Nationale Woonagenda en de Woningbouwimpuls

Het Rijk heeft met de Nationale Woonagenda grote ambities om de beknelde situatie op de Nederlandse woningmarkt op te lossen: het toevoegen van 75.000 woningen per jaar in de periode tussen 2018 en 2025. De Woonagenda bestaat nu twee jaar en de krapte op de woningmarkt blijft bestaan, al kan de nieuwe Woningbouwimpuls misschien verlichting bieden. Deze impuls stimuleert betaalbare woningenbouw en helpt om knelpunten zoals de uitplaatsing van bedrijven op te lossen.

De eerste twee jaar werden de ambities van de Nationale Woonagenda nog waargemaakt door een combinatie van nieuwbouw en transformatie. De toekomst ziet er minder rooskleurig uit: het CBS meldde in 2019 een daling van het aantal vergunde nieuwbouwwoningen naar 57.400 (in 2018 werden er 70.000 vergunningen verstrekt).

Volgens experts is op veel plekken een actieve(re) houding van de overheid nodig, zowel landelijk door het Rijk als lokaal door gemeenten. Maar wacht even, actief grondbeleid door gemeenten, moeten we daar echt weer aan beginnen? Dat pakt de markt toch wel op?

Het klopt dat de markt een deel van de woningbouwopgave zelf oppakt. Maar dit is onvoldoende voor de enorme woningbouwopgave. Wat speelt er en hoe kan de woningbouwopgave wel worden gerealiseerd?

• In de na-2008-crisisjaren zijn extra woningen gerealiseerd door transformatie van kantoren, maar de transformatievoorraad raakt op. Ook zijn uitleg- en herontwikkelingsplannen van voor de crisis de afgelopen jaren opgepakt. Daardoor loopt de resterende planvoorraad snel leeg. Stikstof kan de schaarste van plangebieden verder laten oplopen. Plangebieden die dichtbij beschermde natuurgebieden liggen, komen mogelijk niet tot ontwikkeling door de stikstofregels.

• Op basis van het aantal verleende bouwvergunningen in 2019 gaan we de doelstelling van 75.000 woningen de komende jaren bij lange na niet halen. Om de woningbehoefte écht tegemoet te komen, moeten bestaande plannen worden versneld. Ook moet kritisch worden gekeken naar de plancapaciteit op lange termijn. Er is dringend behoefte aan grootschalige nieuwe plannen en woningbouwlocaties. Het Rijk kan hier een rol in spelen door een ruimtelijke visie te ontwikkelen.  

• Niet alleen gemeenten, ook ontwikkelaars hebben door de crisis van 2008 veel financiële schade geleden op grondposities. Ontwikkelende partijen zijn deels verdwenen en deels kleiner geworden. Ook zijn ze terughoudender met het innemen van grondposities. Ze ontwikkelen vooral de wat kleinere, eenvoudige plannen en hun corebusiness blijft het bouwen van woningen. De structurele bouwopgave van 75.000 woningen per jaar betreft juist grote, complexe woningbouwprojecten. Met een actieve inzet van een gemeente is het realiseren en/of financieren van gemeentelijke beleidsdoelstellingen iets makkelijker. Denk aan de beleidsdoelstellingen op het gebied van woningbouw, energietransitie, klimaatadaptatie, mobiliteit en infrastructuur. Gemeenten zoeken naar regie op de programmering van de verschillende segmenten: laag, midden en duur in huur- en koopwoningen. Met die regie kunnen ze de juiste balans aanbrengen in de woningprogrammering. Zo houden ze de gewenste doelgroepen in de stad of het dorp of trekken ze deze groepen aan.

• De financiële regelgeving van gemeenten is aangescherpt om ervoor te zorgen dat extreme financiële risico's (drie miljard euro aan afboekingen door gemeenten) zich niet meer kunnen voordoen. Aan actieve grondpolitiek, puur en alleen voor financieel gewin, moet een gemeente nooit beginnen.

• Ten slotte kan de coronacrisis een rol gaan spelen in de nieuwbouwprojecten. Hoewel een economische krimp voor de hand ligt, is het belangrijk om niet in dezelfde valkuil als bij de vorige crisis te trappen. Anticyclisch investeren voorkomt dat het woningtekort nog verder oploopt.

Kortom gemeenten die echt aan de slag willen met de forse woningbouwopgave, doen er goed aan een actieve(re) grondpolitiek te overwegen. Dat is een bewezen route voor het versnellen van de woningbouw! Een stap in de goede richting is gezet door het Rijk om een miljard euro beschikbaar te stellen voor gemeenten om betaalbare woningbouw te stimuleren. De volgende stap moeten gemeenten zelf zetten. Lees meer hierover in de Whitepaper Woningbouwimpuls 2020.