Het bestaande is het nieuwe

Hij heeft een ontnuchterende boodschap aan de bouwwereld en aan alle ruimtelijke beleidsmakers: ‘De gebouwen die we over twintig jaar nodig hebben, staan er bijna allemaal al.’ Duco Stadig is voorzitter van het nationale H(erbestemmings)- team en derhalve pleitbezorger van de lege vloeren van Nederland. Zijn H-team is ingesteld door de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en bestaat uit vooraanstaande ruimtelijke specialisten. Het team beijvert zich op alle bestuursniveaus voor de herbestemming van vastgoed, een belangrijke pijler onder het architectuur- en monumentenbeleid van het Rijk.

Stadig heeft een grafiek meegebracht naar het interview met Binnenlands Bestuur. Want de schrikbarende 7 miljoen vierkante meter ongebruikte kantoorvloer mag onderhand bekend zijn, evenals de honderden holle kerken, fabrieken, scholen en winkels, hij wil ook aandacht voor de bestaande woningvoorraad.

Het plaatje toont de halvering van de Nederlandse woningbezetting gedurende de laatste vijftig jaar. Zijn boodschap: als Nederlanders in korte tijd al zoveel ruimer zijn gaan wonen en als tegelijkertijd de bevolkingsgroei afvlakt, hoeveel extra vierkante woonmeters zijn er dan nog nodig? De voormalige wethouder denkt niet alleen aan de krimpgebieden. ‘Hier in Amsterdam zie je bijvoorbeeld dat de gemiddelde woningbezetting weer iets toeneemt. Dat heeft natuurlijk met de crisis te maken, maar dat is wel een realiteit voor de komende jaren.’

Bouwdrift

 

Ironisch genoeg bevinden we ons tussen draaiende bouwkranen en krijsende slijptollen. Het gesprek vindt plaats op de Amsterdamse Zuidas, waar in het nieuwe millennium en mede onder Stadigs wethouderlijk bewind naar verhouding het grootste areaal vloeroppervlak is toegevoegd van heel Nederland. En waar de bouwdrift nog altijd niet is geluwd.

Logisch, vindt de oud-bestuurder, die zich sinds 2006 in allerlei rollen is blijven buigen over ruimtelijke kwesties (zie kader). ‘Op deze plek, tussen Amsterdam en Schiphol, is nieuwbouw nog gewenst. Hier bestaat een internationale vraag naar kantoorruimte. Maar ook Haarlemmermeer en Amsterdam hebben samen al afscheid moeten nemen van irreële bouwdromen rondom Schiphol. Dat is onderling uitgepolderd.’

Het H-team heeft in september een inspraakreactie ingediend op de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, die minister Schultz in juni naar de Kamer zond. ‘De minister heeft het wel heel abstract over krimp en groei, maar laat het ruimtelijk beleid over aan lagere overheden’, vat Stadig samen. ‘Terwijl het overschot aan gebouwen en terreinen juist bij die lagere overheden ontstaat. Decentralisatie van de besluitvorming is prima, maar wij vragen de minister om een visie op leegstand.

En om landelijke maatregelen die een verdere toename helpen voorkomen.’ Suggesties heeft hij uiteraard paraat. ‘Herbestemming is nog steeds fiscaal in het nadeel vergeleken met nieuwbouw. Dat zit ondermeer in de btw en de overdrachtsbelasting. De Kamer heeft er al over gedebatteerd maar alles is totnogtoe afgewezen. Verder zijn er aanpassingen nodig van de Wet op de ruimtelijke ordening. Ik pleit al jaren voor flexibeler bestemmingsplannen. Nu moet je van elke vierkante meter precies zeggen wat er mag. Dat was destijds goed voor de tuinsteden en andere buitenwijken, maar het werkt niet meer. De gebouwen staan er al, maar de gebruiksbehoeften veranderen. Dan moet je, net als in binnensteden, mee kunnen bewegen door bepaalde gemengde bestemmingen toe te laten. Zonder dat er overlast ontstaat natuurlijk.’

Een ander obstakel in de Wro is de bepaling dat tijdelijke bestemmingen maximaal vijf jaar mogen duren, aldus Stadig. ‘Voor studentenwoningen is dat bijvoorbeeld te kort, dat moet tien jaar worden. Maar dat zit al in de pijplijn, de minister is ermee bezig.’

Doorbraak

 

Gevraagd naar zijn favoriete herbestemming stelt hij dat elk antwoord subjectief is, maar dat hij graag het Amsterdamse Pakhuis de Zwijger (1933) ten voorbeeld stelt, dat in 2006 een succesvol nieuw leven kreeg als cultureel centrum. ‘Het sleepte al jaren. Het was gemeente-eigendom, we wilden het behouden en de toegangsweg naar Java-eiland eronderdoor laten lopen. Maar niemand kwam eruit, architecten niet, projectontwikkelaars niet. Het hing op geld, we hadden het al bijna opgegeven.

