Gemeente belegt in bouw huurwoningen vrije sector

Rijswijk is het wachten op investeerders zat en gaat zelf geld steken in de bouw van huurwoningen in de vrije sector. Door als semibelegger op te treden, wil de gemeente de lokale woningmarkt vlot trekken.

Probleem is financierbaarheid

Zo’n 3.000 woningen moeten er de komende tien jaar verrijzen in RijswijkBuiten, een grote lap grond tussen Rijswijk en Delft. Er is één probleempje: de financierbaarheid. Er bestaat sinds het uitbreken van de crisis onder beleggers, investeerders, projectontwikkelaars bar weinig animo om geld te steken in de productie van woningen. En corporaties kunnen of mogen niet meer. De gemeente Rijswijk heeft om die reden allerlei instrumenten uit de kast gehaald om waar mogelijk de financiering te vergemakkelijken, zoals de herinvoering van de erfpacht en het faciliteren van collectief opdrachtgeverschap.

Rijswijk stapt in pps-constructie met bouwer

Vorige week zette de gemeenteraad het sein op groen voor de inzet van nog een soort paardenmiddel: de gemeente gaat zelf direct miljoenen investeren in de bouw van vrije sector huurwoningen in RijswijkBuiten. ‘Omdat beleggers vandaag de dag liever geen ontwikkelingsrisico lopen, zijn wij samen met onze huisadviseur van Deloitte aan het rekenen geslagen en hebben vastgesteld dat het verantwoord is als gemeente zelf de markt op te gaan’, zegt CDA-wethouder Wim Mateman. Met een bouwer gaat Rijswijk een publiek-privaat samenwerkingsverband aan om in eerste instantie 40 tot 50 vijftig middeldure huurwoningen neer te zetten. De gemeente en de bouwer brengen samen 30 procent eigen vermogen in –  elk zo’n miljoen euro. De overige benodigde middelen – 70 procent – wordt geleend. Voor het eind van het jaar ligt er volgens programmadirecteur Jan Brugman een contract en over anderhalf jaar staan de eerste huizen er.

Zelf bouwen rendabeler dan schatkistbankieren

Extra voordeel van het zelf bouwen is het gemiddelde rendement op het eigen vermogen dat de gemeente ermee haalt. Dat is naar schatting van Deloitte Real Estate Advisory 4 procent. ‘Voor Rijswijk is dat belangrijk, gezien bijvoorbeeld het relatief lage rendement bij schatkistbankieren’, zegt Frank ten Have van Deloitte.

Maatschappelijk belang

Het is Rijswijk echter niet in eerste instantie om de opbrengst te doen, maar om het maatschappelijk belang: het vlot trekken van de woningmarkt. De vraag naar iets duurdere huurwoningen, zeg maar die tussen 700 en 1.000 euro in de maand, stijgt. Probleem is dat het aanbod vrij beperkt is. In Rijswijk is de totale woningvoorraad aan zogeheten grondgebonden huurwoningen in particulier eigendom 0,7 procent. Dat is vijf keer onder het Nederlandse gemiddelde.

Veel zzp’ers zoeken middeldure huurwoning

Afnemers voor de vrije sector huurwoningen in RijswijkBuiten zullen er zijn, durft wethouder Mateman met zekerheid te stellen. ‘Het aantal concrete aanmeldingen op de lijst loopt inmiddels in de honderden’, zegt hij.

Andere risico’s voor de gemeente als deelnemer in een vastgoedexploitatie zijn naast de verhuurbaarheid (aanmelden is één, daadwerkelijk gaan huren twee) de bouwkosten (meerwerk) en de financiering. Wat dat laatste betreft verwacht de gemeente dat op basis van de verwachte verkoopopbrengst en tussentijdse aflossingen het risico op herfinanciering aan het einde van de looptijd ‘beheersbaar’ is.

Na 10 jaar weer verkoop huurwoningen

De totale investering van de ontwikkelingsmaatschappij wordt terugverdiend door de verhuur – gemiddeld 900 euro per maand – en uiteindelijk de verkoop van de huurwoningen aan het eind van de exploitatieperiode. Dat is ongeveer na 10 jaar. Gemeentelijk programmadirecteur Brugman: ‘Onze doelstelling is niet beleggen, maar de woningmarkt vlot trekken. We hopen op een vliegwieleffect. Als de markt weer normaal functioneert, stappen we uit.’