‘Meer verliezen door bouwcrisis’

Minimaal 2,4 miljard en in het somberste scenario 3 miljard euro zullen gemeentebestuurders voor hun ogen zien verdampen. De grondopbrengsten pakken lager uit dan geraamd door de stokkende bouw, zo luidt de snoeiharde uitkomst van het onderzoek dat Deloitte verrichtte in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en het voormalige ministerie van Vrom.

Frank ten Have van de Real Estate Advisory-tak van Deloitte houdt er rekening mee dat de tegenvaller nog groter is. In het onderzoek zijn namelijk de effecten van deel nemingen in gezamenlijke grond exploitaties, zoals publiek-private samenwerkingsverbanden, buiten beschouwing gelaten. Gemeenten lopen daar ook aanzienlijke risico’s.

Hoe groot schat u het bijkomende verlies?

‘Pff…moeilijk te zeggen. Toch gauw in de buurt van de helft of meer van het in het onderzoek becijferde verlies; zeg 1 tot 1,5 miljard euro. In den lande participeren gemeenten in honderden deelnemingen: cv/bv’s, joint-ventures, pps-constructies of hoe ze ook heten. Die deelnemingen staan niet op de gemeentelijke balans. Dat wil zeggen, wel het geïnvesteerde aandelenkapitaal, maar niet de risico’s die voortvloeien uit de verstrekte leningen en afgegeven financiële garanties.

'Vaak zit de gemeente voor 50 procent in zo’n participatie. Dat betekent dat de rekening ook voor de helft bij de gemeenten komt te liggen als zo’n project ten onder gaat. Het tekort deel je met elkaar. Ook op pps-constructies zit een renteteller die doortikt als de ontwikkeling stil ligt. Nogmaals, om hoeveel geld het precies gaat, laat zich lastig becijferen. Dat is monnikenwerk.’

Bent u geschrokken van de uitkomst?

‘Nee, ik ben er niet echt van geschrokken. Het afgelopen jaar hebben wij al bij menig gemeente een second opinion gegeven over de staat van hun grondexploitaties. De trend tekende zich al af. Maar er zitten wel verrassende elementen in. Ik ben misschien nog wel het meest verrast dat gemeenten na het uitbreken van de economische crisis eind 2008 per saldo nog meer grond blijken te hebben kocht.

'Ons onderzoek toont aan dat in 2009 de zogeheten Niegg-post (‘niet in exploitatie genomen gronden’, red.) verder is gegroeid met 5 procent. In euro’s uitgedrukt, is dat enkele honderden miljoenen meer dan eind 2008. Dat verbaast mij temeer, omdat er geen planvorming voor is.

'Een verklaring kan zijn dat de grondaankopen zijn gedaan op basis van oude, bestaande afspraken. Of op basis van een bewuste strategie, bijvoorbeeld omdat het een koopjesmarkt is. Projectontwikkelaars willen van hun gronden af en vanuit een oude reflex gaan gemeenten tot aankoop over, al dan niet op basis van een risicoprofiel.’

Waar komt die oude reflex om grond aan te kopen vandaan?

‘Vraag een raad of de gemeente een actief of passief grondbeleid moet voeren en het antwoord is negen van de tien keer - Ten Have drukt zijn borst vooruit - ‘wij willen actief zijn’. Zo’n houding verandert niet opeens, ook al is het bezitten van grond niet meer nodig om de regie te voeren over wat wordt gebouwd in je gemeente. Daarbij komt, veel gemeenteraden zagen dat sinds de jaren ‘90 veel, heel veel geld werd verdiend met bouwgrond. Ook om die reden zijn veel gemeenten grondposities gaan kopen.

'Als gemeente moet je geen projectontwikkelaar willen spelen. Het is niet je kerntaak om op dat terrein privaat bezig te zijn. Er zijn gemeenten van 20 duizend inwoners die dertig à veertig projecten op de rol hebben staan. Ze kannibaliseren zichzelf. De marktopnamecapaciteit is gewoon niet zo groot.

'Gemeenten hebben inmiddels voor 12 miljard euro aan grond gekocht, in de verwachting dat de waarde ervan zal blijven stijgen zoals in de afgelopen 20 jaar toen de grond elk jaar meer waard werd.

'De grondprijzen stegen in die periode vele malen sterker dan de ‘vrij-opnaamprijzen’ van de woningen. Het is logisch dat een dergelijke prijsontwikkeling niet zo door kan gaan, zeker niet bij dalende vrij-op-naamprijzen. Over het afgelopen jaar daalde de prijs van een bestaande koopwoning gemiddeld 5 procent. Wij zeggen dus: houd rekening met een waardedaling van de grond, er komt een correctie op. Dit kan zo niet doorgaan.’

Dus de grondprijs moet naar beneden ?

‘Ik zeg niet: verlaag de grondprijs. Als middel om de markt te stimuleren is het effect daarvan te beperkt. De grondprijs van een woning van 275 duizend is bijvoorbeeld 81 duizend euro. Verlaag je die met 10 procent, dan wordt er echt geen woning méér verkocht. Het probleem van de stagnatie is veeleer de financierbaarheid en de prop op de woningmarkt.’

U was voorheen wethouder ruimtelijke ordening in Voorschoten. Welke keuzes zou u als wethouder nu maken?

‘Ik zou beginnen om het optimisme uit de planningen te halen en in één keer de verliezen te nemen en deze zichtbaar te maken. Lastig, want grondexploitatie is tweeledig: je moet realistisch zijn, maar tegelijk heb je een politieke opdracht.

