Wonen in bijgebouw mag

Aan een landelijke dijk langs de Hollandse IJssel in Het Groene Hart staat landhuis De Bongerd te koop. Het landhuis heeft een ‘rietgedekte kap’ en op het terrein staat ‘een vrijstaand gastenverblijf’. Dat ‘gastenverblijf’ is een schuur die twintig jaar geleden al zo werd gebouwd dat er prima in gewoond kan worden.

Bouwkundig gezien is er niets tegen bewoning in te brengen. Volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan uit 1998 heeft het perceel ook een woonbestemming. Maar als het bijgebouw enkele jaren geleden daadwerkelijk verhuurd en bewoond wordt, keert de gemeente Oudewater zich daartegen.

‘In het bestemmingsplan is onder het kopje bouwvoorschriften opgenomen dat niet meer woningen mogen worden gebouwd dan op de plankaart is aangegeven. En uit de systematiek van de bestemmingsplanvoorschriften blijkt dat hier slechts één woning is toegestaan’, zegt de handhavende gemeentejurist Peter van den Berg. Niet ver van De Bongerd trad het college van B en W eerder met goedkeuring van de rechtbank op tegen een identiek geval.

Maar bij De Bongerd loopt het spaak. Want nu zegt dezelfde rechtbank ineens dat bewoning wel degelijk is toegestaan. De woonbestemming en de planvoorschriften verzetten zich er namelijk niet tegen. Volgens de rechtbank doet het er niet toe dat de bouwvoorschriften slechts één woning toestaan.

Arthur van Rossem, advocaat van de verkoper: ‘De Raad van State hanteert in deze uitspraak het aloude onderscheid tussen bouwvoorschriften en gebruiksvoorschriften. Daar zouden gemeenten goed op moeten letten.’

Zoals bekend regel of beperk je met gebruiksvoorschriften het gebruik van een (bij)gebouw. Bouwvoorschriften zijn daarentegen bedoeld om de aanvraag van een bouwvergunning te toetsen. Maar dit bijgebouw wás al opgericht en geschikt voor bewoning. Een verbouwing is dus niet nodig, laat staan een bouwvergunning, zegt de rechtbank.

De gemeente Oudewater gaat hiertegen vergeefs in hoger beroep. De Raad van State vindt de redenering van de rechtbank in orde. Handhavingsjurist Van den Berg is verrast: ‘De Raad van State kijkt naar de letter van de voorschriften en niet naar de systematiek van het bestemmingsplan.’

De uitspraak heeft met name gevolgen voor bijgebouwen die al zo luxe zijn dat deze niet verbouwd hoeven te worden. Die situatie komt volgens Van den Berg waarschijnlijk niet zo heel veel voor. ‘Aan de andere kant heb ik wel vragen over “de zaak-Oudewater” gekregen van gemeenten die met dezelfde voorschriften werken. Zoals Renkum, Bodegraven en Montfoort.’

Deze gemeenten vragen Van den Berg wat zij nu moeten doen: ‘Ik raad ze aan om in hun nieuwe bestemmingsplannen een bepaling op te nemen dat bewoning van bijgebouwen bij een woning niet is toegestaan. In de meeste bestemmingsplannen ontbreekt zo’n bijzonder gebruiksverbod nu.’