Rijswijk jumpt als belegger in bouw

Rijswijk is het wachten op investeerders zat en gaat zelf geld steken in de bouw van huurwoningen in de vrije sector. Door als semibelegger op te treden, wil de gemeente de lokale woningmarkt vlot trekken en tegelijk de eetlust opwekken bij de internationale kapitaalverschaffers uit China en de Verenigde Staten.

Zo’n 3.000 tot 3.500 duurzame woningen moeten er de komende tien jaar verrijzen in RijswijkBuiten, een grote lap grond tussen Rijswijk en Delft. Het bestemmingsplan is onherroepelijk goedgekeurd en belangstelling om er te gaan wonen is er volgens CDA-wethouder Wim Mateman ‘meer dan voldoende.’ Er is één probleempje: de financierbaarheid. Er bestaat sinds het uitbreken van de crisis onder beleggers, investeerders, projectontwikkelaars bar weinig animo om geld te steken in de productie van woningen. En corporaties kunnen of mogen niet meer. Zij worden gedwongen om zich te richten op de sociale huurwoningen en tegelijkertijd wordt hun investeringsruimte kleiner. De gemeente Rijswijk heeft om die reden allerlei instrumenten uit de kast gehaald om waar mogelijk de financiering te vergemakkelijken, zoals de herinvoering van de erfpacht en het faciliteren van collectief opdrachtgeverschap.

Afgelopen week zette de gemeenteraad (unaniem) het sein op groen voor de inzet van nog een soort paardenmiddel: de gemeente gaat zelf direct miljoenen investeren in de bouw van vrije sector huurwoningen in RijswijkBuiten. ‘Omdat beleggers vandaag de dag liever geen ontwikkelingsrisico lopen, zijn wij samen met onze huisadviseur van Deloitte aan het rekenen geslagen en hebben vastgesteld dat het verantwoord is als gemeente zelf de markt op te gaan’, zegt oud-Tweede Kamerlid Mateman. Met een bouwer gaat Rijswijk een publiek-privaat samenwerkingsverband aan om in eerste instantie 40 tot 50 vijftig middeldure huurwoningen neer te zetten. De gemeente en de bouwer brengen samen 30 procent eigen vermogen in –  elk zo’n miljoen euro. De overige benodigde middelen – 70 procent – wordt geleend. Voor het eind van het jaar ligt er volgens programmadirecteur Jan Brugman een contract en over anderhalf jaar staan de eerste huizen er. Concrete namen van bouwende ontwikkelaars die in het vastgoedconsortium met de gemeente willen stappen zijn er volgens hem ook al: Dura Vermeer en Volker Wessels.

Grondprijs zakt niet
Voordeel voor Rijswijk van deze opzet is dat de oorspronkelijke grondwaarde gehandhaafd kan blijven. In een eerder stadium toonde een institutionele belegger interesse voor de afname van bouwkavels. Het bod op de grond lag liefst 25 procent onder de vraagprijs. ‘Nog vóór we gingen onderhandelen!’, foetert Mateman. ‘Daar voelen we dus niets voor. Het zou erop neer komen dat we een kwart van onze gronden gratis weggeven. Zo’n offer hoeven we niet te brengen. Gezien de gunstige ligging van RijswijkBuiten met de nabijheid van de TU-Delft en een booming ict-bedrijventerrein is onze prijs marktconform.’

Extra voordeel van het zelf bouwen is het gemiddelde rendement op het eigen vermogen dat de gemeente ermee haalt. Dat is naar schatting van Deloitte Real Estate Advisory 4 procent. ‘Voor Rijswijk is dat belangrijk, gezien bijvoorbeeld het relatief lage rendement bij schatkistbankieren waarbij gemeenten worden verplicht hun overtollige liquide middelen verplicht aan te houden bij het Agentschap van Financiën’, zegt Frank ten Have van Deloitte.

Het is Rijswijk volgens de wethouder echter niet in eerste instantie om de opbrengst te doen, maar om het maatschappelijk belang: het vlot trekken van de woningmarkt. De vraag naar iets duurdere huurwoningen, zeg maar die tussen 700 en 1.000 euro in de maand, stijgt. Probleem is dat het aanbod vrij beperkt is. In Rijswijk is de totale woningvoorraad aan zogeheten grondgebonden huurwoningen in particulier eigendom 0,7 procent. Dat is vijf keer onder het Nederlandse gemiddelde. Ten Have: ‘Rijswijk telt 45 procent sociale woningbouw. Een derde woont intussen ‘scheef’. Mede omdat er zo weinig aanbod is aan middeldure huurwoningen, is er weinig doorstroming.’

Met andere woorden: aan de bovenkant van de sociale huurmarkt en de onderkant van de vrije sector koopmarkt is, ook in Rijswijk, een gat ontstaan. Starters op de woningmarkt geven steeds vaker de voorkeur aan een huurwoning vanwege de flexibiliteit die hun dit biedt. Aan de andere kant groeit het aantal gepensioneerden die kleiner willen gaan wonen en de overwaarde in hun huis willen verzilveren. In een goed functionerende consumentenmarkt neemt doorgaans het aanbod toe bij een stijgende vraag. Maar bij de woningmarkt is gebleken dat het aanbod niet snel kan reageren op veranderingen in de behoefte. Deels omdat programmeringen vastliggen in bestemmingsplannen. Wat zeker ook niet helpt, zijn de beperkingen die het rijk de corporaties oplegt. De corporaties in Rijswijk hebben in elk geval aangegeven vooralsnog niet in staat te zijn om dergelijke woningen te bouwen.