'Als wethouder moet je er voor zorgen dat er druk op de planning blijft. Dus ga je niet op voorhand zeggen dat het minder of trager kan. Dan is je onderhandelingspositie met de marktpartijen weg. Bovendien heb je te maken met doortikkende rentekosten. Redenen te over dus om vast te houden aan een optimistische, positieve planning. Zeker uit electorale overwegingen voor de gemeenteraadsverkiezingen.

'In tientallen gemeenten hebben we vorig jaar een second opinion uitgevoerd op de grondexploitatie, maar voor de raadsverkiezingen van dit jaar, wilden maar weinig wethouders onze boodschap horen om tot afwaarderen over te gaan, zoals marktpartijen dat al sinds 2008 deden. Maar op enig moment moet je met de billen bloot. Dat zie je dus dit jaar gebeuren.

'Ten tweede zou ik met marktpartijen - corporaties, financiële instellingen, beleggers, bouwers en ontwikkelaars - naar een gemeenschappelijke oplossing zoeken. Je moet stoppen met elkaar uit te wonen, stoppen met zeggen dat marktpartijen het risico maar moeten nemen. Dat kan in deze tijd geen marktpartij aan. Je moet juist meer samenwerken. In de markt zit veel kennis wat nog wel kan en wat niet meer. Maak daar gebruik van. Dat is beter dan als wethouder met twee ambtenaren wat uit te gaan zitten zoeken.’

Het rapport geeft een serie suggesties voor oplossingen. Een voorkeursvolgorde ontbreekt echter. Is dat een bewuste keuze?

‘De vraag die veel wordt gesteld, is welke oplossingen er zijn om de financiële effecten het hoofd te kunnen bieden. Helaas, er is geen eenduidige oplossing. Zit je in een krimpregio, dan heb je een ander probleem dan in de stad. Vandaar de veelheid aan oplossingen. Wat voor elke gemeente lijkt te gelden, is het besparen op de zogeheten faalkosten.

'In de bouwsector wordt naar schatting zo’n 10 procent van de bouwkosten als vermijdbaar gezien. Deze onnodige kosten zijn het gevolg van gebrekkige uitwisseling van kennis en kunde, slechte onderlinge samenwerking en een gemis aan vertrouwen. Zeer zinvol lijkt ons ook het gezamenlijk met de markt uitwerken van maatregelen. Wat ons betreft naar voorbeeld van wat na de bouwfraude is gebeurd door de Regieraad Bouw.’

Het probleem is te groot voor de gemeenten?

‘Ze kunnen natuurlijk een boel doen. Hun ambities op grondverwerving bijstellen, opbrengsten naar voren halen door te bouwen waar nog behoefte aan blijkt: woningen van 2 à 3 ton. Stellen met een inkomen van samen 45 duizend euro, die nu in een huurwoning zitten van 600 euro per maand kunnen een woning van 250 duizend euro kopen tegen circa 750 euro netto hypotheek per maand, als ze het gefinancierd krijgen.

'Die starters zijn nauwelijks aan bod geweest; er werden alleen steeds duurdere huizen gebouwd. Wat ik al eerder zei, je moet naar de financierbaarheid kijken. Daar liggen oplossingen. Waarom zou je bijvoorbeeld een hypotheekverstrekker niet laten meeprofiteren van een eventuele waardestijging bij de verkoop?

'Behalve hypotheekverstrekkers zou het Rijk ook andere financiers en beleggers, bijvoorbeeld pensioenfondsen, moeten verleiden geld te steken in de woningbouw. Voor pensioenfondsen zou een rendement van 4 procent op huurwoningen net voldoende kunnen zijn.

'Op dit moment zijn de alternatieve rendementen van de meeste pensioenfondsen immers niet veel hoger, eerder lager. Ze zouden van corporaties vastgoed kunnen overnemen, waardoor indirect voor corporaties weer geld vrijkomt. Nogmaals, niets doen betekent dat alle projecten stilvallen. Je moet de motor op gang houden.’

Wat zou het gevolg zijn voor gemeenten als de bouw grotendeels stilvalt?

‘Nu staan maar veertien gemeenten onder preventief toezicht van de provincie. Dat worden er ongetwijfeld veel meer. Ik bedoel, als je als relatief kleine gemeente dertig tot veertig grondexploitaties hebt lopen, dan loop je een hoog risico. Als de stagnatie aanhoudt, kan het niet anders of er komen meer artikel 12- gemeenten. Een alternatief is er niet.

'Een gemeente kan niet failliet gaan. Daarvoor is er het vangnet van de artikel 12-status. Die artikel 12-steun moet wel worden betaald uit de pot van het gemeentefonds, dus door alle andere gemeenten, waardoor een spiraal naar beneden ontstaat. Niemand, ook het Rijk niet, is ermee gediend dat er te veel artikel 12 gemeenten komen. Het betekent dat in veel gemeenten de basisvoorzieningen in gevaar komen als de spoeling echt te dun wordt.’

Exploitatie voor beginners

Voor grond waarvoor plannen zijn ontwikkeld en die bestuurlijk zijn vastgesteld, wordt een begroting gemaakt van de kosten en opbrengsten in de tijd. Dat wordt de grondexploitatie genoemd. Het resultaat of het saldo van de grondexploitatie bestaat deels uit gerealiseerde kosten en opbrengsten, en deels uit nog te maken kosten en opbrengsten.

Bij een geraamd positief eindsaldo wordt die winst in principe pas ingeboekt na realisatie. Voor een geraamd negatief plansaldo moet direct dekking apart worden gezet. Anders gezegd, het verlies moet worden genomen.