Zeker toen er ook nog een probleem met de fundering bleek te zijn en het gestut moest worden tijdens de bouw van de brug naar het eiland.’ Renovatie-architect André van Stigt zorgde tenslotte voor een doorbraak. ‘Hij verzon een nieuwe aanpak, veel minder ingrijpend en dus goedkoper. Dat was zijn vakmanschap, hij leerde ons er anders naar te kijken.’

Dit soort vakmanschap is schaars, waarschuwt hij. ‘Als de minister nu toch een visie ontwikkelt op leegstand, laat ze daar dan ook het vakonderwijs bij betrekken. De bouwkunde-curricula gaan nog steeds vooral over nieuwbouw, maar we hebben veel meer André van Stigten nodig.’

Anders kijken, anders denken, dat is volgens Stadig een eerste vereiste bij leegstaand vastgoed. ‘De NDSM-hal in Amsterdam- Noord is daar ook een voorbeeld van. Met heel simpele middelen is daar een bedrijfsverzamelgebouw van gemaakt: een waterdicht dak, stelcon-platen op de vloer en een binnenstraat met aan weerszijden een raamwerk van tweehoog, waar bedrijven zelf hun functies inpassen.’

‘Anders denken’ kan ook betekenen: niets doen. ‘Neem het Hembrugterrein, op de zuidrand van Zaanstad (een voormalig militair- industrieel bedrijvenpark, co.). Daar staan zestig monumenten, vaak met zwaar achterstallig onderhoud, op een vervuild terrein. Misschien moet je dat gif niet uit de grond halen, maar het afdekken en een bord plaatsen: verboden te graven. Organisch gif wordt uiteindelijk door de natuur gesloopt. Intussen kan je wel de hekken openzetten en die gebouwen herbenutten.’

Alle monumenten redden is overigens een illusie, waarschuwt de herbestemmingsadvocaat. ‘Iedereen fantaseert nu over de creatieve sector, maar die kan al die lege vloeren niet vullen. We moeten gaan kiezen welke monumenten we echt belangrijk vinden. Je kunt als gemeente geen nieuwe NDSM-achtige hallen blijven omvormen, daar gaat te veel geld in.’

Ruimte voor ruimte

 

Voor kantoorpanden is herbestemming vaak nog moeilijker. ‘Daar zitten veel gebouwen bij die milieutechnisch niet in orde zijn en ook nog op een incourante plek staan. Met zulke gebouwen kun je niets meer. Eigenaren weten dat, maar blijven tegen beter weten in wachten omdat ze de gebouwen niet als eerste willen afwaarderen.’

De kantorenleegstand vergt een actieve rol van de provincies, vindt Stadig. ‘Zij kunnen binnen een bepaald gebied een ‘ruimte voor ruimte’-regeling maken. In andere sectoren hebben ze daar al ervaring mee. Zuid-Limburg heeft bijvoorbeeld zo’n regeling voor woningen: wie twee woningen sloopt, mag een nieuwe bouwen. En Zuid-Holland heeft hem voor stallen en kassen op het platteland.’

Een ruimte-voor-ruimte regeling voor de kantoormarkt, betoogt de voormalig bestuurder, maakt het mogelijk om courante, energiezuinige kantoorpanden te bouwen terwijl er tegelijkertijd tweemaal zoveel kantoren gesloopt worden. ‘Als je dat met verhandelbare sloopcertificaten doet, ontstaat er een markt voor perspectiefloze kantoren en krijg je dumpprijzen. Eigenaren zullen dan wel moeten afwaarderen.’

De regeling zal alleen effectief zijn op regionaal niveau. ‘Kijk naar Amsterdam. Hier op de Zuidas kun je nog bouwen, hier is voldoende vraag. Maar de buurgemeente Diemen ligt een stuk ongunstiger, daar zal vooral gesloopt moeten worden. Provincies moeten dus regio’s afbakenen en daarover de regie nemen.’ Gesteld dat de kantorenmarkt eindelijk goed gereguleerd wordt, dan nog zitten gemeenten met talloze lege winkels, fabrieken, scholen en kerken. Wat moeten ze ermee?

‘Het is allereerst de eigenaar die er iets mee moet’, antwoordt Stadig. ‘En dat is meestal niet de gemeente. De gemeente kan de eigenaren wel prikkelen. Leg uit hoe de wereld in elkaar zit, dat die nieuwe huurder er niet komt. Ook een waarschuwing dat een pand er vreselijk uitziet en de aankondiging dat je de eigenaar gaat aanschrijven kan iets in beweging zetten.’

Huren

 

Winkels, nu extra belaagd door het internetshoppen, zijn een verhaal apart. ‘De daling van het aantal winkels is al vijftig jaar aan de gang’, relativeert de adviseur. ‘Ze zitten meestal op goede plekken om er woningen van te maken, en dat gebeurt ook allang. Als gemeente kun je winkeliers actief informeren over je beleid om winkels naar woningen te transformeren. En bij gebiedsplanning moet je echt anders gaan rekenen, qua verhouding winkels en woningen.’

