Ontzorgen in de breedste zin van het woord

Van beheer en onderhoud van gemeentelijk vastgoed tot de exploitatie van sporthallen en sportvelden. Van 500 jaar oude musea tot moderne multifunctionele accommodaties. SRO biedt gemeenten een totaaloplossing voor al het gemeentelijk vastgoed.

SRO bestaat zo’n twintig jaar. In die tijd is het bedrijf uitgegroeid tot een verzelfstandigde organisatie met twee gemeentelijke aandeelhouders, de gemeenten Amersfoort en Haarlem. De ruim 380 medewerkers werken voor negen gemeenten op het gebied van vastgoedsturing, exploitatie en sportstimulering. Directeur Marjon van Vilsteren: ‘We werken in opdracht via aanbestedingen, maar ook samen met gemeenten in de vorm van joint ventures. Dan hebben we het over een echte samenwerkingsrelatie waarbij wij werk uit handen van de gemeente nemen en zij in control blijven over het beleid. En dat op een zeer breed gebied van vastgoed, van musea en zwembaden tot monumenten en mfa’s.’

‘Voor de gemeente Amersfoort doen we de gehele gemeentelijke vastgoedportefeuille, behalve het gemeentehuis’, vertelt Tjeerd Meijer, manager vastgoed bij SRO. ‘Dan hebben we het over ruim 250 objecten van heel klein tot heel groot.’ Voor een deel van dit vastgoed is SRO ook de ondernemer die het pand uitbaat. ‘In die gevallen huren we het pand van de gemeente en doen we de volledige exploitatie en beheer, risicodragend. Voor andere panden doen we het vast-goedmanagement, die keuze wordt per gemeente en per object gemaakt.’

 

Gemeenten houden de regie

Nog weinig gemeenten hebben het beheer van het maatschappelijk vastgoed uitbesteed en dat verbaast Van Vilsteren enigszins. ‘Gemeenten die de uitvoerende kant van het vastgoedbeheer uitbesteden kunnen zich veel meer focussen op hun beleid en vast-goedstrategie. Ze blijven in regie, maar hebben naar het onderhoud en beheer geen omkijken. Ze kunnen daardoor beleidstechnisch makkelijker en sneller stappen maken. Wij kunnen als SRO de gemeenten hierbij ondersteunen.

We onderhouden de contacten met de gebruikers van het vastgoed, de verenigingen en de belangenorganisaties. We regelen het onderhoud, doen de klachtenafhandeling en handelen de technische storingen af. Kortom we ontzorgen de gemeenten in de breedste zin van het woord.’

Meijer benadrukt dat SRO niet enkel in opdracht van gemeenten werkt, maar ook echt in samenwerking mét, en dat op verschillende niveaus. ‘Inhoudelijk, operationeel, ambtelijk tactisch, maar ook politiek strategisch. Dat is de kracht van SRO, dat we op al die niveaus heel snel kunnen schakelen.’ Van Vilsteren: ‘Daar komt bij dat we heel breed georganiseerd zijn, we zitten echt in de haarvaten van de samenleving. Tegelijkertijd zitten we zo dicht bij de gemeenten, dat we de politieke context goed snappen. We kunnen op die manier meedenken over het te voeren beleid. Daarmee bieden we echt toegevoegde waarde.’

Actieve rol in verduurzaming

Ook bij verduurzaming van gemeentelijk vastgoed speelt SRO een belangrijke rol. Van Vilsteren: ‘Er komt steeds meer aandacht voor duurzaamheid. SRO neemt daarin echt een actieve rol door op eigen initiatief al gebouwen te verduurzamen. Zo hebben we vorig jaar op diverse panden zonnepanelen gelegd. In deze gevallen hadden wij zelf de split incentive. In andere gevallen gaan we met gemeenten in overleg wie de investeringen doet en daar maken we goede afspraken over. Het is echter belangrijk dat we met duurzaamheid aan de gang gaan en niet op elkaar gaan zitten wachten. Die tijd en ruimte hebben we niet meer.’

 

Prioriteiten stellen

‘Omdat we veel ervaring en veel vastgoed in beheer hebben, zijn we heel goed in staat om vanuit de portefeuillekant naar verduurzaming te kijken’, stelt Meijer. ‘Daar ligt onze kracht. We kunnen goed prioriteiten stellen en daar een planning op maken samen met gemeenten. En we zitten daar ondernemend in door zelf te investeren, door projectmatig al te verduurzamen en door vooruit te kijken welke maatregelen in de nabije toekomst nodig zijn. We kijken bijvoorbeeld nu al hoe gebouwen van het gas af kunnen. Al die kennis benutten we om met gemeenten in gesprek te gaan over prioritering om zodoende te komen tot een investeringsagenda voor de komende vijftien jaar.’

Verduurzaming Boerhaavebad

In Haarlem heeft SRO zwembad het Boerhaavebad in beheer. Het bad uit de jaren tachtig was toe aan renovatie. ‘En dan komt daar tegenwoordig automatisch de verduurzamingsslag achteraan’, stelt Meijer. ‘We moeten immers voldoen aan wet- en regelgeving.’ Voor SRO een speciale klus omdat het pand zeker tot 2030 in gebruik moet blijven. De verduurzamingsmaatregelen moesten zo worden gepland dat de investeringen in tien jaar tijd zo veel mogelijk worden terugverdiend.

Meijer: ‘We hebben heel lean and mean gekeken naar bepaalde componenten die vervangen of gerenoveerd moesten worden. Uiteindelijk hebben we met name op een aantal actoren van de renovatie gestuurd. Zo hebben we de waterbehandeling verder op niveau gebracht. Zestig procent van de totale energierekening komt bij een zwembad namelijk op het conto van de verwarming van het zwembadwater. We hebben daar een besparing op gerealiseerd van zo’n 15 procent. Dan heb je het toch over een besparing van 9 procent op de totale energieverbruik. Daarnaast hebben we in het hele bad ledverlichting aangebracht, daarmee bespaar je ongeveer 70 procent op de energiekosten voor verlichting. En ook voor ventilatie en verwarming hebben we een besparing van zo’n 20 procent weten te realiseren. In totaal kwamen we uit op een energiebesparing van 20 procent over de totale energiebehoefte. Dat scheelt op jaarbasis heel wat euro’s.’

Maatschappelijk geld

Bij dit soort grootschalige projecten is het volgens Van Vilsteren belangrijk om alle belangen goed naast elkaar te leggen en goed te wegen. Hoe ziet het meerjarenonderhoudsplan er uit, wat is de strategie van de gemeente en wat stelt de huidige wet- en regelgeving? ‘We hebben het toch over maatschappelijk geld, dus daar moeten we goed en zorgvuldig mee omgaan.’

Bron: Vastgoedsturing december 2018