Middenhuur: de oplossing als kopen niet kan en sociale huur te duur is. Of toch niet?

De starter kan niet kopen en verdient te veel voor sociale huur. De vraag naar woningen in het middenhuursegment neemt daarom toe. Maar zit de starter daar wel op de goede plek? Paulus Jansen, directeur van de Woonbond, over woekerprijzen voor kleine woningen, huurbescherming en de ongelijke behandeling van kopers en huurders.

Wat zijn de prijzen van woningen in het middenhuursegment?

“Deze woningen hebben maandhuren vanaf de sociale huurgrens van 711 euro tot ongeveer 1.000 euro, afhankelijk van de regio. Als je het mij vraagt, mag je voor dat geld best wat verwachten van een woning. Toch is niets minder waar. De prijs-prestatieverhouding van middenhuurwoningen is slecht. Mensen betalen veel geld voor weinig vierkante meters. Ik ken een projectontwikkelaar die voor een woning van nog geen 26m² naast het Centraal Station in Utrecht 850 euro vroeg.”

Hebben ontwikkelaars en verhuurders het dan voor het zeggen?

“De ontwikkeling van de woningmarkt ging razendsnel; van enorme dip naar the sky is the limit. Maar toenemen deed het huuraanbod niet. In plaats daarvan gingen corporatiewoningen naar bijvoorbeeld beleggers die ze voor hoge prijzen verhuren. Er zijn projecten gesleten als middenhuur en binnen een paar jaar verkocht aan de hoogste bieder. De Woonbond wil dat er vooraf afspraken gemaakt worden. Over de exploitatietermijn op korte en lange termijn, en het prijs-prestatieniveau. Hoeveel ruimte huurders tegen een bepaalde prijs krijgen en hoe de huur zich ontwikkelt.”

Wat als de verhuurder zich niet aan de afspraken houdt?

“Wat de Woonbond betreft wordt huurbescherming uitgebreid tot het middensegment. Nu gelden daarvoor nog andere regels dan voor sociale huur. Voor huurders in de vrije sector is er geen fatsoenlijke bescherming tegen woekerprijzen. Zij kunnen met geschillen over de huurprijs of slecht onderhoud niet naar de Huurcommissie. Dat is raar, want middenhuurders zijn een kwetsbare groep die niet op eigen kracht voldoende tegenwicht kunnen bieden tegen commerciële partijen. Voor een juiste prijs-prestatieverhouding is een juridische basis noodzakelijk, zodat alle partijen zich daar aan kunnen houden. Op landelijk niveau betekent dat een wetswijziging, maar lokaal kunnen gemeenten, ontwikkelaars en corporaties afspraken maken, zodat de verhouding goed blijft.”

Zijn er al gemeenten die hier mee bezig zijn?

“De gemeente Utrecht maakt op nieuwbouwniveau afspraken in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. Zij krijgen dan alleen een bouwvergunning als ze de woningen toewijzen aan bepaalde doelgroepen. In Amsterdam werken ze aan een vorm van regulering van middenhuur waarbij starters voorrang krijgen. Dat is een mooie ontwikkeling, want er zijn nog maar weinig andere plekken waar dat gebeurt.”

Concluderend klinkt het alsof starters beter af zijn als ze kopen? Maar dat kunnen ze niet.

“Buiten de Randstad in gebieden met een ontspannen woningmarkt kiezen veel mensen voor koop. De prijzen liggen daar een stuk lager en er is voldoende betaalbaar aanbod. Bovendien is hypotheekrenteaftrek ongelimiteerd voor zowel goedkope als dure woningen en dat levert een groot belastingvoordeel op. Binnen de Randstad is de druk op de woningmarkt zo groot dat mensen niet kunnen kopen en wel móéten huren. Sociale huur zit echter op slot en dus is middenhuur nog de enige optie. Mensen betalen de hoofdprijs voor weinig ruimte, krijgen geen goede huurbescherming en genieten niet van belastingvoordelen. Huurtoeslag is immers alleen voor een beperkte doelgroep toegankelijk. De toch al zwakke starter is een grote verliezer op de huidige koop- én huurwoningmarkt.”

Lees ook: Bouwend Nederland-voorzitter Maxime Verhagen: “Het is teleurstellend dat de VNG en IPO de Woonagenda niet meegetekend hebben”