Verlies gemeente door onderbenutting vastgoed

Gemeenten laten veel vastgoedgeld liggen, omdat ze vaak een reële kijk op hun vastgoed­bezit missen. Dat leidt tot onderbenutting. Het komt zelfs voor dat gemeenten die hun vastgoedobjecten exact dachten te hebben geregistreerd, er in werkelijkheid vier keer zoveel blijken te hebben.

Vergeten vastgoed
Er wordt nogal eens wat vergeten, aldus Paula Smits, vastgoedadviseur voor overheden. Smits, die deze maand haar boek Gemeentelijk vastgoedmanagement volledig heeft geactualiseerd, benadrukt dat een grondige inventarisatie en registratie van alle soorten vastgoed een voorwaarde is om strategische keuzes te kunnen maken in het gemeentelijk bezit. En om het beheer en het rendement te kunnen sturen en verantwoorden.

Direct rendement telt
Vastgoedmanagement was bij gemeenten altijd iets boekhoudkundigs, stelt Smits. ‘Het beheer van je bezit deed je erbij, naast het snelle, lucratieve werk in acquisitie en projectontwikkeling. Het bezit zit vaak ook nog verdeeld over verschillende afdelingen en bestuurlijke portefeuilles, zonder enig overzicht. Maar nu de inkomsten uit vastgoed bij veel gemeenten zijn omgeslagen in verliezen, staat de exploitatie voorop. Het directe rendement telt. Dan moet je weten wat je in huis hebt, en waarom.’

Beleidsvastgoed
Een gemeente moet eerst bepalen wat haar beleidsvastgoed is. ‘Dat is het bezit dat je nodig hebt voor je politiek-maatschappelijke doelen’, preciseert Smits. Ze onderscheidt in dat bezit vier categorieën: de concernhuisvesting, het maatschappelijk vastgoed (faciliteiten voor onderwijs, sport, cultuur en welzijn), strategisch vastgoed (grond of gebouwen voor lange-termijnplannen) en commercieel vastgoed.

Geld blijft liggen
Gemeenten laten met hun vastgoedbezit veel geld liggen, waarschuwt Smits. ‘Ik sta soms versteld van wat ik aantref. Huren zijn niet marktconform en worden niet tijdig geïndexeerd. Zelfs automatische incasso ontbreekt soms nog. Betalingsachterstanden worden dan te laat opgemerkt. Daarnaast valt er vaak veel te besparen op verzekeringspremies en een betere planning van onderhoud.’

Risicobeperking
Maar ook veel kansen worden niet benut, betoogt de adviseur. ‘Je moet je bezit op een gezonde wijze uitbaten, het is uiteindelijk publiek geld dat je beheert. Daar hoort bijvoorbeeld ook risicobeperking bij: anticiperen op rentestijgingen, tijdige inspecties op onderhoud, noem maar op.’

Meer rendabel
Pas als een gemeente haar complete bezit in kaart heeft gebracht, kan ze keuzes maken. ‘De lokale overheid moet goed nadenken over haar voorzieningen. Een plattelandsgemeente kan concluderen dat haar dorpshuizen verliesgevend zijn. Maar wat kosten die dan precies, en hoe is de exploitatie geregeld? Als die panden alleen op woensdag en in het weekend worden gebruikt, is het logisch dat ze niet rendabel zijn. Kijk eens of je er andere functies in kwijt kunt, of je ze in deeltijd kunt verhuren. Want een sluiting heeft sociale gevolgen, en de dorpshuizen vormen je binding met gemeenschappen die op afstand liggen.’

Lees het hele artikel in Binnenlands Bestuur nr. 18 van deze week.