Dat lijkt onder Stadigs Amsterdamse bewind toch ook niet helemaal gelukt, getuige de lege winkelpuien op nieuwbouwlocaties als IJburg en de plek waar het gesprek zich afspeelt. ‘De IJburglaan’, knikt hij wat ongemakkelijk. ‘Daar speelt natuurlijk ook de crisis een rol. De plek, langs de trambaan, is goed. Maar de huurtarieven voor dit soort panden zullen omlaag moeten. Dan zul je zien dat er nieuwe initiatieven voor terugkomen, zoals persoonlijke dienstverlening. IJburg is een wijk met veel tweeverdieners, daar zal behoefte zijn aan diensten.

En hier, op de Zuidas, zijn al veel nieuwe ondernemers binnengehaald sinds de huren tijdelijk verlaagd zijn. Je kunt hier je ogen laten laseren, ja. En wist je dat hier ook een vaccinatieservice zit? Handig, vlakbij Schiphol.’

Overal in Nederland zullen de huren van winkelpanden dalen, verwacht hij. ‘En de gemeente kan nieuwe ondernemers tegemoet komen. Bijvoorbeeld door de openbare ruimte op te knappen, bloembakken te plaatsen, een winkelcoördinator aan te stellen, actiever huurders te introduceren. Veel aspirantondernemers melden zich bij de gemeente als ze een pand zoeken.’

Rekenen

 

Moeten gemeenten onderhand geen registers gaan bijhouden van leegstaand vastgoed? De adviseur schudt het hoofd. ‘Die verouderen veel te snel, daar zijn makelaars voor. Die hebben er baat bij om de leegstand goed te volgen. Mijn eigen werkgever is gespecialiseerd in hotels, wij zijn dus gespitst op gebouwen die een hotel kunnen worden. En er komen steeds meer kleinere makelaars en architecten met initiatieven. Ze maken een plan en zoeken er huurders bij. We moeten het van de ondernemende mens hebben, ambtenaren kunnen hooguit faciliteren.’

Het moge duidelijk zijn, ook bij leegstand heeft de markt tegenwoordig het primaat. Hoeveel markt schuilt er inmiddels in de voormalig wethouder, die immers bewust is overgestapt naar de private sector? Stadig schiet in de lach. ‘Ik zit nu wel aan de andere kant, maar ik werk nog steeds voor overheden. Ik voel me eerder een zzp’er. Soms ben ik adviseur, soms mediator, soms procesregisseur. Het is goed om daarbij de commerciële manier van denken te betrekken. En het leuke van het makelaarskantoor waar ik aan verbonden ben is dat ze kunnen rekenen. Dat moeten overheden ook meer doen, rekenen.’

---

Kort CV

* doctorandus economie, kandidaat rechten

* 1976-1994 secretaris Amsterdamse Federatie van woningcorporaties

* 1994-2006 PvdA-wethouder ruimtelijke ordening en volkshuisvesting Amsterdam

* sinds 2006 strategisch beleidsadviseur Colliers International (makelaardij in bedrijfsvastgoed)

* Nevenfuncties: voorzitter H-team, voorzitter Vereniging Deltametropool, voorzitter Stichting Urban Resort Amsterdam en lid College Kerkrentmeesters van de Protestantse Kerk Amsterdam.

---

Eerste Biënnale Herbestemming

Vastgoedeigenaren, beleidsmakers en ruimtelijke professionals kunnen van 29 oktober tot 5 november terecht bij de eerste Internationale Biënnale Leegstand & Herbestemming in Maastricht. Ook studenten zijn welkom. Het programma omvat doorlopende exposities en een conferentie met lezingen, debatten en bezichtigingen op locatie. Twee hele dagen zijn ingeruimd voor groepswerk aan specifieke Nederlandse casussen in zogeheten ‘onderzoeksateliers’. Er zijn opgaven met industrieel en militair erfgoed en met leegstaande winkels, maar ook met kerken, een kantoor en een scholencomplex. Naast het Rijk en enkele gemeenten behoren ook religieuze organisaties en een corporatie tot de indieners van een opgave.

Op 4 november een grote conferentie met internationale sprekers, waaronder de Amerikaanse hoogleraar Richard Florida, over zijn recente boek The great Reset, waarin hij zijn visie geeft op de crisis en de leegstand. Hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz houdt een openbaar interview met Florida. Uit Groot-Brittannië komt Tom Bloxham, oprichter en topman van Urban Splash, een van de grootste spelers op het gebied van herontwikkeling in de UK. De biënnale wordt georganiseerd door het Nationaal Programma Herbestemming/Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed en de gemeenten Amsterdam en Maastricht. De week wordt afgesloten met een ‘Europese top’ voor genodigden.

Nadere informatie en aanmelding: www.biennalemaastricht.nl