Stadsrand nieuw zorgenkind

Reddingsplannen voor de binnenstad volstaan niet. Grote winkelcentra in buitenwijken blijken nog méér risico te lopen. Vergrijzing en een internetgevoelig winkelbestand maken ook gemeenten buiten krimpregio’s kwetsbaar voor leegstand.

Zouden de ambtenaren en bestuurders die over winkelleegstand gaan in gewetensnood hebben verkeerd, tijdens de afgelopen feestmaand? Want wees eerlijk: wie heeft in december niet een cadeau uitgedeeld of uitgepakt dat keurig na een muisklik aan de deur werd bezorgd? Terwijl er nog steeds reden genoeg is om de lokale detailhandel extra zorg en aandacht te geven. Drie recente onderzoeken tonen waar gemeenten staan op dit moment: de komende tien jaar is 14,5 procent minder winkelruimte nodig, binnenstadsvisies botsen met detailhandelsplannen en in de grote winkelcentra buiten de binnenstad zit iets grondig fout.

Eerst maar eens de vooruitzichten. De adviesbureaus Roots en AnalyZus brachten per gemeente de effecten van twee ontwikkelingen in kaart die de behoefte aan detailhandel in belangrijke mate bepalen: internetwinkelen en demografie. Tot 2025 zijn volgens de bureaus in het meest realistische scenario slechts drie gemeenten waar de behoefte aan winkelruimte groeit: Ouder-Amstel, Zuidplas en Beemster. In de rest van Nederland zal het winkelvloeroppervlak moeten krimpen, met gemiddeld 14,5 procent. De internetverkoop is daar voor een belangrijk deel verantwoordelijk voor, waarbij er forse verschillen zitten tussen branches.

De dagelijkse boodschappen doen we tegen 2025 voor hooguit 10 tot 15 procent online, stellen Roots en AnalyZus, die zich baseren op de verzamelde cijfers uit de ING-publicatie Winkelgebied 2025 - Breken met het verleden. Muziek, films en games daarentegen halen we voor 90 tot 95 procent van internet. ‘Gemeenten die in kwetsbare branches sterk vertegenwoordigd zijn, gaan dat in hun winkelstraten voelen’, zegt Gilbert Bal, adviseur ruimte, economie en vastgoed van Roots Beleidsadvies. Die branches worden bovendien sterk geraakt door de tweede factor die drukte in de winkelstraat bepaalt: vergrijzing. De groeiende groep ouderen geeft vooral geld uit aan dagelijkse boodschappen. Gezinnen en jongeren zijn de grote afnemers van vrijetijds-, mode- en luxeartikelen, maar hun bevolkingsaandeel daalt. Bijna de helft van de gemeenten krijgt tot 2025 te maken met bevolkingskrimp, volgens de prognoses van Primos die de onderzoekers gebruikten.

Sloopfonds
Gelukkig, stelt Bal, hoeft afnemende winkelbehoefte niet te leiden tot een evenredig grote leegstand. ‘Als je dat proces goed begeleidt, kun je het verlies van winkeliers compenseren met andere functies: horeca, wonen, ontmoeten. Dat vraagt van gemeenten een integraal beleid voor winkelgebieden en de rol van de verschillende functies daarin.’

Precies dat aspect – de integrale visie – is bekeken in het tweede onderzoek. Platform31 en Bureau BEA analyseerden de binnenstadsplannen en detailhandelsvisies van de G32. Bijna alle grote steden beschikken over uitnodigende binnenstadsvisies, met aandacht voor horeca, cultuur, toerisme en evenementen.

Dat is positief, zegt programmamanager Cees-Jan Pen van Platform31 en lector Vastgoed van Fontys Hogescholen. Jammer genoeg botsen ze nogal eens met de detailhandelsvisies, die meestal enkel gaan over winkels van nu. En dan vaak ook nog op de traditionele manier, via toelatingsplanologie, zegt Pen. ‘De economie regelen via verkeersborden: wat mag wel en wat mag niet. Weinig prikkels voor ondernemers, nauwelijks een beroep op de creativiteit van de private en publieke sector en verantwoordelijkheid van vastgoedeigenaren. Dat helpt de binnenstadsvisie niet erg vooruit.’ Bovendien, een papieren visie maakt nog geen bloeiende binnenstad. Het probleem is dat gemeenten in het verleden geen geld hebben gereserveerd om ‘de puinzooi op te ruimen’. Ze hadden in goede tijden met private partijen een ‘sloopfonds’ moeten vullen. ‘Grootschalig slopen hoeft niet, maar steden moeten wel rotte plekken aanpakken, die de omgeving meetrekken in de malaise.’

In het terughalen van functies en voorzieningen die eerder zijn weggejaagd uit de binnenstad, ziet Pen ook een oplossing. Onderwijs, zorg, cultuur. Het zorgt voor waardebehoud of zelfs groei van het vastgoed in de binnenstad en kan daarmee een interessante belegging zijn voor commerciële partijen. Eindhoven doet de eerste stapjes nu Fontys hogescholen ruimte huurt in de binnenstad. Steden zullen de komende jaren meer pogingen ondernemen hoger onderwijs naar de binnenstad te trekken. Studenten zorgen voor reuring en bestedingen. Wonen en zorg voor ouderen – ooit naar de stadsrand en wijken verbannen – past logischerwijs ook prima in de binnenstad. Daar zijn alle voorzieningen en kwaliteiten voorhanden. Zo’n verschuiving geeft pijn in de wijken en dorpen, dat wel, erkent Pen.

