ‘Voorwaarde voor een actieve grondpolitiek is wel dat gemeenten de personele capaciteit op de afdelingen ruimtelijke ontwikkelingen weer op orde brengen’, zegt hij. Die is de afgelopen jaren praktisch gehalveerd. ‘En dat betekent ook investeren in de opleiding van die krachten.’

Friesland boppe
De stijging van de huizenprijzen geeft op landelijk niveau een diffuus beeld. De gemiddelde prijzen in Noord-Holland, Friesland en Utrecht kennen een sterke groei van zo’n 6 tot 11 procent in het tweede kwartaal van 2017, ten opzichte van een jaar eerder. Overige provincies kennen een groei van ongeveer 2 tot 5 procent, vergeleken met het voorgaande jaar. Een daling is alleen te zien in de provincie Zeeland. Opmerkelijk is de sterke groei in de provincie Friesland. Die blijkt zich voornamelijk voor te doen in de gemeente Súdwest-Fryslân. Overige sterke prijsontwikkelingen zijn te vinden in de gemeenten Almere, Wormerland, Amsterdam en Zaanstad.

Miljoen woningen nodig
Door een gebrek aan bouwlocaties komt de bouw van nieuwe woningen in de knel. Om de benodigde 80.000 woningen per jaar te bouwen, zijn er onvoldoende nieuwe locaties. Eerder al uitten grote bouwondernemingen en het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) hun zorgen over het tekort aan bouwgrond. Behalve het zuinige verwervingsbeleid van gemeenten, zijn er ook andere oorzaken voor het opdrogen van bouwlocaties. Zo zijn er tijdens de economische crisis in veel gemeenten bouwplannen geschrapt. Tegelijkertijd is er flink bezuinigd op ambtenaren op de afdelingen ruimtelijke ordening. Nu de woningmarkt fors aantrekt, is er in veel gemeenten te weinig capaciteit om aan het aantal vergunningaanvragen tijdig te kunnen verwerken. Uit eerder dit jaar gehouden onderzoek bleek al dat het zo goed als onmogelijk is om tot en met 2040 de gewenste een miljoen woningen te bouwen. Bij staand beleid wordt hooguit een derde ervan gerealiseerd.

Verantwoording De monitor van Deloitte bevat de gegevens van 71 van de in totaal 388 gemeenten – samen goed voor ongeveer de helft van alle grondposities. De monitor bevat ruim driekwart van de gemeenten met een inwonersaantal van 50.000 of meer. Daarnaast bevat de monitor 11 gemeenten met minder dan 50.000 inwoners, maar die wel een relatief hoge omvang in BIE hebben.

*Bron: OTB Delft