Veel zzp’ers
Afnemers voor de vrije sector huurwoningen in RijswijkBuiten zullen er zijn, durft wethouder Mateman met zekerheid te stellen. ‘Er is hier een grote groep zzp’ers met een middelhoog inkomen. Die komen als gevolg van de nieuwe regels niet langer in aanmerking voor een corporatie­woning. Een woning kopen willen of kunnen ze niet, maar ze hebben wel graag een grondgebonden huurwoning. Ik kijk even naar de programmadirecteur of ik het mag zeggen. Ja? Het aantal concrete aanmeldingen op de lijst loopt inmiddels in de honderden’, zegt hij. Het minieme gevaar van leegstand wil Rijswijk bovendien pareren door samenwerking aan te gaan met plaatselijke corporaties die tegen een vergoeding kandidaten voor verhuur kunnen aanleveren.

Andere risico’s voor de gemeente als deelnemer in een vastgoedexploitatie zijn naast de verhuurbaarheid (aanmelden is één, daadwerkelijk gaan huren twee) de bouwkosten (meerwerk) en de financiering. Wat dat laatste betreft verwacht de gemeente dat op basis van de verwachte verkoopopbrengst en tussentijdse aflossingen het risico op herfinanciering aan het einde van de looptijd ‘beheersbaar’ is. De betrokken bank staat volgens de gemeente in elk geval positief tegenover de business case.

De totale investering van de ontwikkelingsmaatschappij wordt terug­verdiend door de verhuur – gemiddeld 900 euro per maand – en uiteindelijk de verkoop van de huurwoningen aan het eind van de exploitatieperiode. Dat is ongeveer na 10 jaar. ‘Dan stappen we weer uit de constructie’, zegt gemeentelijk programmadirecteur Brugman. ‘Onze doelstelling is niet beleggen, maar de woningmarkt vlot trekken. We hopen op een vliegwieleffect. Als de markt weer normaal functioneert stappen we uit.’

De verwachting is dat de (opgeleverde) wooneenheden in verhuurde staat voor reguliere beleggers wel aantrekkelijk zullen zijn. ‘Wat je ziet, is dat beleggende marktpartijen niet instappen in de bouw van woningen. Ze kopen liever bestaand vastgoed. Dat is rendabeler en geeft minder risico. Rijswijk kan straks de vrije sector huurwoningen in verhuurde staat verkopen’, aldus Ten Have.

Uit studie van Deloitte blijkt volgens hem dat er in Nederland behoefte is aan 800.000 nieuwbouwwoningen, waarvan een kwart in de huur vrije sector. Dat zijn 200.000 woningen à 200.000 euro. ‘Dus zijn we op zoek naar 40 miljard euro. Dat gaat niet met particuliere beleggers. Daar zul je institutionele beleggers uit het buitenland bij nodig hebben. Chinezen en Amerikanen willen wel degelijk investeren in Europa. Nadeel is dat het segment in Nederland klein is. Bovendien stuiten ze op complexe regels en condities, zoals de verhuurdersheffing.’

De 40 tot 50 woningen in RijswijkBuiten vormen wat dat betreft niet meer dan een impuls. Ten Have: ‘Het worden er later misschien meer, maar wellicht is dat niet nodig omdat commerciële beleggers er zelf brood in zien. In die zin is deze unieke joint venture ook bedoeld om de appetite op te wekken van beleggers. Al etende moet de trek komen.’

Stijgende vraag naar middeldure huurwoning
Behoefte aan huurwoningen boven het niveau van de sociale huurwoningen, ja, die is er. Het bestaande aanbod is beperkt. Slechts een paar procent van de woningvoorraad boven de zogeheten liberalisatiegrens van 681 euro per maand bestaat eruit. En bijgebouwd wordt er amper of helemaal niet in de categorie. Dat vraag en aanbod niet bij elkaar komen in de vrije sector huurwoningen heeft alles te maken met de al jaren durende economische crisis. Als gevolg van die crisis is de financierbaarheid van koopwoningen sterk afgenomen. Hypotheekverstrekkers hanteren strengere regels voor mensen die met geleend geld een huis willen kopen. Daarnaast is door Europese regelgeving de doelgroep voor de sociale huurwoningen behoorlijk ingeperkt tot een gezinsinkomen van 34.000 euro per jaar. Op basis van deze ontwikkelingen is de algemene verwachting dat de vraag naar voornamelijk middeldure huurwoningen (700-1.000 euro per maand) sterk zal groeien.

Meer gemeenten actief op de bouwmarkt
Voorbeelden van andere gemeenten die proberen om de lokale woningmarkt op gang te brengen zijn er inmiddels te over. Zo participeert Assen in de bouw van sociale huurwoningen, Edam-Volendam in het realiseren van koopwoningen en hebben Eindhoven en Spijkenisse een achtervang-constructie in het leven geroepen voor niet-verkochte koopwoningen ten behoeve van de huursector. Andere gemeenten spelen met de gedachte huurwoningen totaal voor eigen rekening en risico te gaan realiseren.

Rijswijk wil het net weer even iets anders gaan doen. Van de vier mogelijkheden – traditionele uitgifte van bouwrijpe kavels, het oprichten van een vastgoedfonds, het aangaan van een joint venture of het zelf ontwikkelen en exploiteren van huurwoningen door het gemeentelijk woningbedrijf – omarmen college en raad het model waarbij woningen worden ontwikkeld en tijdelijk geëxploiteerd in een publiek-private samenwerking (pps) met een bouwer.

Uitgangspunt is dat de grond in erfpacht wordt uitgegeven en dus in eigendom van de gemeente blijft. Daardoor beperkt de gezamenlijke financiering zich tot de ontwikkelings- en realisatiekosten van de woningen. Verschil met een gemeentelijk woningbedrijf is dat de risico’s voor de gemeente minder worden vanwege een samenwerking met een marktpartij.