Perverse prikkel
Het is opmerkelijk, al die aandacht voor de binnenstad, vindt Pieter van der Heijde, algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning B.V. Met de binnensteden gaat het eigenlijk best goed, vindt hij, er is de afgelopen veertig jaar fors aan de weg getimmerd. De grootschalige centra die gelijktijdig aan de stadsranden verrezen, dáár maakt hij zich zorgen over. In het onderzoek Nieuwe Centra in Nederland, waarop hij aan de Universiteit van Amsterdam promoveerde, bracht Van der Heijde de tachtig grootste centra in kaart die in de afgelopen zestig jaar zijn ontstaan. Hij analyseerde het ontwikkelingsproces van vier van deze gebieden in Den Haag en Utrecht. Zijn conclusie: de nieuwe centra zijn, juist ter bescherming van de binnensteden, niet goed uitontwikkeld.

‘Om te voorkomen dat de nieuwe centra bezoekers uit de binnenstad zouden wegtrekken, hebben gemeenten ze allerlei beperkingen opgelegd.’ De centra zijn in hun ontwikkeling geremd, ook doordat ze ongecoördineerd tot stand zijn gekomen, zag hij in zijn onderzoek. ‘Ze zijn uitsluitend door de lokale overheid ontwikkeld, terwijl ze vaak een bovenlokale functie hebben.

Toch hebben de hogere overheden zich afzijdig gehouden.’ Een ander probleem is de perverse prikkel van de hoge grondprijs voor commercieel vastgoed: de gemeente verdient meer aan meters voor kantoren en winkels, dan aan woningen. ‘Er zit iets fout in de systematiek. Gemeenten moeten toezien op zorgvuldige ruimtelijke ordening, dus leegstand voorkomen. Maar tegelijkertijd proberen zij geld te verdienen met het faciliteren van functies waarin op termijn leegstand ontstaat,’ zegt Van der Heijde.

De situatie is niet hopeloos. Als de nieuwe centra hun multifunctionele karakter en mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik goed benutten, kunnen ze de stadsregio’s versterken. Dat vraagt om keuzes en prioriteiten, net als in de binnenstad. Daarmee komt het trouwens ook best goed, meent hij. ‘Het product binnenstad is al met al geslaagd als plek met een goede aantrekkingskracht. Horeca, bioscopen, af en toe muziek, dat is er toch allemaal al? Natuurlijk moeten de aanloopstraten worden aangepakt en zijn boetiekjes sfeervoller dan ketens. Maar we kunnen wel een beetje schamper lopen doen over Blokker; we komen er toch allemaal?’

Hoe krijg je het centrum op orde?
Hangende bloemenmanden, tasjes met I love …<gemeentenaam>…, zes bronzen beren op een marktplein. Dat werkt dus niet, volgens Platform31. Maar wat wel? Hoe maak je de binnenstad 2020-proof? De goede voorbeelden volgens Cees-Jan Pen van Platform31:
1. Eindhoven: Geen mooie historische stad, maar gaat uit van eigen kracht en probeert zich ook niet aan Den Bosch te meten. Zorgt dat mensen en ondernemers komen om wat er wél is: reuring, events, cultuur, design, creativity en horeca. De openbare ruimte wordt goed gebruikt voor tijdelijke evenementen.

2. Zwolle: Snapt hoe je historische kwaliteit en een compact hart kunt benutten en dat schoon en heel telt. Alle partijen zitten er vanuit een gezamenlijke visie om tafel: gemeente, ondernemers, horeca, cultuursector.

3. Leeuwarden: Heeft zich goed herpakt, mede door de uitverkiezing tot Culturele Hoofdstad 2018. Door te investeren in quality of life, cultuur en evenementen – op basis van het eigene – zorgen ze voor een vibe in de stad. Leeuwarden is een van de eerste steden die het belang van aanloopstraten erkent.

4. Zaanstad: Zette de gemeente (financieel en organisatorisch) jarenlang op slot om het markante stadshart te kunnen bouwen dat ontbrak. Nu ligt dat er, dat is lef hebben en kiezen voor de binnenstad.

5. Gouda en Dordrecht: Gebruiken de kracht van hun historische binnenstad om het kerngebied compacter te maken. Niet tegen de stroom in doorbouwen.

Regionale verschillen
Verschillen tussen buurgemeenten zijn soms groot. Beemster – één van de gemeenten waar de winkelbehoefte groeit – ligt naast de ‘krimpers Zeevang en Waterland. Volgens Gilbert Bal van Roots verwacht Beemster een sterke bevolkingsgroei. Ook speelt de branchesamenstelling een rol. Bal: ‘In Waterland en Zeevang zijn internetgevoelige branches oververtegenwoordigd.

Behoefte aan winkelruimte: